HomeVoordelig lenenEen appartement kopen: pas op voor de kosten!

Een appartement kopen: pas op voor de kosten!

Als u een appartement koopt, wegen niet alleen de maandelijkse aflossingen van uw hypotheek door in uw budget. Als mede-eigenaar deelt u in de onderhoudskosten van het gebouw. Waaruit bestaan die kosten? En hoe komt u te weten om hoeveel het juist gaat voor u het appartement koopt?

Appartement en mede-eigendom zijn twee onlosmakelijke begrippen. Uw appartement maakt inderdaad deel uit van een appartementsgebouw. “Alle eigenaars zijn mede-eigenaar van het gebouw. En zij moeten dus zorgen voor het onderhoud ervan”, zegt Philippe Pierson, zaakvoerder van Gestimass, syndicus voor appartementsgebouwen. “Elke eigenaar moet dus regelmatig bijdragen in die uitgaven. Die bijdrage komt bovenop uw maandelijkse aflossingen: u weet dus beter hoe de vork in de steel zit voor u de verkoopovereenkomst ondertekent!”

Twee soorten lasten

De lasten voor mede-eigendom kunnen onderverdeeld worden in twee categorieën:

  • De ‘bewonerslasten’ zijn alle lopende kosten om in het appartement te wonen. “Meestal gaat het om de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, het onderhoud van de tuin en kleine herstellingen. Maar ook water en elektriciteit maken daarvan deel uit, als ze niet individueel afgerekend worden.”
  • De ‘eigenaarslasten’ zijn de lasten verbonden aan de eigendom van het appartement. “Die tweede categorie omvat de brandverzekering, evenals alle uitgaven nodig om de eigendom in goede staat te houden: grote herstellingen, de verwarmingsketel vervangen, het dak en de gevels onderhouden… Het gaat eigenlijk om alle uitgaven die u ook moet doen, als u een huis hebt.”

Gelijk verdeeld?

“U moet dus te weten komen hoe die kosten verdeeld worden tussen de mede-eigenaars en ook of er een provisie aangelegd wordt voor grote toekomstige uitgaven”, zegt onze specialist. “Laat ons beginnen met de verdeling. De bijdrage van elke mede-eigenaar in de verschillende kosten staat beschreven in de basisakte van de mede-eigendom. Met andere woorden, het zijn de mede-eigenaars die beslissen hoe dat gebeurt. Voor elk appartementsgebouw gelden er dus andere regels. Neem bijvoorbeeld de kosten voor het onderhoud van de liften. De ene keer worden ze gelijk verdeeld over alle appartementen. De andere keer betalen de bewoners van hogere verdiepingen meer. U moet dus eerst en vooral een kopie van de basisakte vragen aan de verkoper. Hij is trouwens wettelijk verplicht om u die te bezorgen.”

Afrekeningen opvragen

Maar als u de verdeelsleutel kent, weet u nog niet hoeveel de uitgaven van de eigenaar van uw (misschien) toekomstige appartement bedragen. Daarvoor hebt u de kostenafrekening nodig. “De verkoper is wettelijk verplicht om u de afrekeningen van de laatste twee jaar te bezorgen. Op basis daarvan kunt u zich een goed beeld vormen van het nodige budget, maar ook van de tijdstippen waarop u de bedragen moet betalen. De afrekening gebeurt meestal jaarlijks. Maar de mede-eigenaars betalen dikwijls elke maand of elk trimester een provisie. Uit de afrekeningen kunt u afleiden hoeveel die provisies bedragen en hoeveel u uiteindelijk nog moet bijleggen.”

En de grote onkosten?

Naast de lopende uitgaven, die gedekt worden door de provisies, zijn er de grotere uitgaven om het gebouw in goede staat te houden. “Het gaat bijvoorbeeld om de vervanging van het dak, de verwarmingsketel of de liften”, zegt Philippe Pierson. “Als de mede-eigenaars vooruitziend zijn, schrijven ze elke maand een provisie over naar het reservefonds. Anders moeten ze de kosten in een keer betalen. Informeer u over die provisies en vraag vooral wanneer die werken voor het laatst plaatsvonden. Het gebeurt inderdaad dat eigenaars beslissen hun appartement te verkopen net voor er grote werken uitgevoerd moeten worden. Zeker als er geen provisies voor aangelegd werden. Vraag ook naar de processen-verbaal van de vergaderingen van de mede-eigenaars. Daarin ziet u welke beslissingen genomen of uitgesteld werden.”

Aan uw budget toevoegen

Pas als u die elementen kent, kunt u uw aankoopbudget juist inschatten. “U moet die maandelijkse kosten bij de maandelijkse aflossingen van uw woonlening tellen. Teken pas als u er zeker van bent dat het totale kostenplaatje binnen uw mogelijkheden past. En dat er voldoende provisies zijn voor alle grote toekomstige uitgaven.”