HomeVoordelig lenenHoe word ik belast als ik een woning verhuur?

Hoe word ik belast als ik een woning verhuur?

Ik heb een appartement in België geërfd. En ik wil dat verhuren. Moet ik belastingen op de huurinkomsten betalen? Hoeveel? (Nele, 51 jaar)

In ons land is het nooit simpel. Om die ingewikkelde materie beter te begrijpen hebben we een beroep gedaan op Pauline Maufort, advocate-fiscaliste bij de Associatie Afschrift. Zij schetst voor ons de grote lijnen van de belasting van onroerende inkomsten uit het verhuren van woningen in België.

 

Huis of appartement: verschillende mogelijkheden

“De manier waarop uw huurinkomsten voor een woning in België belast worden, hangt af van de aard van de huurder en van het gebruik dat hij ervan maakt", legt onze gesprekspartner uit. “Er zijn verschillende scenario’s:

  • Uw huurder is een natuurlijk persoon die voor privédoeleinden huurt.
  • Uw huurder is een natuurlijk persoon die het pand – volledig of gedeeltelijk – voor zijn beroepsactiviteit gebruikt.
  • Uw huurder is een rechtspersoon. Binnen die onderneming oefent u geen mandaat van bestuurder uit.
  • Uw huurder is een rechtspersoon en binnen die onderneming oefent u een mandaat van bestuurder uit.
  • Uw huurder is een rechtspersoon die het pand ter beschikking stelt van een of meerdere natuurlijke personen die er alleen in willen wonen.

Hoe het belastbare bedrag berekend wordt, verschilt volgens de situatie.”

Natuurlijke persoon - privégebruik

Doorgaans wordt er aan een andere natuurlijke persoon voor privédoeleinden verhuurd. “In dat geval hangt de belasting af van het kadastraal inkomen (KI)”, legt meester Maufort uit. “Het belastbare bedrag is gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning vermeerderd met 40%. De coëfficiënt voor de indexering is gebaseerd op de gezondheidsindex. De huurgelden volgen dus de evolutie van de levensduurte. Voor het inkomstenjaar 2014 is die coëfficiënt 1,70. De belastingdienst rekent het volledig voor u uit. U moet alleen het bedrag van het kadastraal inkomen van de huurwoning in uw belastingaangifte opnemen.”

Een voorbeeld. Als het KI 700 euro bedraagt en u de woning sinds 1 januari 2014 verhuurt, is het belastbare bedrag voor 2014 700 euro x 1,70 + 40% = 1.666 euro. Dat bedrag wordt bij uw inkomsten gevoegd. Het wordt belast volgens het belastingtarief voor natuurlijke personen, net zoals uw salaris.

“Uw geïndexeerde kadastraal inkomen is de maatstaf voor uw heffing. Zelfs als u de woning niet verhuurt en u er zelf in woont”, voegt onze specialiste er nog aan toe.

Natuurlijke persoon – professioneel gebruik

Als u uw pand verhuurt aan een natuurlijk persoon die het geheel of gedeeltelijk voor zijn beroepsactiviteit gebruikt en de huur (volledig of gedeeltelijk) inbrengt als beroepskosten, wordt u anders belast. “Dat gebeurt dan in functie van de huur die u effectief ontvangen hebt, evenals van de huurvoordelen verkregen tijdens de belastbare periode”, legt de advocate uit. “De huurvoordelen zijn de uitgaven die contractueel opgelegd worden aan de huurder, hoewel ze eigenlijk onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen. Denken we bijvoorbeeld aan de onroerende voorheffing of grote herstellingen.”

Als het pand volledig gebruikt wordt voor de beroepsactiviteit, bestaat het belastbare bedrag uit de werkelijk betaalde huurgelden en de huurvoordelen. “De fiscus trekt van dat bedrag forfaitaire kosten af gelijk aan 40% van de huur”, zegt onze specialiste. “Het resultaat, de nettohuur, vormt de basis voor de berekening van de belasting. Opgelet: de nettohuur mag niet lager zijn dan het geïndexeerde KI vermeerderd met 40%, zijnde het belastbare bedrag als u aan een particulier verhuurt. En de forfaitaire aftrek mag nooit meer dan 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen bedragen. De revalorisatiecoëfficiënt wordt bepaald op basis van de evolutie van commerciële huurgelden (verschillend van de gezondheidsindex). Voor het aanslagjaar 2014 (inkomstenjaar 2013) bedraagt de coëfficiënt 4,19.”

Neem nu bijvoorbeeld hetzelfde appartement. Als u het voor 400 euro per maand verhuurt aan een natuurlijk persoon, die het voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, bedraagt uw jaarlijkse brutohuur 4.800 euro:

  • We hebben gezien dat met een kadastraal inkomen van 700 euro, het geïndexeerde KI vermeerderd met 40% gelijk was aan 1.666 euro. U zit dus onder het belastbare minimum.
  • Omdat het basis-KI 700 euro bedraagt, is het gerevaloriseerde KI gelijk aan 700 x 4,19 of 2.933 euro. Met andere woorden: het maximale bedrag voor aftrekbare kosten is gelijk aan 2/3 van 2.933 euro of 1.955,33 euro.
  • Met een jaarlijkse huur van 4.800 euro zijn uw forfaitaire kosten (40% van de reële huur) lager dan dat maximum, omdat ze 1.920 euro bedragen.
  • U moet dus 4.800 euro aan inkomsten aangeven. De fiscus zal er 1.920 euro kosten van aftrekken. U wordt dan belast op een nettohuur van 2.880 euro.

