HomeVoordelig lenenEen gerenoveerde woning kopen: hoe vermijdt u de valkuilen?

Een gerenoveerde woning kopen: hoe vermijdt u de valkuilen?

U hebt uw zinnen gezet op een pas gerenoveerde woning? Waarop moet u letten? Hoe vermijdt u de fameuze ‘verborgen gebreken’? Wat vraagt u aan de verkoper? Hieronder enkele tips.

Na heel wat zoekwerk hebt u eindelijk uw droomhuis gevonden. De eigenaar heeft de woning gerenoveerd en ze lijkt u perfect. Maar wat moet u zeker onder de loep nemen voor u ze koopt? We stelden de vraag aan Jean-Rodolphe Dirix, geassocieerd advocaat bij het bureau Xirius.

Recente en minder recente werken

“Of de werken recent of minder recent zijn, heeft eigenlijk niet zo veel belang”, legt de vastgoedexpert uit. “Als hij pas verbouwingen heeft gedaan, zal de verkoper dat argument zeker gebruiken om de vraagprijs te rechtvaardigen. Maar als de werken minder recent zijn, is het niet de moeite om erover te spreken. Tenzij de verf nog nat is, zal de koper er niet veel van merken door de normale slijtage. Het is dus beter om een aantal vragen te stellen. De belangrijkste is zonder twijfel de vraag of de woning beantwoordt aan de stedenbouwkundige voorschriften.”

Een bezoek aan de gemeente is absoluut noodzakelijk

Om zeker te zijn dat de woning op stedenbouwkundig vlak in orde is, is het volgens Jean-Rodolphe Dirix absoluut noodzakelijk om langs te gaan bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente. “Vraag de plannen van de woning en kijk of ze overeenkomen met wat u gezien hebt. Nadat de dienst een bouwvergunning gegeven heeft, heeft die niet altijd de mogelijkheid om na te gaan of de werken wel uitgevoerd werden en of ze conform het voorgestelde project zijn! Verschillen tussen de plannen en de realiteit betekenen niet noodzakelijk een inbreuk”, preciseert Jean-Rodolphe Dirix. “De verschillen kunnen al dan niet een probleem vormen. Meestal is het makkelijker een raam, dat iets naast de voorziene plaats geïnstalleerd werd, te laten regulariseren dan een raam dat geplaatst werd in een muur die tot dan blind was. Vooral als dat raam uitziet op de buren en dicht bij de grens tussen de twee eigendommen staat.”

Schatting en opschortende clausules verplicht

Alles is dus een kwestie van waardering: reden te meer om een architect of schatter-expert in te schakelen. “Zelf heb ik nooit een woning gekocht zonder een expert”, bevestigt meester Dirix. “Omdat ik niet kan inschatten welke problemen zich kunnen voordoen. Alleen een expert kan u geruststellen of – in tegendeel – uw aandacht trekken op een reëel risico dat nooit geregulariseerd kan worden. Bovendien zal hij beter dan u eventuele problemen of verborgen gebreken zien.” De advocaat merkt op dat er meer en meer een opschortende clausule voor de stedenbouwkundige situatie van de woning wordt opgenomen in de verkoopovereenkomst. “Als de koper daarna een inbreuk vaststelt, kan hij de verkoop makkelijker annuleren. Of kan hij over een lagere prijs onderhandelen of vragen dat de verkoper voor de regularisering zorgt.”

De bestemming van de woning?

Of de eventuele verbouwingen in de regel waren, is trouwens niet het enige stedenbouwkundige risico. “De koper moet ook de bestemming van het goed controleren. Het is niet omdat een goed als appartement gerenoveerd werd, dat de dienst ruimtelijke ordening het als een woning beschouwt. Als de verkoper – of de vorige eigenaar – bv. een handelsgelijkvloers verbouwd heeft tot een appartement, moet u er zeker van zijn dat een bestemmingswijziging mogelijk is. Anders mag u er gewoonweg niet in wonen! Als dat probleem niet eerder werd aangekaart, komt het meestal aan het licht na de ondertekening van de verkoopovereenkomst. “Tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en de notariële akte, moet de notaris een aantal controles uitvoeren. De bestemming is er één van. Als de vraag dus niet eerder aan bod kwam, loopt de koper het risico vast te zitten. Ook in dat geval is een opschortende clausule dus niet overbodig.”

Postinterventiedossier

Als de verkoper werken heeft uitgevoerd, moet hij de koper een postinterventiedossier bezorgen. Dat dossier bevat documenten van de aannemers die de werken uitgevoerd hebben. Ze geven meer details over de aard van de werken en de gebruikte materialen, maar soms ook over de juiste locatie van die werken. “Een elektricien zal bv. aanduiden waar hij kabels gelegd heeft met de bedoeling om ze snel terug te vinden. Of om te vermijden dat ze beschadigd worden tijdens andere werken.”

Keuring elektrische installatie en EPC-certificaat

Wat de elektriciteit betreft, haalt Jean-Rodolphe Dirix ook de vraag over het keuringsattest van de elektrische installatie aan. “Dat attest is noodzakelijk voor de verkoop. Maar koper en verkoper moeten op basis daarvan akkoord gaan over de persoon die eventuele werken uitvoert om de installatie in orde te brengen.” Het Energieprestatiecertificaat van het gebouw is trouwens ook verplicht in de drie gewesten.

En het kadastraal inkomen?

Soms hebben de werken een impact op het kadastraal inkomen van de woning. “Als het niet aangegeven werd, kan dat voor een financiële kater zorgen als de belastingdienst achter de opwaardering van de woning komt. De koper kan natuurlijk altijd proberen om die nalatigheid als verborgen gebrek te laten doorgaan en een schadevergoeding aan de verkoper vragen. Maar dat komt meestal neer op een lange rechtszaak. In Brussel duurt dat bijvoorbeeld minstens één jaar.”

Voor de verkoopovereenkomst een beroep doen op een notaris?

Jean-Rodolphe Dirix geeft nog een laatste tip aan de kopers: betrek uw notaris bij de opstelling van de verkoopovereenkomst. “Mensen denken nog te dikwijls dat ze geld uitsparen als ze zelf een verkoopovereenkomst opstellen. Dat is een dubbele vergissing: eerst en vooral omdat u een heel goede kennis van de wet moet hebben om het document correct op te stellen. Vervolgens omdat de honoraria van de notaris niet alleen dienen voor zijn tussenkomst voor de onderhandse akte. Zij dekken ook prestaties zoals het opstellen van een verkoopovereenkomst. U doet er dus beter een beroep op, want u betaalt toch hetzelfde bedrag. Of u er nu één of twee notarissen bij betrekt, de kosten blijven dezelfde. Het is dus beter dat elke partij – de verkoper en de koper – haar eigen notaris inschakelt. Zo worden de belangen van beide partijen beter verdedigd.”