HomeVoordelig lenenVastgoedverkoop geannuleerd tussen de verkoopovereenkomst en de akte?

Vastgoedverkoop geannuleerd tussen de verkoopovereenkomst en de akte?

Of u nu de koper of de verkoper bent, het is altijd slechts nieuws als de verkoop van een gebouw tussen de ondertekening van de overeenkomst en het verlijden van de akte geannuleerd wordt. Wanneer kan dat gebeuren? En wat kunt u dan doen?

U hebt het huis van uw dromen gevonden of u hebt een koper voor uw appartement. Of misschien zelfs allebei: veel Belgen financieren immers de aankoop van een nieuwe woning gedeeltelijk met de verkoop van de vorige. Maar dan gebeurt het: tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en het verlijden van de akte kunnen bepaalde gebeurtenissen de transactie op het spel zetten. We hebben meer uitleg gevraagd aan Jean-Rodolphe Dirix, advocaat-vennoot bij Xirius.

 

Opschortende voorwaarden

Volgens onze specialist in vastgoedrecht liggen de meest voorkomende oorzaken van het mislukken van een vastgoedtransactie in het hart van de verkoopovereenkomst zelf: de opschortende voorwaarden. “Die voorwaarden hebben een specifieke functie: ze schorten de uitvoering van de verplichtingen van de verkoopovereenkomst op in afwachting van de realisatie van een voorwaarde”, legt hij uit. “Als die voorwaarde niet gerealiseerd wordt, wordt de verkoop niet voltrokken. Dat wil zeggen dat hij ophoudt te bestaan. Natuurlijk zijn die opschortende voorwaarden net bedoeld om de koper of de verkoper te beschermen. Het is heel normaal en zelfs aan te bevelen dat ze in een verkoopovereenkomst worden opgenomen.”

De meest voorkomende opschortende voorwaarden in een verkoopovereenkomst zijn:

  • De koper moet een krediet krijgen: “Opgelet, dat is geen automatische voorwaarde! U moet er dus voor zorgen dat ze wordt opgenomen in de overeenkomst. En dat ze nauwkeurig genoeg is om alle dubbelzinnigheden uit te sluiten. Enkele essentiële preciseringen zijn de termijn waarbinnen de koper een lening (of verschillende weigeringen) moet krijgen, het minimum aantal banken waarmee hij contact moet opnemen en de verplichting om de notaris en de verkoper per aangetekend schrijven op de hoogte te brengen...” Als de koper die verplichtingen niet naleeft, is de verkoop toch voltrokken ook al heeft hij geen lening gekregen. De verkoper kan dan voor een rechter ofwel de gedwongen uitvoering van de verkoop aanvragen – wat in de praktijk risicovol is aangezien de koper geen geld heeft – of de ontbinding van de verkoop, waarbij de koper een schadevergoeding moet betalen aan de verkoper.
  • De bevrijding van hypotheek:  “Als de hypothecaire lening van de verkoper nog niet volledig afgelost is, rust op het goed nog een hypotheek. De verkoop wordt dan opgeschort zolang de bank van de verkoper haar akkoord voor de opheffing nog niet heeft gegeven. En zij zal dat akkoord wellicht pas geven als de verkoopprijs minstens gelijk is aan het bedrag dat nog betaald moet worden om de lening af te lossen. Van zijn kant wil een koper niet in het bezit komen van een goed waarop nog een hypotheek rust. En zijn bank nog minder, aangezien zij pas op de tweede plaats komt, na de bank van de verkoper.” Als de notaris vaststelt dat de bank van de verkoper weigert haar akkoord te geven, is de opschortende voorwaarde niet gerealiseerd en vindt de verkoop niet plaats.
  • Er bestaat een voorkooprecht op het goed:. “Bepaalde overheidsinstellingen kunnen het recht hebben om het goed met voorrang te kopen, bijvoorbeeld bij sociale woningen of geklasseerde gebouwen”, legt onze expert uit. “Soms bestaat er ook een overeenkomst tussen een eigenaar en zijn huurder. Dat is met name het geval voor landbouwterreinen: pachtovereenkomsten voor boerderijen bevatten dit soort bepalingen altijd.”

