HomeMijn geld beherenWat is het kadastraal inkomen?

Wat is het kadastraal inkomen?

Zoals de meeste toekomstige eigenaars hebt u wellicht wel al de woorden 'kadastraal inkomen' horen voorbijwaaien. Maar wat is dat nu eigenlijk? En waarvoor dient dat?

Om te beginnen moet u weten dat het kadastraal inkomen een fictief inkomen is. De eigenaar ziet immers niets van dat inkomen op zijn bankrekening verschijnen. Dit fictieve inkomen is uitsluitend bedoeld als basis voor de berekening van belastingen. 

Het stemt overeen met het geschatte huurinkomen dat u in de loop van een jaar zou kunnen ontvangen voor uw woning, verminderd met een kostenpercentage dat forfaitair wordt vastgelegd op 40%. Maar hoe wordt die huurprijs dan berekend? De administratie van het kadaster beseert zich daarvoor eenvoudigweg op de huurprijzen uit 1975. Het kadastraal inkomen zou eigenlijk om de tien jaar herzien moeten worden, maar de laatste herziening dateert al van 1980. Om die reden wordt de belasting berekend op basis van een geïndexeerd kadastraal inkomen: elk jaar legt de fiscale administratie het nieuwe indexeringscoëfficiënt vast op basis van de evolutie van de prijzen. Uw kadastraal inkomen wordt dan vermenigvuldigd met dat coëfficiënt om het geïndexeerd kadastraal inkomen te verkrijgen, en op basis daarvan wordt de onroerende voorheffing berekend.

Hoe wordt het kadastraal inkomen bepaald?

Het kadastraal inkomen wordt geschat door de experts van het kadaster. Dit doen ze door uw goed te vergelijken met vergelijkbare gebouwen waarvoor het kadastraal inkomen al werd vastgelegd:

  • Als u een oud gebouw koopt, zal het kadastraal inkomen ervan al bekend zijn. Dat verandert niet, tenzij u renovaties uitvoert. U bent verplicht deze wijzigingen aan te geven, en de administratie van het kadaster zal zijn schatting van het kadastraal inkomen op basis daarvan aanpassen.
  • Als u een nieuwe woning bouwt, zal dit na de bouw aangegeven worden bij de administratie, waarna de experts het kadastraal inkomen van het gebouw zullen bepalen.

Bent u het niet eens met die berekening van het kadastraal inkomen, dan kunt het betwisten door een bezwaar in te dienen. Meer informatie hierover vindt u op de website van de administratie van het kadaster.

Waarvoor dient het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen dient als basis voor de berekening van twee belastingen:

  • De onroerende voorheffing: dit is een bedrag dat u elk jaar moet betalen aan het Gewest waarin uw goed gelegen is. Deze belasting moet betaald worden door de eigenaar, ook als het goed verhuurd wordt. Deze belasting wordt berekend door het geïndexeerd kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met een bedrag dat jaarlijks wordt vastgelegd door het Gewest.
  • De personenbelasting: als de woning uw eigen en enige woning is, wordt u in de meeste gevallen niet belast op het kadastraal inkomen en hoeft u dit zelfs niet te vermelden in uw aangifte. Als u echter een tweede onroerend goed koopt, moet u meestal elk jaar uw kadastraal inkomen vermelden op de aangifte van uw personenbelasting. De belasting zal dan berekend worden op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Als u dit goed verhuurt aan een derde, gelden er andere regels als u verhuurt aan een privépersoon (belasting gebaseerd op het kadastraal inkomen) dan als u verhuurt aan een onderneming of een zelfstandige (belasting gebaseerd op de reële huurinkomsten).

Gewoonlijk is de belasting die gebaseerd is op het kadastraal inkomen gunstiger voor de belastingbetaler. Dat komt omdat het bedrag dat geschat wordt door het kadaster, gewoonlijk lager is dan de werkelijke huurwaarde van het goed. Er is al jarenlang sprake van om de belastingregels voor onroerende goederen te herzien. Maar voorlopig is het nog nooit verder gekomen dan louter dat: besprekingen.