HomeVoordelig lenenEen eigen woning in negen stappen

Een eigen woning in negen stappen

Er zitten heel wat stappen tussen het moment dat u het bordje ‘Te koop’ opmerkt en de dag dat u verhuist. Wat komt er allemaal kijken bij de aankoop van een woning? Waar moet u op letten voor u uw handtekening zet?

Een woning kopen is waarschijnlijk een van de meest ingrijpende (en dure…) gebeurtenissen uit een mensenleven. Zulk een belangrijke stap tot een goed einde brengen, is geen sinecure en dus komt u maar beter beslagen op het ijs. Maar laten we beginnen met het begin. U bent van plan om een woning te kopen? Waar vindt u die? Dajo Hermans van de Confederatie van Immoberoepen (CIB Vlaanderen) gidst ons door de jungle van het vastgoed.

Het huis vinden

“Een huis vinden dat te koop staat, is op zich niet zo moeilijk”, zegt Dajo Hermans. “Surf naar vastgoedsites zoals Immoweb, Hebbes, Aha, Vlan. Ook in kranten en advertentiebladen vindt u zulke aankondigingen. En er zijn natuurlijk ook de vastgoedkantoren. Daar kunt u aangeven wat uw criteria zijn. Als een woning daaraan beantwoordt, krijgt u een bericht.”

Uiteraard kunt u ook vrienden en familie vragen om een oogje in het zeil te houden. En daarnaast is er nog een andere beproefde methode die dikwijls tot succes leidt: gewoon wat rondrijden in de streek waar u een huis zoekt. Vaak stoot u dan op pareltjes waarvan u het bestaan totaal niet vermoedde.

Vragen, vragen en nog eens vragen

Goed, u hebt een woning gevonden die u wel wat lijkt. Uiteraard wilt u die, in samenspraak met het vastgoedkantoor of de huidige eigenaar, graag bezoeken en keuren. Waar moet u dan op letten? “Er zijn heel veel zaken die u in de gaten moet houden”, zegt Dajo Hermans. “Hoe is de woning georiënteerd bijvoorbeeld? Naar het zuiden? Naar het noorden? Zijn alle nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en gas er? Is er een supermarkt in de buurt? Of moet u daar kilometers ver voor rijden? Ligt het huis niet in overstromingsgebied? Hoe is de grond? Kurkdroog of drassig? En als het drassig is, is er dan geen risico op vochtproblemen? Verlies ook eventuele juridische problemen niet uit het oog: is de woning wel volledig vergund? Zijn er bouwovertredingen? Staat de woning misschien zonevreemd? Zijn er voorkooprechten? Erfdienstbaarheden? En ga zo maar door.”

En dan hebben we het zelfs nog niet eens gehad over de technische kwaliteit van de woning zelf. “Ook dat is een aparte categorie op zich. Is de woning stabiel? Zijn er barsten of scheuren? Hoe erg zijn die? Is het dak in goede staat? Hoe is de staat van het metselwerk en de voegen? Is de elektrische installatie oké? Welke beglazing heeft het huis? Is er misschien bijkomende isolatie nodig?”

Goed advies voorkomt miserie

Het zal duidelijk zijn dat de meeste potentiële kopers niet over de technische of juridische achtergrond beschikken om dat soort zaken helemaal correct in te schatten. Het is dus zeker een goed idee om u te laten bijstaan. U kunt bijvoorbeeld aan een architect vragen om u te vergezellen bij het bezoek aan de woning. De vergoeding die hij daarvoor vraagt, weegt zelden op tegen de miserie die het u kan besparen. Ook een aannemer kan die taak op zich nemen. Het meest voor de hand liggende is allicht nog dat u zich tot de makelaar van de verkoper wendt. Dajo Hermans: “Op de vastgoedmakelaar rust de deontologische verplichting om een volledig gedocumenteerd verkoopdossier samen te stellen en de koper voldoende, tijdig en correct te informeren. U mag er dus op rekenen dat hij u als kandidaat-koper behoorlijk en nuttig zal voorlichten over de belangrijkste kenmerken van het onroerend goed en de verkoopvoorwaarden.”

Bieden is niet vrijblijvend

Nadat de woning uitgebreid gekeurd werd, hakt u de knoop door: ja, in dat huis ziet u uzelf wel wonen. “De eerste keer dat u als koper een bod uitbrengt op een woning, is zo een van die memorabele momenten in een mensenleven”, lacht Dajo Hermans. “Het uitbrengen van een bod is een oefening waar toch wel wat tactiek en mensenkennis aan te pas komt. Hoeveel moet u onder de prijs gaan? Dat is een kwestie van aanvoelen. En vooral: waaraan verbindt u zich als u een bod uitbrengt? Bieden op een huis is verre van vrijblijvend, noch voor de bieder, noch voor de verkoper. Aanvaardt de verkoper het bod, dan is de koop gesloten. Tenzij beide partijen akkoord gaan om de overeenkomst te verbreken, kan geen van beide partijen nog terug. Dat biedt voor potentiële kopers ook voordelen, want zodra het bod aanvaard is, mag u op beide oren slapen. Ook al komt er nog een hoger bod, de koop is gesloten.”