Er kunnen nog andere omstandigheden opduiken na de ondertekening van de verkoopovereenkomst, die ervoor zorgen dat de verkoop uiteindelijk niet doorgaat.

  • Er bestaat een erfdienstbaarheid op het goed: “In het algemeen staan erfdienstbaarheden beschreven in de vorige verkoopakte van het betrokken goed”, preciseert Jean-Rodolphe Dirix. “De notaris zal die opmerken tijdens het opzoekwerk dat hij moet verrichten tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en het verlijden van de akte. Soms zijn erfdienstbaarheden ook gewoon zichtbaar als u het goed bezoekt: een gemeenschappelijke waterput, een weg die door het terrein naar een andere eigendom leidt... Toch kunnen er verrassingen opduiken die de koper ertoe aanzetten van de aankoop af te zien.”
  • Een probleem met de administratieve situatie van het goed. “De notaris merkt bijvoorbeeld dat de beschrijving van het goed bij de dienst stedenbouw niet overeenstemt met de realiteit. Een klassiek voorbeeld is dat de commerciële benedenverdieping omgevormd is tot een woning, terwijl die stedenbouwkundig nog altijd een handelspand is. Of een bijgebouw dat zonder vergunning werd gebouwd of een mezzanine die onder het dak is ingericht. In dat geval zal de koper afzien van de verkoop (en in bepaalde gevallen kan hij zelfs beweren dat de verkoop ongeldig is), tenzij de partijen een akkoord kunnen bereiken over wat er verder moet gebeuren.”

Mogelijke schadevergoeding?

Als een opschortende voorwaarde hangende is, kan noch de verkoper noch de koper een schadevergoeding eisen. “Het principe van de opschortende voorwaarde is precies dat het contract niet bestaat als de gestipuleerde voorwaarde niet gerealiseerd wordt”, legt onze advocaat uit. “Als het contract niet bestaat, kan er ook geen sprake zijn van de betaling van een contractuele schadevergoeding. En bovendien is dat logisch: beide partijen kennen het bestaan van die voorwaarden en weten dus dat het risico bestaat dat de verkoop uiteindelijk niet doorgaat.”

En wat als de verkoper of de koper zich terugtrekt?

Als de opschortende voorwaarden gerealiseerd worden, wordt de verkoop beschouwd als ‘voltrokken’, als geldig dus, zodra de overeenkomst is ondertekend. “In dat geval zal degene die van de verkoop afziet de gevolgen van zijn daden moeten dragen. De andere partij stuurt hem een ingebrekestelling. Als hij dan nog altijd weigert zijn deel van de overeenkomst na te leven, kan de tegenpartij hem dagvaarden.” De rechter spreekt dan ofwel de gedwongen uitvoering of de gerechtelijke ontbinding uit, naar keuze van de eiser. “In het geval van een ontbinding kent de rechter aan de benadeelde partij een schadevergoeding toe, die tot 10 % van de verkoopprijs kan bedragen. Dat is ook de reden waarom de koper in veel gevallen 10 % van de prijs op een geblokkeerde rekening bij de notaris moet storten.”

En bij een minnelijk akkoord?

Kunnen de verkoper en de koper bij een probleem een overeenstemming bereiken om de verkoop te annuleren? “In principe wel, maar opgelet: die annulering is niet noodzakelijk inroepbaar bij de overheid. Die kan nog altijd de registratierechten eisen”, waarschuwt Jean-Rodolphe Dirix. “Sinds kort echter hebben het Waalse en het Vlaamse Gewest een mechanisme in het leven geroepen dat die situatie oplost. Als de koper en de verkoper een akkoord opstellen, ondertekenen en voorleggen aan het registratiekantoor, samen met de verkoopovereenkomst waarop dat akkoord van toepassing is, zijn de registratierechten (buiten een klein forfaitair bedrag) niet langer verschuldigd. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat een dergelijke wet tot nu toe nog niet.”