HomeVoordelig lenenEen pand verhuren: hoe eindigt het contract?

Een pand verhuren: hoe eindigt het contract?

Aan alle mooie liedjes komt een einde, zo ook aan de meeste huurcontracten. Soms wordt de volledige termijn van het contract netjes uitgedaan, soms wil de huurder eerder vertrekken, soms wil de verhuurder een einde maken aan de verbintenis.

In alle gevallen worden verschillende opzegtermijnen en vergoedingen voor het vroegtijdig beëindigen van het contract gehanteerd. We hebben wat uitleg gevraagd aan Rob De Koninck, advocaat-vennoot bij Ardent Advocaten uit Wilrijk.

Negen jaar?

“De huur van een hoofdverblijfplaats wordt in principe altijd afgesloten voor negen jaar”, zegt advocaat Rob De Koninck. Een uitzondering zijn de zogenaamde contracten van ‘korte duur’ die maximaal drie jaar kunnen belopen. “Dat wil niet zeggen dat u die negen jaar ook altijd moet uitdoen. Volgens de wet kan een huurder op elk moment eenzijdig de huurovereenkomst opzeggen. Hij moet dan wel altijd minstens drie maanden vooropzeg geven en een bepaalde schadevergoeding betalen. Het eerste jaar is die vergoeding drie maanden huur. Het tweede jaar twee maanden huur en het derde jaar nog één maand. Vanaf het vierde jaar is hij niets meer verschuldigd, zolang hij die opzegtermijn van drie maanden maar respecteert.”

Drie, zes en negen jaar

Voor de verhuurder gelden heel andere regels. “De bekende regel van drie, zes en negen jaar is vooral voor hem belangrijk”, legt meester De Koninck uit. “Als een verhuurder helemaal geen motief opgeeft om het contract verbreken, zal hij drie of zes jaar moeten wachten. En hij zal ook een schadevergoeding moeten betalen. Als hij zonder opgave van reden het contract verbreekt na het derde jaar moet hij negen maanden huur betalen aan de huurder. Als hij het na het zesde jaar doet, is dat zes maanden huur.” Die bepalingen zijn wel niet verplichtend. Dat betekent dat u in het contract ook onderling kunt afspreken dat de huurovereenkomst door de verhuurder niet zonder motief mag verbroken worden voor (bijvoorbeeld) het zesde jaar.

Zelf inwonen of werken uitvoeren

Als het huurcontract de mogelijkheid niet uitsluit, kan de verhuurder te allen tijde een contract opzeggen om er zelf in te gaan wonen of om een naast familielid erin te laten wonen. In dat geval moet hij een vooropzeg geven van zes maanden, het dubbele dus van de huurder.

Een verhuurder kan ook grote werken gaan uitvoeren aan de woning. Ook dan kan hij de huurovereenkomst voortijdig beëindigen, maar slechts na drie of zes jaar en opnieuw moet hij zes maanden vooropzeg geven.

Let wel: dat moeten echt grote werken zijn die het huis onbewoonbaar maken. Gevelwerken of even nieuw tapijt leggen, is niet voldoende. Daarenboven moet de waarde van de werken groter zijn dan drie jaar huur en moet de verhuurder, bijvoorbeeld door het meezenden van het aannemingscontract of gedetailleerde opgave van de werken, in zijn opzeg ook duidelijk aangeven welke werken hij zinnens is uit te voeren.

Korte duur? Ja, maar…

Nogmaals: u kunt ook perfect een woning verhuren voor een korte duur, van maximaal drie jaar. In dat geval is er wel geen mogelijkheid om het contract voortijdig te beëindigen, tenzij dat zo door de twee partijen in het contract is overeengekomen. Zo’n contract voor bepaalde duur kunt u bijvoorbeeld afsluiten om een huurder te ‘testen’. U laat hem dan een jaar in uw huis wonen en als er geen problemen zijn geweest, kan het contract – als geen van de partijen een opzeg geeft - automatisch ‘verworden’ tot een contract van negen jaar.

Vraag het aan de vrederechter

Bij het beëindigen van het contract zal uiteraard ook de huurwaarborg opnieuw ter sprake komen. “Ook al hebt u problemen gehad met uw huurder, in principe dient zo’n huurwaarborg niet om huurachterstal te compenseren”, zegt meester De Koninck. “De huurwaarborg is vooral bedoeld om huurschade te dekken. Dat wil niet zeggen dat het in de praktijk altijd zo loopt: de waarborg dient wel degelijk vaak om achterstallige huurgelden te compenseren. Daar schuilt wel een serieuze adder onder het gras. Als de huurder weigert om zijn medewerking te verlenen bij de vrijgave van de waarborg in het voordeel van de verhuurder, zal die dat altijd moeten vragen aan de vrederechter tijdens de procedure (zie onze vroegere aflevering). De vrederechter moet daar dan ook expliciet zijn toestemming voor geven. Als u dat niet doet, loopt u als verhuurder het risico dat de bank weigert om uw huurwaarborg daarvoor vrij te maken. Ik heb dat soort gevallen in de praktijk al verschillende malen gezien.”

Nieuwe huurders

Als een verhuurder weet dat een contract ten einde loopt en dat hijzelf of de huurder geen verlenging wensen, gaat hij natuurlijk op zoek naar nieuwe kandidaat-huurders. De kandidaten zullen allicht het huis of appartement willen bezichtigen en de huurder moet daartoe ook de mogelijkheid bieden. De twee partijen moeten daarvoor bepaalde uren en datums afspreken die de huurder schikken, bijvoorbeeld elke dinsdag van zes tot acht. Als de huurder het de verhuurder onmogelijk maakt om met kandidaat-huurders de woning te bekijken, kan die laatste naar de rechter stappen om toestemming en een schadevergoeding te eisen. 

Tot slot

De Federale Overheidsdienst Justitie geeft op regelmatige tijdstippen een folder uit met alle mogelijke bepalingen rond het huren en verhuren van een woning. U vindt er uitgebreide informatie over huurovereenkomsten, huurprijzen, rechten en plichten en gerechtelijke procedures.