HomeVoordelig lenenHoe ziet de toekomst voor de vastgoedmarkt er uit?

Hoe ziet de toekomst voor de vastgoedmarkt er uit?

Rentedalingen, wijzigingen in de belastingwetgeving of in de bevolking, het aanbod van nieuwe woningen … Er zijn zo veel factoren die een invloed kunnen hebben op de gezondheid van de vastgoedmarkt. We geven u alvast even de grote lijnen mee.

De aankoop of verkoop van een onroerend goed is voor velen een belangrijk moment in ons leven. Er zijn immers enorme bedragen mee gemoeid, en de beslissingen van vandaag zullen u nog vele jaren achtervolgen. Om de juiste beslissingen te nemen, kunt u zich dus maar beter goed informeren. Met haar recente onderzoek wilde de ING-bank een tipje van de sluier oplichten over de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt.

Een complexe markt

Voor een goed begrip van de vastgoedmarkt is het belangrijk te weten welke factoren er allemaal een invloed op hebben. Het verslag van de economen van ING leert ons dat het er veel zijn:

  • de rentevoeten
  • het regelgevend kader
  • de belastingwetgeving
  • het vertrouwen in de toekomst
  • het aantal beschikbare woningen
  • de demografie

In dit artikel buigen we ons over enkele van deze elementen, hun invloed op de prijzen en hun mogelijke evolutie in de toekomst.

Rentevoeten

Iedereen weet het intussen wel: hoe lager de rentevoeten, hoe interessanter het is om te lenen. Bij een lage rente betaal je immers maandelijks minder af voor een zelfde leenbedrag. Daardoor kunnen kandidaat-kopers dus ofwel comfortabeler afbetalen voor hetzelfde leenbedrag, ofwel meer lenen zonder hun budget te veel onder druk te zetten.

De voorbije jaren is de rente continu blijven dalen, al lijkt het erop dat we stilaan wel de bodem bereikt hebben. Ook de Europese Centrale Bank stimuleerde deze daling in haar beleid. Doordat de kopers dankzij de lage rente meer konden lenen, zijn de vastgoedprijzen gestegen. Volgens de economen van ING is het weinig waarschijnlijk dat de rente nog verder zal dalen. Integendeel, we mogen er stilaan van uitgaan dat de rente weer langzaam zal stijgen. Het is precies deze vrees voor een stijging die het voorbije jaar op de vastgoedprijzen heeft gewogen en hen in hun groei heeft afgeremd. Volgens ING zal de rente stabiliseren ergens tussen 2,5% en 4%.

Het regelgevend kader

Sinds de crisis van 2008 staan de banken niet meer op een goed blaadje bij de Belgische en Europese autoriteiten. Het gevolg daarvan is dat de voorwaarden voor de toekenning van een krediet veel strenger zijn geworden, ook voor hypothecaire kredieten. De wetgeving heeft het voor de gezinnen moeilijker gemaakt om een lening te krijgen, en dus ook om een woning te kopen. Dat vertaalt zich op zijn beurt in een tragere vastgoedmarkt en in een neerwaartse druk op de vastgoedprijzen.

Bovendien heeft de Nationale Bank van België net aangekondigd dat ze het voor de banken nóg moeilijker zal maken om leningen toe te kennen aan leners die minder dan 20% van de waarde van het goed aan eigen kapitaal inbrengen. Ook deze maatregel zal wellicht de prijzen naar beneden halen. Goed nieuws dus voor kopers die voldoende eigen middelen hebben om hun avontuur te financieren, minder goed nieuws voor de kandidaat-verkopers.

Belastingwetgeving

Ook de belastingwetgeving in verband met de aankoop van onroerend goed heeft een invloed op de markt. Zo hebben de hervormingen van de woonbonus in Vlaanderen en Wallonië tijdelijk tot een enorme stijging van de vraag geleid. Kandidaat-kopers wilden immers nog snel hun aankoop voltooien vooraleer de nieuwe – minder gunstige – wetgeving van kracht werd. Sindsdien is de markt opnieuw sterk vertraagd, enerzijds omdat al heel wat kandidaat-kopers een woning hebben gevonden, en anderzijds omdat nieuwe kandidaten hun budget beperkt zien door het minder gunstige belastingstelsel. In Brussel blijft het huidige stelsel van kracht tot 31 december 2016. Het is dus mogelijk dat de prijzen daar tijdelijk zullen stijgen, ongetwijfeld gevolgd door een correctie vanaf 1 januari 2017.

Toekomstvooruitzichten

Het lijkt er al enkele jaren op dat de economische groei nooit meer zo sterk zal worden als voordien. In die onzekere context tonen de kandidaat-leners zich nu al voorzichtiger dan hun voorgangers, hoewel deze trend nog iets langer moet aanhouden voor die bevestigd kan worden. Dat vertaalt zich dus ook in een minder grote vraag, en in een neerwaartse druk op de vastgoedprijzen.

Het woningaanbod

Ook het aantal nieuwe woningen op de markt heeft een invloed op de prijzen van de vastgoedmarkt. In Brussel komen er veel meer nieuwe gezinnen bij dan er woningen gebouwd worden. Dit tekort duwt logischerwijs de prijzen de hoogte in. In Vlaanderen en Wallonië is de situatie omgekeerd: het woningaanbod groeit sneller dan de bevolking, en dus dalen de prijzen.

Evolutie van de bevolking

De groei van de bevolking hangt samen met de vraag naar huisvesting: hoe meer kandidaat-kopers er zijn, hoe groter de vraag is. De bevolking groeit in een behoorlijk voorspelbaar tempo, maar wat de veroudering van de bevolking betreft, houdt ING er andere ideeën op na dan het Federaal Planbureau (FPB). Volgens het FPB zal de verhouding van oudere personen die in een tehuis leven constant blijven, en zal de veroudering van de bevolking dus maar weinig impact hebben op de vastgoedmarkt. ING denkt echter dat steeds meer ouderen thuis zullen blijven wonen of zullen kiezen voor een serviceflat. Volgens de economen van de bank zal de veroudering zich dus vertalen in een stijging van de woningvraag. Dat is goed nieuws in Vlaanderen en Wallonië, waar het overtollige woningaanbod dus stilaan opgeslorpt zal worden, zodat de prijzen niet hoeven te dalen. De situatie zal echter iets hachelijker zijn in Brussel. Daarnaast heeft ook de vluchtelingencrisis een impact op de bevolking, en dus op de vraag naar woningen. Zowel de bank als het FPB zien niet echt een probleem in die toestroom van vluchtelingen. Integendeel: het zal helpen om het teveel aan woningen in Vlaanderen en Wallonië te laten verdwijnen.

Zo veel tegengestelde trends. Kunnen we daar nu iets uit besluiten?

De economen van ING denken niet dat de vastgoedmarkt een daling zal meemaken. Ze verwachten wel dat de prijsstijging zich de komende tien jaar zal beperken tot gemiddeld 1,5% per jaar, minder dan de inflatie dus.