Verkoopovereenkomst

Als koper en verkoper een akkoord hebben bereikt over de verkoop van de woning, kan de onderhandse verkoopovereenkomst worden opgesteld en getekend. Dat document kunt u zelf opstellen. Maar gezien het juridisch belang is het toch zéker geen slecht idee om dat door de makelaar of de notaris te laten doen. Het is het bewijs voor de koper en de verkoper dat het contract is gesloten en het zal later als basis dienen voor de notariële akte van aankoop. “Die overeenkomst wordt ook wel het compromis genoemd”, legt Dajo Hermans uit. “Aangezien die overeenkomst een bindend contract is tussen beide partijen, is het van belang dat alle punten er correct en volledig in opgenomen worden. Geheel ten onrechte wordt soms gesproken van een voorlopige verkoopovereenkomst: aan het compromis is echter niks ‘voorlopigs’. Gezien het belang van dat document, laat u het inderdaad beter door een professional opstellen.”

Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële of authentieke akte van aankoop verlopen in principe maximaal vier maanden. Immers, binnen die termijn moeten de registratierechten worden betaald.

Saldo betalen

Bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst wordt er door de koper meestal een voorschot betaald. Wettelijk is nergens voorzien dat dat moet, maar in de praktijk is het wel gebruikelijk. Dat voorschot bedraagt doorgaans 5 % of 10 % van de verkoopprijs.

Naar de bank

Als u uw droomhuis hebt gevonden, moet u dat natuurlijk ook betalen. Tenzij u er al warmpjes inzit, betekent dat voor de meeste mensen dat ze een lening zullen aangaan. Het is dan natuurlijk nog maar de vraag of de bank die lening zal toestaan. “Daarom is het mogelijk om in het compromis een opschortende of ontbindende voorwaarde te voorzien”, zegt Dajo Hermans. “Zo kunnen verkoper en koper afspreken dat de verkoop pas doorgaat als de koper een hypothecaire lening krijgt. Als de lening door de bank wordt geweigerd, wordt de onderhandse verkoopovereenkomst als onbestaand beschouwd.”

Een fiscaal gevolg is dat de termijn van vier maanden voor de betaling van de registratierechten wordt opgeschort. Die termijn begint pas te lopen zodra de opschortende voorwaarde zich gerealiseerd heeft. Nog een andere opschortende voorwaarde is bijvoorbeeld het niet-bekomen van een (ver)bouwvergunning. Ook dan kan de verkoopovereenkomst teniet worden gedaan. Let wel: indien de verkoop wordt afgesloten onder een ontbindende voorwaarde zijn toch sowieso de registratierechten verschuldigd.

Naar de notaris

Zoals we hierboven al aanhaalden, is het bij de ondertekening van het compromis gebruikelijk dat de koper al een percentage van de verkoopsom betaalt. “Als het compromis bij de vastgoedmakelaar wordt ondertekend, blijft het voorschot bij hem in bewaring”, aldus Dajo Hermans. “Sluit u de verkoopovereenkomst zelf af, wordt het voorschot rechtstreeks aan de verkoper uitgekeerd. Ook de notaris kan een voorschot op een derdenrekening ontvangen, zodat het bij het verlijden van de authentieke akte kan worden overgemaakt.”

Na de ondertekening van het compromis moeten de koper en verkoper een notaris aanduiden die de akte zal verlijden (als er nog geen notaris werd ingeschakeld om het compromis op te stellen, natuurlijk). Het is perfect mogelijk dat elke partij zijn eigen notaris kiest. De notaris zal dan het nodige opzoekwerk doen om te kijken of fiscaal en stedenbouwkundig alles in orde is. Maximaal vier maanden later volgt dan het verlijden van de akte. Dat is ook het moment waarop het overblijvende saldo wordt betaald (meestal via een bankcheque) en dat de sleutel wordt overhandigd.

Krijgen we de sleutel?

“Kunnen we de sleutel al krijgen voor de ondertekening van de akte?” Het is een vraag die kopers geregeld stellen. Niemand zal ontkennen dat het vooral een erg menselijke vraag is. Al neemt het niet weg dat er voor de verkoper wel een paar risico’s aan verbonden zijn.

“Wat als het huis afbrandt en de eigendomsoverdracht nog niet officieel is afgehandeld?”, zegt Dajo Hermans? “Of stel dat de kopers al beginnen te verbouwen en dan plots merken dat ze geen lening krijgen. Of dat ze het huis na een paar dagen toch niet zo fantastisch meer vinden en zich terugtrekken? Een verkoper die zo sympathiek is om de sleutel al iets vroeger te overhandigen, moet toch zijn voorzorgen nemen.”

Daarom kan het gebeuren dat de verkoper een ‘sleutelovereenkomst’ in de verkoopovereenkomst laat opnemen. “Daarin staat dat de koper de sleutels al krijgt, maar dan wel op voorwaarde dat hij al een brandverzekering afsluit, geen ingrijpende verbouwingen start, al begint met het betalen van de nutsvoorzieningen, enzovoort.”