HomeVoordelig lenenEen huis kopen: mijn appartement verkopen of verhuren?

Een huis kopen: mijn appartement verkopen of verhuren?

Ik ben eigenaar van een appartement en wil graag een huis kopen. Wat doe ik met mijn appartement: verhuren of verkopen? (Semra, 33 jaar)

Zoals u allicht vermoedt, hangt het antwoord af van verschillende factoren. Afhankelijk van uw situatie zullen die factoren de balans doen buigen naar de verkoop van uw appartement ofwel naar het verhuren ervan.

Nettohuurinkomsten van uw appartement

In eerste instantie moet u achterhalen hoeveel uw appartement jaarlijks aan huurgelden kan opbrengen. Bekijk de advertenties van appartementen uit uw buurt. U vindt er in de streekkrant of op immosites. Ofwel informeert u eens bij een vastgoedmakelaar. Hij kan u zeker helpen. Wie in Wallonië woont, kan gebruik maken van een handige huurcalculator.

Als u de huur kent, moet u een aantal provisies en uitgaven in rekening brengen.

  • Huurverlies: het gebeurt zelden dat een huurder in uw appartement trekt vlak nadat u het opgefrist hebt en verhuisd bent. Ook tussen twee huurders is dat meestal niet het geval. Specialisten raden aan om rekening te houden met een gemiddeld huurverlies van één maand per jaar.
  • Risico op wanbetaling: als u de pech hebt om op een slechte betaler te vallen, moet u heel wat stappen ondernemen en veel geduld hebben om een (dikwijls maar gedeeltelijke) terugbetaling van zijn schulden te verkrijgen. U rekent dus beter op een bijkomende maand huurverlies per jaar om dat risico in te dekken.
  • Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing: zoals u weet, betaalt u elk jaar belastingen op uw eigendom. Dat bedrag moet u dus aftrekken van uw huurinkomsten.
  • Lasten mede-eigendom: die lasten moeten betaald worden door de eigenaar. Een deel ervan kunt u eventueel verhalen op uw huurder. Maar alleen die uitgaven die normaal gezien ten laste van de huurder zijn, zoals het onderhoud en de verwarming van de gemeenschappelijke delen.
  • Kosten voor de eigenaar: dat zijn alle herstellingen en renovaties nodig door ouderdom, normale slijtage en overmacht. Denk maar aan het herstellen van lekkende buizen, onderhoud van gasleidingen, regenwaterput, septische put, vervangen van een versleten kraan, …
  • Verzekeringen: als eigenaar verzekert u beter uw eigendom tegen brand en waterschade. Uw huurder moet zich in principe ook verzekeren tegen brand en persoonlijke aansprakelijkheid.

Een keer u uw jaarlijkse nettohuurinkomsten kent, deelt u ze door 12. Dat bedrag – de maandelijkse huurinkomsten – hebt u nodig voor de volgende stappen.

Maandelijkse terugbetalingen van uw lening

Hebt u uw appartement met een hypothecaire lening gekocht? Als uw maandelijkse aflossing lager uitvalt dan uw maandelijkse huurinkomsten, dan is alles in orde. Anders moet u het verschil van uw terugbetalingscapaciteit aftrekken.

Uw terugbetalingscapaciteit voor uw nieuwe lening

Al u een nieuw woonkrediet nodig hebt, gaat uw bank op dezelfde manier te werk als bij uw eerste lening. Ze vertrekt van uw maandelijkse netto-inkomsten om de maximale maandaflossing te bepalen. Normaal gezien voorziet ze een kleine veiligheidsmarge die rekening houdt met uw lopende hypothecaire lening.

Evolutie van de vastgoedmarkt

Uw appartement is een belegging. De waarde evolueert in functie van de algemene evolutie van de vastgoedmarkt in uw streek en buurt. Meestal neemt vastgoed elk jaar in waarde toe. Maar dat is geen absolute regel. Bepaalde regeringsmaatregelen zouden daar verandering in kunnen brengen. Denk maar aan een belastingverhoging voor vastgoed. Dat zou een negatieve impact hebben op uw huurinkomsten en de verdere evolutie van de markt.

Elk geval is verschillend

Zoals u ongetwijfeld gemerkt hebt, zijn er veel factoren die uw beslissing beïnvloeden. Denk er dus goed over na. Vraag ook eens raad aan een vastgoedmakelaar of aan uw bankier. Zij kunnen u zeker verder helpen!

Stel uw vraagBekijk alle vragen