HomeVoordelig lenenHoe word ik belast als ik mijn appartement aan een bedrijf verhuur?

Hoe word ik belast als ik mijn appartement aan een bedrijf verhuur?

Ik wil mijn appartement verhuren. Een mogelijke huurder vraagt of hij het kan huren op naam van zijn bedrijf. Ik heb uw artikel over de belasting van huurgelden gelezen. Daardoor weet ik dat ik dan meer belastingen moet betalen. Hij stelt voor om de huurprijs te verhogen. Wat doe ik? (Maria, 35 jaar)

Als u aan een onderneming verhuurt, heeft dat inderdaad een impact op de manier waarop uw huurinkomsten belast worden. Dat geldt ook voor een zelfstandige.

Wat als ik aan een bedrijf verhuur?

Trekt uw huurder – de onderneming – zijn huur volledig af als beroepsinkomsten? Dan wordt u niet meer belast op het kadastraal inkomen (KI), maar op de huurinkomsten die u effectief ontvangen hebt. Van de fiscus mag u tot 40% van de huur aftrekken als forfaitaire kosten. Maar die aftrek is beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerde KI.

Hoe word ik concreet belast?

We verduidelijken het aan de hand van een voorbeeld. We gaan ervan uit dat het KI van uw appartement 700 euro bedraagt en dat u 1.000 euro per maand wilt vragen. Het revalorisatiecoëfficiënt voor 2015 was 4,23 (dat van 2016 is nog niet gekend).

  • Uw belastbare huurinkomsten bedragen 12.000 euro op jaarbasis.
  • U kunt in principe 4.800 euro aftrekken als forfaitaire kosten.
  • Uw gerevaloriseerd kadastraal inkomen is 2.961 euro (700 euro x 4,23). Het plafond voor de aftrek van de forfaitaire kosten is bijgevolg 1.974 euro (2/3 de 2.961 euro).
  • Uw belastbare inkomen is dus 10.026 euro (12.000 euro - 1.974 euro).

Wat is nu het verschil?

Als u uw appartement aan een particulier verhuurt, is het bedrag dat u op uw belastingaangifte moet invullen gelijk aan het gerevaloriseerde kadastrale inkomen verhoogd met 40%. In ons voorbeeld is dat 2.961 euro + 40% =  4.145 euro.

Met andere woorden: als u aan een particulier verhuurt, wordt u belast op 4.145 euro. Verhuurt u aan een onderneming, dan wordt u belast op 10.026 euro. Dat is dus maar liefst 5.881 euro meer. Zit u in de hoogste belastingschijf en bedragen de gemeentelijke opcentiemen 10%, dan betaalt u 55% belastingen op uw huurinkomsten.

In ons voorbeeld betaalt u:

  • 2.280 euro aan belastingen voor een particuliere huurder (55% van 4.145 euro);
  • 5.514 euro aan belastingen voor een professionele huurder (55% van 10.026 euro).

Dat is dus een verschil van 3.234 euro.

Hoe kan ik dat verschil compenseren?

Als u het verschil wilt compenseren, moet u uw huur een heel stuk verhogen. Het verschil in belastingen is 270 euro per maand (3.234 euro : 12). Maar als u uw huur met dat bedrag verhoogt, wordt u daar ook op belast. Om het exacte bedrag te vinden, moet u een aantal simulaties doen. Verhoog de huur geleidelijk aan en bereken uw netto-inkomsten (huur zonder belastingen). Normaal gezien moet u ergens rond 1.700 euro per maand uitkomen.

Stel uw vraagBekijk alle vragen