HomeVoordelig lenenEen woning kopen: waarop moet u letten?

Een woning kopen: waarop moet u letten?

U hebt eindelijk de woning van uw dromen gevonden en staat te trappelen om ze te kopen. Maar welke voorzorgen moet u nemen?

Het is heel normaal dat u dolgelukkig bent als u de woning van uw dromen vindt. Maar het is belangrijk om nu het hoofd koel te houden. De stappen die daarop volgen, bezegelen immers uw verbintenis met de verkoper. U gaat dus beter voorzichtig te werk.

Al verkocht voor de verkoopovereenkomst?

“Sinds enkele jaren gaat de rechtbank ervan uit dat de verkoop rond is zodra u kunt bewijzen dat er een akkoord is tussen de partijen over het onroerend goed en de verkoopprijs ervan. Die rechtspraak berust op wat er in het burgerlijk wetboek staat”, zegt Florence Desternes, advocate bij Xirius en gespecialiseerd in vragen rond vastgoed. Maar vandaag moet dat genuanceerd worden. Twee arresten hebben die rechtspraak onlangs gewijzigd. “Het belangrijkste is dat van het Hof van Beroep van Brussel. Dat besluit dat een verkoop slechts als definitief kan beschouwd worden als er een compromis ondertekend werd volgens de regels en als dat het akkoord van de partijen over de essentiële elementen van het contract (het goed en de prijs) vermeldt, evenals over alle andere wezenlijke elementen. Het is dus beter om voorzichtig te zijn: het is niet uitgesloten dat heel gedetailleerde offertes die door beide partijen aanvaard werden, als een contract beschouwd kunnen worden. Denk er dus aan om opschortende voorwaarden te bepalen, zodra u het gesprek met de verkoper aangaat.

Opschortende voorwaarden?

Wat zijn opschortende voorwaarden? “Zoals hun naam het zegt, schorten zij de verkoop op in afwachting van de realisatie ervan. De meest gekende is dat de koper een krediet krijgt. Als dat niet gebeurt binnen de overeengekomen termijn, gaat de verkoop niet door. Maar dat is niet de enige opschortende voorwaarde.”

Voor Meester Desternes kan de koper meerdere opschortende voorwaarden toevoegen aan het contract. “De eerste is dus het bekomen van een krediet”, gaat de specialiste verder. “Maar opgelet: formuleer ze op de juiste manier. Gewoon vermelden dat de koper een lening moet krijgen, is niet genoeg. Vermeld het bedrag van de lening en specificeer de namen van de banken of minstens het aantal banken dat u wilt bezoeken. Bepaal ook een termijn en zorg ervoor dat, als u geen krediet krijgt, u volledig vrijgesteld wordt van de verplichtingen zonder dat u een schadevergoeding moet betalen.”

Meer dan een krediet

Maar u kunt nog verder gaan. Er zijn nog andere opschortende voorwaarden die u kunt gebruiken. Florence Desternes raadt onder andere het bezoek met een expert aan. “De verkoop beschermt u niet in geval van zichtbare gebreken, die een goede huisvader kan zien”, legt Florence Desternes uit. “Maar wat de ene ziet, ziet de andere niet noodzakelijk. Het is goed mogelijk dat u een bepaald probleem niet opmerkt. Om u te beschermen kunt u best de opschortende voorwaarde erin zetten dat u de woning met een expert bezoekt en dat als hij gebreken vaststelt, de verkoop opgeschort wordt. Dat is nog belangrijker omdat vandaag de meeste compromissen een clausule bevatten die de verkoper vrijstellen van zijn verantwoordelijkheid op het vlak van verborgen gebreken. Die clausule staat bijna standaard in elk compromis. In dat geval kan de verantwoordelijkheid van de particuliere (niet-professionele) verkoper alleen betwist worden als u kunt bewijzen dat hij te kwader trouw was. Een bezoek met een expert is dus echt wel noodzakelijk.”

Laatste tips

Welke andere clausules voorzien? “Het compromis voorziet bijna altijd dat als één van de partijen haar verplichtingen niet nakomt (bv. als ze weigert de akte te tekenen), zij een forfaitaire schadevergoeding van 10% van de overeengekomen prijs aan de andere partij moet betalen. Met die clausule voorkomt u dat de partijen hun schade moeten bewijzen in geval van ontbinding van het contract. Inderdaad, als de schadevergoeding niet van tevoren werd bepaald, moet de benadeelde partij aan de rechter bewijzen dat ze schade ondervonden heeft ten gevolge van het verstek van de andere partij”, gaat de specialiste verder.

U moet trouwens goed letten op alle clausules van de overeenkomst en niet alleen op de opschortende voorwaarden. “Verifieer dat de woning juist beschreven werd. De vermelding ‘een appartement op de derde verdieping’ is minder exact dan ‘een duplex op de derde verdieping’. Zoals eerder gezegd, kan die vage formulering dienen om een woning te maskeren waarvan de stedenbouwkundige situatie niet overeenkomt met de realiteit.” Let er tenslotte op dat het bedrag van het voorschot dat u bij de ondertekening van het compromis overschrijft, in de handen van de notaris blijft en niet aan de verkoper wordt overgedragen voor de verkoop definitief is. Als de verkoop geannuleerd wordt, krijgt u het gemakkelijker terug, omdat de notaris verplicht is dat voorschot op een speciale rekening te zetten en om het terug te storten indien nodig.

Die enkele voorzorgsmaatregelen zullen u zeker helpen bij de aankoop van uw droomwoning!