HomeBeleggen op maatEen pand verhuren: ken uw rechten

Een pand verhuren: ken uw rechten

Meer en meer Belgen kopen een huis of appartement om het daarna te verhuren. Hoe begint u aan zo’n avontuur? Wat zijn uw rechten en plichten? We zoeken het uit in een vierdelige artikelenreeks. Onze gids in verhuurland: meester Rob De Koninck, advocaat-vennoot bij Ardent Advocaten uit Wilrijk. In het eerste deel: hoe kiest u een huurder en wat moet er in het contract staan?

Meester Rob De Koninck, advocaat-vennoot bij Ardent Advocaten

Het appartement of het huis is gekocht of opgeleverd en alle papieren zijn in orde. U bent de trotse eigenaar van een pand. Nee, niet voor uzelf, maar om te verhuren. Nu komt het er alleen nog op aan om een betrouwbare huurder te vinden.

Een kwestie van vertrouwen

“Uw verhuurder kiezen is voor een groot deel een kwestie van vertrouwen”, zegt advocaat Rob De Koninck. “Wie een huis verkoopt, is er met een eenmalige transactie vanaf. Wie een huis verhuurt, bouwt voor de volgende drie, zes of negen jaar een relatie op met zijn huurder.”

Als verhuurder mag u geen huurders discrimineren, zo staat het in de wet. “Maar zo eenvoudig is het niet altijd”, zegt meester De Koninck. “Er is in België een grondrecht dat zegt dat iedereen recht heeft op een leefbare woning/goede huisvesting. Daarnaast is er ook een grondrecht dat zegt dat elke eigenaar met zijn pand mag doen wat hij wil. Zoals het bv. alleen verhuren aan personen die zijn pand goed onderhouden en die de huurgelden correct en stipt betalen. Verder is er nog een wettelijk beschermd recht op privacy. U voelt meteen dat dat soms kan botsen. Daarom moet er een zeker ‘evenwicht’ zijn als u bepaalde vragen gaat stellen aan uw huurder. De gegevens die u als verhuurder opvraagt, moeten ‘dienstig’ en niet ‘overmatig’ zijn. U mag bijvoorbeeld een loonfiche opvragen –zodat u kunt inschatten of de kandidaat-huurder beschikt over een voldoende inkomen om de huurgelden te betalen -, maar u mag er als eigenaar geen kopie van nemen. Een makelaar mag dat dan weer wel, omdat hij de plicht heeft de solvabiliteit te checken van de verhuurders. Een particulier niet.”

Discriminerend of niet?

En soms zijn er nog wel uitzonderingen. “U mag bijvoorbeeld geen huurders weigeren op grond van hun nationaliteit, leeftijd, seksuele geaardheid, vermogen, geloof of levensbeschouwing, want dat is discriminatie, soms racisme zelfs. Tenzij…er een objectieve en redelijke verantwoording voor is. Stel bijvoorbeeld dat u een appartement verhuurt aan een familie afkomstig uit een land in oorlog en dat u een kandidaat-huurder hebt voor uw tweede appartement dat er vlak naast ligt. Is die kandidaat afkomstig van het vijandige land? Dan hebt u voldoende reden om hem te weigeren.

De overheid heeft ook verschillende aanbevelingen gedaan in verband met selectiecriteria bij het verhuren van vastgoed. Onder meer op de website van het Centrum voor Gelijkheid van Kansen en Racismebestrijding

Dwingende wetten

Tussen huurders en verhuurders moet er dan wel een zeker vertrouwen zijn. Dat wil zeker niet zeggen dat u geen huurcontract meer moet opstellen. Meer nog: de wet legt uitdrukkelijk op dat er een schriftelijk huurcontract moet worden opgemaakt en geregistreerd. Wat moet daar precies instaan? “De wetten rond woninghuur zijn heel dwingend”, zegt De Koninck. “Dat wil zeggen dat zo goed als alles in de wet geregeld wordt, bijna tot in het absurde. En ook dat, wat u ook schrijft in uw contract, de wet altijd het laatste woord heeft. Natuurlijk moet u iets op papier hebben, maar u zou bijna kunnen stellen dat de plaatsbeschrijving (waarin een volledige beschrijving wordt gegeven van hoe het pand eruitziet voor de huurder er intrekt) een veel belangrijker document is.” Op die plaatsbeschrijving komen we in een latere aflevering van deze reeks zeker nog terug.

Typevoorbeelden van huurcontracten kunnen een handige basis zijn voor uw eigen contracten. Onder andere bij het Eigenaarssyndicaat kunt u die aankopen. Bij het CIB (de Vereniging van Vastgoedmakelaars) kunt u een exemplaar downloaden als u lid bent. Bij de Vlaamse Huurdersbond of de Franstalige huurdersbond is een modelcontract gratis.

“Let wel”, zegt meester De Koninck, “het typecontract van de Huurdersbond zal natuurlijk wel wat ‘voordeliger’ zijn voor de huurder. Bij het typecontract van het Eigenaarssyndicaat zal de verhuurder beter af zijn.”

Juwelen als waarborg

Blijft nog het regelen van de huurwaarborg, vaak ook een klassiek punt van discussie. “Bij woninghuur zijn er drie systemen die veel toegepast worden”, zegt De Koninck. “Het betreffen de zogenaamde ‘wettelijke’ waarborgen, met name een waarborg van twee maanden huur die op een afzonderlijke rekening geblokkeerd wordt en waarvan de rente voor de huurder is. Een bankwaarborg van drie maanden huur die dan in drie jaar stap voor stap aangezuiverd wordt door de huurder. Of een waarborg van drie maanden door het OCMW.”

Wat veel huurders echter niet weten, is dat zij de vrije keuze hebben en dat er daarnaast nog andere systemen bestaan. “Misschien is het niet erg praktisch, maar in principe zou u zelfs juwelen in pand kunnen geven”, aldus De Koninck. “Er bestaan zelfs bepaalde verzekeringsproducten die werken op basis van een huurwaarborg. Dat kan in bepaalde gevallen heel interessant zijn, zowel voor de huurder als de verhuurder. Alleen: onbekend maakt onbemind.”