HomeVoordelig lenenEen gehuurd pand onderhouden: wie betaalt wat?

Een gehuurd pand onderhouden: wie betaalt wat?

Meer en meer Belgen kopen een huis of appartement om het daarna te verhuren. Maar wat gebeurt er met het onderhoud van dat pand? Wie moet wat doen en wie betaalt?

Een woning verhuren, zelfs al is het maar een bescheiden studio, kan voor de verhuurder een mooi rendement opleveren. Dat wil echter absoluut niet zeggen dat u zomaar elke woning te huur mag zetten. “Elk pand dat te huur staat, moet aan bepaalde minimumeisen voldoen”, zegt advocaat Rob De Koninck. “Die minimumeisen worden ook door de wetgever omschreven. Er zijn zowel federale minimumnormen – die te vinden zijn in de Woninghuurwet en in een K.B. uit 1997- als gewestelijke minimumnormen: Vlaamse Wooncode, Brusselse Huisvestingscode en de Waalse Huisvestigingscode. Zo moet er bijvoorbeeld een minimumoppervlakte zijn voor de woongedeelten, moet het pand over genoeg en veilige verwarmings-, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden beschikken. De elektriciteit- en gasinstallaties moeten veilig zijn en uiteraard moet het gebouw ook voldoende stabiel zijn en aan alle normen inzake bouwfysica voldoen. Die normen worden ook regelmatig aangepast. Sinds 1 januari 2013 moeten er in bepaalde panden rookmelders worden geplaatst. Vanaf 1 januari 2015 is er bijvoorbeeld een nieuwe norm voor dakisolatie van kracht.”

Strafpunten

Elke bewoner van een huurwoning met gebreken kan via de gemeente een kwaliteitsonderzoek van de woning aanvragen. Als een huis te veel ‘strafpunten’ krijgt, kan het ongeschikt of zelfs onbewoonbaar verklaard worden. De eigenaar moet het dan zo snel mogelijk weer in orde brengen. Als hij dat verzuimt, kan hij daarvoor beboet worden.

“Als een woning aanzienlijk wat strafpunten scoort”, stelt De Koninck, “kan de huurder, met het verslag in de hand, weigeren om nog huur te betalen. Meer nog: hij kan zelfs al betaalde huurgelden terugvorderen, omdat het pand blijkbaar ‘van in den beginne’ al onbewoonbaar was. De inspecteurs van de woninginspectie zullen ook niet nagaan wie verantwoordelijk is voor de gebreken, ook als ze veroorzaakt werden door een gebrek aan onderhoud door de huurder.”

Onbewoonbaar

Als uit dergelijk verslag blijkt dat het pand genoeg strafpunten scoort om onbewoonbaar te worden verklaard, oordelen de vrederechters ook meestal streng en verklaren zij de huurovereenkomst nietig of ontbinden ze die ten laste van de verhuurder. Die zal ook nog met een aanzienlijke schadevergoeding worden opgezadeld.

“Om dat te voorkomen is het als verhuurder belangrijk om zich tot de gemeente te richten en een ‘conformiteitsattest’ aan te vragen. Met dergelijk attest bevestigt de administratie dat de woning beantwoordt aan de gestelde woningkwaliteitsnormen. Dat attest is 10 jaar geldig.”

Ook is het belangrijk om een ‘omstandige plaatsbeschrijving’ bij intrede op te maken. “Maak u er dus niet vanaf met een A4’tje waarin wordt verklaard dat ‘alles ok’ is. Maak een gedetailleerde beschrijving per vertrek op – best met foto’s - zodat er geen enkele twijfel kan bestaan over de feitelijke toestand van het pand bij het begin van de huur.” 

Herstellingen?

Elk huurhuis moet uiteraard ook onderhouden worden. En, als het moet, hersteld worden. “De huurder is in principe verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning”, zegt meester De Koninck. “Denk daarbij aan de schoorsteen vegen, de boiler ontkalken, het gras maaien, etc. Ook kleine herstellingen zijn voor hem. Daaronder worden verstaan ‘weinig ingrijpende en vaak voorkomende herstellingen die eigen zijn aan het gebruik van de woning’. De eigenaar daarentegen is belast met alle grote herstellingen en onderhoudswerken. De ketel van de cv-installatie vervangen bijvoorbeeld of de regenwaterputten ruimen. Als er in de vloer enkele tegels moeten vervangen worden, is dat voor de huurder. Wanneer er schade is over een grotere oppervlakte, is de verhuurder verantwoordelijk.”

Dode boom

En zo zijn er nog wel een heleboel voorbeelden: het snoeien van de bomen is voor de huurder, het vervangen van dode bomen voor de verhuurder. Het bad onderhouden voor de huurder, het herstellen voor de verhuurder. “De Woninghuurwet bepaalt dat ‘herstellingen, andere dan huurherstellingen’ (met name dus de grote herstellingen) aan de woning niet ten laste van de huurder gelegd kunnen worden en dus voor de verhuurder zijn”, zegt De Koninck. “Latere regelgeving moest die bepaling verduidelijken en op limitatieve wijze aangeven welke kosten ten laste van de huurder dan wel van de verhuurder zijn. Die verduidelijkingen zijn er echter nog altijd niet gekomen, meteen de reden ook waarom zoiets altijd een feitenkwestie is.”

Om toch enigszins het hoofd te bieden aan die onzekerheid engageerden diverse auteurs zich tot het opstellen van een overzicht van welke herstellingen alleszins moeten worden begrepen onder ‘huurherstellingen’. Bij de Huurdersbond vindt u daar een overzicht van.

Oud of versleten?

Let ook op: bij veel herstellingen, die ten laste zijn van de verhuurder, geldt dat alleen als dat het gevolg is van ‘normale slijtage’. Als blijkt dat de huurder een fout heeft begaan of nalatig is geweest, zijn de kosten voor de herstelling voor hem. Denk er ook aan dat ‘ouderdom’ niet hetzelfde is als ‘slijtage’. Bepaalde materialen worden na een zekere periode als ‘afgeschreven’ beschouwd (bv. behangpapier na 9 jaar, een verwarmingsketel vanaf 15 jaar). Daarna is het aan de verhuurder om ze te vernieuwen.