HomeVoordelig lenenEen verkoopovereenkomst annuleren omwille van een stedenbouwkundige kwestie?

Een verkoopovereenkomst annuleren omwille van een stedenbouwkundige kwestie?

Ik heb een verkoopovereenkomst zonder opschortende voorwaarden ondertekend. Maar de notaris heeft vastgesteld dat een deel van de woning zonder bouwvergunning gezet werd. Is het mogelijk om van de verkoopovereenkomst af te zien zonder 10% van de verkoopwaarde aan de verkoper te moeten betalen? (Philippe, 53 jaar)

Zoals u allicht weet, is er volgens het burgerlijk recht sprake van een verkoop zodra de koper en verkoper het eens zijn over de verkoopmodaliteiten. Dat akkoord wordt vastgelegd in de verkoopovereenkomst (compromis). Vanaf dat moment is de verkoop bindend voor beide partijen. De verkoopovereenkomst dient als basis voor de notariële akte.

De opzoekingen door de notaris

Tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en de notariële akte, voert de notaris een aantal opzoekingen uit. Hij kijkt bv. na of de verkoper wel degelijk de eigenaar van de woning is en of hij ze als dusdanig mag verkopen. Hij onderzoekt ook of er nog een hypotheek op rust. En controleert de stedenbouwkundige toestand. Tijdens dat onderzoek heeft uw notaris waarschijnlijk gemerkt dat er een probleem is.

Geen opschortende voorwaarden?

Een verkoopovereenkomst bevat dikwijls opschortende voorwaarden. Zoals de naam het zegt, schort zo’n voorwaarde de verkoop op in afwachting van de vervulling van de voorwaarde. Als ze niet vervuld wordt, gaat de verkoop niet door. Een klassiek voorbeeld is het verkrijgen van een hypothecaire lening door de koper. Zulke clausules zijn niet verplicht, maar wel sterk aanbevolen.

Wat met de stedenbouwkundige voorschriften?

Bepaalde elementen kunnen tot de annulering van de verkoop leiden. Zelfs als ze geen deel uitmaken van opschortende voorwaarden. Denk maar aan stedenbouwkundige zaken. Een handelspand dat bv. omgevormd werd tot een woning, maar nog altijd geregistreerd staat als handelspand. Of – zoals in uw geval – als er bijgebouwd werd zonder vergunning. Een woning met stedenbouwkundige problemen beantwoordt niet aan uw verwachtingen. Daarom is er geen sprake meer van een akkoord. En kunt u dus van de verkoop afzien.

Met of zonder schadevergoeding?

Als u de verkoop annuleert, moet u dan een schadevergoeding aan de verkoper betalen? Daarover kunt u onderhandelen. De verkoper heeft er alle belang bij dat zijn woning zo snel mogelijk verkocht wordt. Als hij naar de rechtbank stapt met het verzoek dat u uw verplichtingen nakomt, verliest hij veel tijd. Hij is er trouwens ook niet zeker van dat hij gelijk krijgt. U hebt een belangrijk argument. Namelijk dat de verkoop nietig verklaard kan worden, omdat de woning niet overeenkomt met de woning waarover er een akkoord was. De kans is dus groot dat u de verkoop kunt annuleren zonder een schadevergoeding te moeten betalen. 

Stel uw vraagBekijk alle vragen