HomeVoordelig lenenEen woning kopen: enkele praktische tips

Een woning kopen: enkele praktische tips

U staat voor het huis of het appartement van uw dromen. Maar hoe bent u zeker dat die droom geen juridische nachtmerrie wordt? Een paar praktische tips.

Florence Desternesadvocate geassocieerd aan het cabinet Xirius

Wat moet u absoluut bekijken voor u een huis of een appartement koopt? Die vraag hebben we gesteld aan Meester Florence Desternes, advocate geassocieerd aan het cabinet Xirius, specialist voor vragen rond vastgoed.

Neem een expert mee

Voor u iets ondertekent, is het volgens Florence Desternes belangrijk dat u de woning bezoekt met een expert in vastgoed. “U kunt niet meer in beroep gaan, als u een woning gekocht hebt die zichtbare gebreken vertoonde die u aanvaardde”, legt de specialist uit. “Het is dus belangrijk dat er een professional met u meegaat: een architect of een vastgoedexpert. Wees niet tevreden met de schatter die uw bank u stuurt. Zijn rol bestaat er voornamelijk in de waarde van het goed te schatten. Neem uw eigen expert. Zijn doel is om uw aandacht te vestigen op alles wat voor problemen zou kunnen zorgen. Het betekent zeker een bijkomende uitgave, maar het zal u veel tegenslagen besparen.”

Denk aan Stedenbouw

Een bezoekje aan de dienst Stedenbouw van de gemeente waarin de woning zich bevindt, is ook absoluut noodzakelijk. “Ik weet dat dat vreemd kan lijken, maar u moet er zeker van zijn dat uw goed werkelijk ‘bestaat’”, gaat Florence Desternes verder. “In Brussel, bijvoorbeeld, werden er veel eengezinswoningen opgedeeld om als loten verkocht te worden. U moet dus nagaan of er voor die opdeling een stedenbouwkundige vergunning bestaat. Het is ook niet raar dat een appartement op de laatste verdieping naar een duplex omgevormd wordt om profijt te halen uit de zolderruimte. Maar het kan dat er voor die omvorming geen vergunning werd gevraagd. Dat zorgt voor problemen, want voor Stedenbouw bestaat die duplex op de zolder niet. Een ander typisch voorbeeld: een veranda die achteraan bijgebouwd werd en die nooit geregulariseerd werd. Of een plat dak omgevormd tot terras. Het volstaat dat u een buurman hebt die lastig doet en de juridische rompslomp kan beginnen. In het beste geval slaagt u erin om na veel geloop de situatie te regulariseren. In het slechtste geval moet u de veranda of het terras afbreken.”

Een winkel, mijn appartement?

Een andere cruciale vraag is of de woning een bestemming heeft die overeenkomt met die van Stedenbouw. “Neem nu een winkel op de begane grond die omgevormd werd naar een appartement”, illustreert de advocate. “Heeft Stedenbouw akte genomen van die bestemmingswijziging? En is die wijziging wel mogelijk met het oog op de regionale reglementering van toepassing op dat specifieke geval? In principe moeten de notaris en de vastgoedmakelaar een hele reeks inlichtingen bezorgen aan de koper, waaronder de gegevens van de gemeente. Maar de vragen die aan de gemeente gesteld worden, kunnen ruim geïnterpreteerd worden en de antwoorden worden ook dikwijls op die manier geïnterpreteerd. Een telefoontje of een bezoek aan de gemeente kan u zeker geruststellen. Vergeet niet dat u zich voor lang engageert!”

Werken in het verschiet?

Een andere vraag die u zich zeker moet stellen is die van eventuele werken. “Als de woning oud is – en aarzel zeker niet om naar het bouwjaar te vragen – denk er dan aan om te vragen wanneer bv. het dak hersteld werd”, raadt Florence Desternes aan. “En als u overweegt om een appartement te kopen met gemeenschappelijke delen, vraag dan naar de staat van de lift.” Voor de renovatie van het dak of de lift hebt u immers een groot budget nodig; het is dus beter om die onaangename verrassingen te vermijden. “Maar opgelet, zelfs als het appartement nieuw is, kunt u eventueel problemen krijgen”, waarschuwt de specialist ons. “Werd het gebouw voorlopig opgeleverd? Of definitief? Bestaan er conflicten tussen de bouwpromotor en de ondernemer die de werken uitgevoerd heeft? Werd het gebouwd conform de stedenbouwkundige voorschriften? Ook hier kan een bezoekje aan de dienst Stedenbouw u grote zorgen besparen.”

Een appartement kopen? Opgelet met mede-eigendom!

Als u uw keus laat vallen op een appartement, let dan op met mede-eigendom: het kan valstrikken bevatten waarmee u ook rekening moet houden. “Om te beginnen, vraag om de statuten van het mede-eigendom in te kijken: zij zullen u heel nuttige informatie geven, bv. welke delen gemeenschappelijk zijn en wat het aandeel is dat overeenstemt met uw appartement in de verdeling van de kosten”, preciseert Florence Desternes. “U vindt er ook meer details over het gebruik van de plaatsen. Is het uitoefenen van een beroep toegelaten in de statuten?” U moet ook de proces-verbalen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaren raadplegen. “Zij bieden u een schat aan informatie”, gaat de specialist verder. “U vindt er bv. meer over eventuele conflicten, maar ook over problemen met achterstanden van kosten en wanbetalers. En u komt ook te weten of er werken voorzien zijn of dat ze correct uitgevoerd werden. Denk eraan om u te informeren over het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal voor de mede-eigendom. In geval van verkoop van een appartement met mede-eigendom wordt het reservekapitaal niet terugbetaald aan de verkoper. Het is trouwens heel belangrijk om de inhoud van dat reservekapitaal te kennen om te zien of er rekening gehouden wordt met bepaalde belangrijke uitgaven in de toekomst. Het werkkapitaal daarentegen wordt wel terugbetaald: de koper betaalt dat aan de verkoper op het moment van de authentieke akte. Het is dus belangrijk dat u zich informeert over het bedrag ervan.

Uw motto: voorzichtigheid

U moet dus veel zaken verifiëren voor u een bod doet op het appartement of huis van uw dromen. Neem er de nodige tijd voor: het zal u veel goedkoper en voordeliger uitkomen dan een rechtszaak!