Natuurlijke persoon – gemengd gebruik

Als uw huurder slechts een deel van het pand professioneel gebruikt, wordt de belasting opgesplitst.

  • Het ‘privégedeelte’ wordt normaal belast (op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen vermeerderd met 40%).
  • Het ‘beroepsgedeelte’ wordt belast als huurwoning voor professioneel gebruik (op basis van de werkelijke huur verminderd met de forfaitaire kosten).

“Om van die maatregel gebruik te kunnen maken, moet de verdeling tussen het beroeps- en privégedeelte opgenomen worden in het huurcontract. En het contract moet geregistreerd worden”, zegt onze specialiste.

Rechtspersoon – eigenaar is geen bestuurder

Als u uw pand verhuurt aan een onderneming waarin u geen mandaat van bestuurder uitoefent, worden uw huurinkomsten op dezelfde manier belast als u zou verhuren aan een natuurlijk persoon die de woning volledig voor zijn beroepsactiviteit gebruikt.

Rechtspersoon – eigenaar is ook bestuurder

Als u uw pand verhuurt aan een rechtspersoon en u een mandaat van bestuurder uitoefent, is de situatie ingewikkelder:

  • Als de huur niet 5/3 van het gerevaloriseerde KI overschrijdt, worden de huurinkomsten op dezelfde manier belast als in het vorige geval.
  • Als dat wel het geval is, wordt het overschrijdende bedrag beschouwd als bezoldiging. En wordt het ook zo belast (ook onderworpen aan de sociale premies).

We nemen terug hetzelfde appartement. Omdat het gerevaloriseerde KI 2.933 euro is, is de limiet 4.888,33 euro. Met een huur van 4.800 euro zit u dus onder die grens en is de belasting identiek.

Rechtspersoon die geen onderneming is - terbeschikkingstelling

Als het pand gehuurd wordt door een rechtspersoon die geen onderneming is (bv. een vzw) en ter beschikking gesteld wordt van natuurlijke personen die het alleen gebruiken om erin te wonen, wordt het op dezelfde manier belast als een woning verhuurd aan een natuurlijk persoon voor privégebruik. Dus op basis van het geïndexeerde KI verhoogd met 40%.

Een bijzonder geval: gemeubelde woningen

“Als u de woning gemeubeld verhuurt, maakt de fiscus het onderscheid tussen de woning en de meubels”, merkt meester Maufort op. Concreet:

  • De huurinkomsten van de woning worden belast op basis van de aard van de huurder en het gebruik dat hij ervan maakt (zie hierboven).
  • De huurinkomsten van de meubels worden belast als roerende inkomsten. Apart (het bedrag wordt niet bij de belastbare basis gevoegd) aan het tarief van 25%. Maar de fiscus trekt er 50% vanaf als beroepskosten. U wordt dus slechts aan 12,50% belast op het meubelgedeelte van de huur.

“Als het huurcontract niets vermeldt, gaat de fiscus ervan uit dat het gedeelte gereserveerd voor roerende inkomsten gelijk is aan 40% van de totale huur.”

En studentenkoten? Garages?

In principe volgen de huurinkomsten uit studentenkoten dezelfde regels als die van een particulier die de woning privé gebruikt. Ze worden dus belast volgens het geïndexeerde kadastraal inkomen vermeerderd met 40%. Opgelet: als het kot gemeubeld is, volgt het de hierboven vermelde verdeling tussen woning en meubels. “Maar als u buiten het kader van normaal beheer van een privépatrimonium treedt, is het mogelijk dat de fiscus een ander standpunt inneemt”, legt meester Maufort uit. “Een arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen bijvoorbeeld vond dat het verhuren van 33 studentenkoten buiten het kader van normaal beheer viel. En dat de inkomsten als diverse inkomsten belast moesten worden. Ook andere rechtbanken hebben al huurinkomsten als beroepsinkomsten belast. Dat kan als het beheer van het vastgoedpatrimonium zo omvangrijk is dat het als een beroepsactiviteit beschouwd wordt. Die belasting ligt nog wat hoger dan de belasting op diverse inkomsten.”

Voor het verhuren van garages bestaan er geen regels voor de belasting van natuurlijke personen. Ze worden belast als een appartement of huis. Maar dat geldt niet voor de btw. “Als de garage niet gelinkt is met een huurcontract dat vrijgesteld is van btw (zoals de huurovereenkomsten afgesloten door een particuliere eigenaar), wordt de huur in principe beschouwd als dienstverlening onderworpen aan btw. In dat geval bent u dus btw-plichtig.”

Stel uw vraagBekijk alle vragen