HomeMijn geld beherenWelke belastingen betaal ik als ik een gemeubeld appartement verhuur aan 'expats'?

Welke belastingen betaal ik als ik een gemeubeld appartement verhuur aan 'expats'?

Ik zou mijn gemeubelde appartement willen verhuren via een organisatie die verhuurt aan expatriates. Hoe zal ik daarop belast worden? Wordt dat beschouwd als een verhuur aan particulieren? (Chiara, 42 jaar)

Een eerste onderscheid dat we moeten maken, betreft de duur van de verhuur. Wilt u uw appartement voor een langere tijd verhuren, minstens enkele maanden? Als u de woning slechts voor enkele dagen of enkele weken verhuurt, zal dat beschouwd worden als een verhuur op korte termijn van het type 'Airbnb' en dat type verhuur is sinds enkele maanden onderworpen aan een specifieke reglementering.

Wie betaalt de huur?

Een andere belangrijke vraag: verhuurt u uw appartement rechtstreeks aan de expat of aan de onderneming die hem in dienst heeft? Die vraag is essentieel, want dat maakt een heel verschil. Als u immers verhuurt aan een particulier – het maakt niet uit of hij een expat is of niet – hoeft u niets meer te betalen aan de belastingen dan uw onroerende voorheffing en de belasting op het kadastraal inkomen.

Als u echter aan een onderneming verhuurt, die het pand vervolgens ter beschikking van zijn geëxpatrieerde werknemer stelt, dan wordt u belast op de reële huurprijs. Daarbij kunt u wel tot 40% van de huurprijs aftrekken voor forfaitaire kosten, maar opgelet, die aftrek is beperkt tot 2/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen.

Een voorbeeld: het kadastraal inkomen van uw appartement bedraagt 700 euro en u verhuurt uw appartement voor 1.000 euro per maand. In 2017 is het revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen 4,31:

  • uw belastbare huur bedraagt 12.000 euro per jaar.
  • uw geherwaardeerde kadastraal inkomen bedraagt 3.017 euro (700 euro x 4,31). De limiet voor de aftrek van forfaitaire kosten is dus 2.011,33 euro (2/3 van 3.017 euro), een stuk lager dan 40% van de reële huurinkomsten.
  • uw belastbaar inkomen zal 9.988,67 euro bedragen (12.000 euro – 2.011,33 euro).

Door te verhuren aan een onderneming, zult u dus belast worden op 9.988,67 euro in plaats van 3.017 euro en dat maakt een wereld van verschil!

Opgelet: als u verhuurt aan een particulier die trekt de betaalde huur aftrekt van zijn belastingen als professionele kosten, dan bevindt u zich in hetzelfde schuitje als bij de verhuur aan een onderneming.

Welke belasting betaalt u op een gemeubeld appartement?

Als u uw appartement gemeubeld verhuurt, dan zal een deel van de huur beschouwd worden als de verhuur van roerende lichamelijke zaken (uw meubelen dus).

De verhuur van meubelen wordt apart belast als een roerend inkomen en is onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%. U kunt echter 50% van die huur aftrekken als kosten. Met andere woorden, u wordt in realiteit slechts belast op 15% van het gedeelte 'meubelen' in de huurprijs. Als het huurcontract dat niet specificeert, zal de belastingdienst ervan uitgaan dat 40% van de huurprijs bedoeld is voor de huur van het meubilair. U kunt beslissen een andere verdeling te gebruiken, die u dan specifiek moet vermelden in het huurcontract. Opgelet dat u de huurprijs van uw meubelen niet te laag legt (om uw belastingen te verminderen als u verhuurt aan een privépersoon) en ook niet te hoog (om uw belastingen te verminderen als u verhuurt aan een onderneming): daar kan de fiscus niet mee lachen!

Concreet?

Laten we ons voorbeeld er nog even bijnemen. Met een huur van 1.000 euro per maand voor uw gemeubeld appartement.

Gedeelte meubelen:

Zonder specificatie wordt de huur van de meubelen vastgelegd op 400 euro per maand of 4.800 euro per jaar. Na aftrek van de forfaitaire kosten van 2.400 euro moet u dan nog 720 euro roerende voorheffing betalen (30% van 2.400).

Gedeelte woning:

  • Als u verhuurt aan privépersonen, dan hoeft u niet meer belastingen te betalen dan uw onroerende voorheffing en uw belasting op het kadastraal inkomen.
  • Als u verhuurt aan de werkgever van uw expathuurder, dan bedraagt het woninggedeelte van de huur 7.200 euro per jaar. Daar kunt u theoretisch 2.880 euro (40%) kosten van aftrekken, maar in realiteit slechts 2.011,33 euro, zoals we hogerop gezien hebben, vanwege de limiet met betrekking tot het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Uw belastbaar inkomen wordt dan 5.188,67 euro.

Het verschil in inkomsten in vergelijking met een particuliere verhuur is in het geval van een gemeubeld appartement minder groot, maar blijft nog altijd aanzienlijk.

Conclusie?

Kortom: als dat mogelijk is, kunt u uw appartement beter verhuren aan een privépersoon. Verhuren aan een onderneming zal u immers veel meer kosten, ook al wordt de schok enigszins gedempt omdat uw appartement gemeubeld is. Een andere oplossing is de huurprijs verhogen indien de klant een onderneming is, om het gebrek aan inkomsten te compenseren. Vraag in dat geval hulp aan een fiscalist om een passende huurprijs te berekenen.

Stel uw vraagBekijk alle vragen