HomeVoordelig lenenWat als uw huurder niet betaalt?

Wat als uw huurder niet betaalt?

Een huurder die zijn huur niet betaalt. Dat wilt u niet meemaken. Toch komt het almaar vaker voor. Wat kunt u dan doen als verhuurder? Kort samengevat: buiten naar de vrederechter gaan, niet zo gek veel.

Meester Rob De Koninck, advocaat-vennoot bij Ardent Advocaten

“Huurders zijn heel goed beschermd in België”, zegt meester Rob De Koninck, advocaat-vennoot bij Ardent Advocaten uit Wilrijk. “Vergeet al die straffe verhalen over verhuurders die beweren dat ze de sloten gaan vervangen of de huurder ‘buitensmijten’. Dat mag gewoonweg niet en zo’n dingen keren zich toch tegen de verhuurder. U kunt een huurder uit uw huis zetten, maar daar gaat wel een procedure aan vooraf.”

Aangetekende brief

“Bij een conflict over de betalingen, stuurt u eerst een aanmaning”, zegt de advocaat. “En zorg zeker dat u daarvan een bewijs hebt. Het volstaat niet om ‘te gaan zeggen’ dat hij moet betalen en dat de huurder ‘plechtig beloofd heeft’ dat hij zal betalen. U moet daar een bewijs van hebben, een e-mail of liefst een aangetekende brief.”

Als er daarna nog geen betaling volgt, moet u verdere stappen ondernemen. U kunt de tegenpartij oproepen voor verzoening – dat is niet verplicht - of onmiddellijk een echte procedure starten bij de vrederechter. “Hij zal in eerste instantie de partijen proberen te verzoenen en een afbetalingsplan voorstellen. Als dat niets uithaalt, kunt u in een volgende stap de vrederechter vragen om het contract te ontbinden. Pas daarna mag u de huurder door de politie en een deurwaarder uit uw huis laten zetten. Niet eerder.”

Niet meer dan 2 maanden wachten!

Belangrijk is om niet te lang te wachten om de procedure op te starten, zodat de verschuldigde som niet te hoog oploopt. “Als u twee maanden uw geld niet hebt gezien, is het al tijd om in actie te schieten. De verzoeningsprocedure neemt ook tijd in beslag. Zelfs als een huurder het bevel kreeg om de woning te verlaten, krijgt hij nog eens één maand om dat ook effectief te doen. Als u dus te lang wacht, bent u al snel een half jaar verder eer uw woning weer vrij is.”

Hoogbeschermde privacy

In ons land is de privacy van de huurder sterk beschermd. De verhuurder mag een verhuurde woning in principe zelf niet betreden. Hij krijgt er zelfs geen sleutel van. Gaan controleren of de woning goed onderhouden of niet beschadigd wordt, kan ook niet zomaar. “Dat mag een verhuurder doen, maar met mate”, legt meester De Koninck uit. “Het gaat zeker niet op om onaangekondigd of om de twee weken langs te gaan. De huurder moet zijn toestemming geven en moet aanwezig zijn. Er is maar één uitzondering: nood breekt wet. Stel u voor: de buren bellen naar de verhuurder omdat er een kraan is blijven openstaan en het water uit het huis gutst. In zo’n geval mag de verhuurder binnengaan, anders niet.”

Plaatsbeschrijving aanbevolen

Om dan toch een zekere bescherming in te bouwen tegen beschadigingen van uw pand, is het heel belangrijk om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. “Dat document is eigenlijk nog belangrijker dan het contract”, zegt meester De Koninck. “Zorg dat elke kamer er heel uitgebreid in beschreven wordt, liefst met foto’s. U mag daar heel ver in gaan. Vermeld bijvoorbeeld zelfs het merk en type van de lichtschakelaars en het fornuis. Het zou niet de eerste keer zijn dat een verhuurder merkt dat zijn dure schakelaars plots ‘vervangen’ zijn door goedkopere exemplaren uit de supermarkt.”

Liefst door een expert

Het is ook een goed idee om de plaatsbeschrijving te laten doen door een expert en dat ook zo in het huurcontract af te spreken. Zo’n plaatsbeschrijving moet immers tegensprekelijk gebeuren, met andere woorden beide partijen moeten aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Door die klus aan een derde partij uit te besteden, vervalt die verplichting. Als u om een of andere reden in conflict ligt met de huurder en hij stuurt zijn kat, kan de plaatsbeschrijving toch opgemaakt worden door de neutrale expert, die daartoe zowel van de huurder als de verhuurder een mandaat heeft gekregen.