HomeVoordelig lenenKopen om te verhuren: hoe berekent u uw rendement?

Kopen om te verhuren: hoe berekent u uw rendement?

U hebt besloten een deel van uw spaargeld te beleggen in een woning die u wilt verhuren. Maar u wilt weten of die belegging rendabel is. Welke elementen hebt u nodig om dat te berekenen?

U hebt het ideale pand al gevonden. Het ligt in een buurt waar de huurmarkt dynamisch is, dicht bij toegangswegen of het openbaar vervoer, in orde op stedenbouwkundig vlak, recent of pas gerenoveerd, enz. Om te weten of uw belegging rendabel is, moet u rekening houden met de volgende factoren.

De financiering van uw aankoop

Idealiter hebt u genoeg spaargeld, zodat u geen lening moet aangaan. Dan gaat het om een zuivere belegging. Maar als dat niet het geval is, moet u een nieuwe variabele toevoegen. Zowel voor de berekening van het rendement als voor het beheer van uw financiën. U moet er zeker van zijn dat u elke maand uw lening kunt terugbetalen. Hoe hoger uw lening, hoe hoger de huur. U moet dus nagaan of de huurgelden op de markt hoger liggen dan uw maandelijkse aflossingen.

Huurverlies

Het is natuurlijk ideaal als uw huurder onmiddellijk na het verlijden van de akte in het pand trekt. Jammer genoeg is dat niet altijd het geval. U moet misschien enkele weken of zelfs enkele maanden wachten voor u een huurder vindt. Zeker als u nog enkele opfrissingswerken moet doen. Een laagje verf of enkele kleine herstellingen. De periode waarin uw woning niet verhuurd wordt, lijdt u ‘huurverlies’. Toch moet u dan uw lening aflossen. En dat weegt zowel op uw financiën (u moet geld voorschieten) als op het uiteindelijke rendement van uw investering (een maand zonder huurinkomsten zorgt voor een lager rendement). Opgelet: telkens als u van huurder verandert, loopt u dat risico. Voor de berekening van uw rendement kunt u het best uitgaan van een maand huurverlies per jaar.

Wanbetalers en huurschade

Het is goed mogelijk dat uw huurder ‘vergeet’ om zijn huur te betalen of dat hij uw pand beschadigt. Dan moet u een gerechtelijke procedure opstarten. En dat kan lang duren. Bovendien bent u er niet zeker van dat u helemaal vergoed wordt. De huurwaarborg volstaat niet altijd om dat risico volledig te dekken. Daar moet u dus rekening mee houden.

Herstellingen en onderhoud

Wilt u de woning in een goede staat houden, dan moet u regelmatig opfrissingswerken doen. Om de 5 à 10 jaar moet u grotere werken doen (een nieuwe keuken of badkamer, een nieuw dak,…). Hou rekening met die onkosten voor de berekening van uw rendement.

Onroerende voorheffing en kadastraal inkomen

Denk er ook aan dat u elk jaar onroerende voorheffing betaalt. De berekening is verschillend per gewest en is gebaseerd op het kadastraal inkomen. U moet het kadastraal inkomen trouwens ook vermelden in uw belastingaangifte. Het dient als belastingbasis als u aan een particulier verhuurt. En heeft een impact op uw rendement. De regels zijn anders als u aan een bedrijf verhuurt.

De berekening

Al die elementen kunt u in een rekenblad invoeren. Zo komt u het rendement van uw belegging te weten. Voorzie één lijn per jaar op 10, 15 of 20 jaar. In de kolommen voert u de volgende gegevens in: huur, huurverlies, onkosten voor kleine onderhoudswerken en grote herstellingen, de intresten van uw lening, enz. Op die manier kunt u het rendement van uw investering berekenen. Deel het door de aankoopprijs en u krijgt een gemiddelde intrestvoet. Nu is het aan u om uit te maken of het de moeite loont. Als u van plan bent om de woning op termijn te verkopen, zal ze zeker in waarde gestegen zijn. Hou daar ook rekening mee!