HomeVoordelig lenenDossier ‘Beleggen in vastgoed’ deel 4: Beleggen in studentenkamers

Dossier ‘Beleggen in vastgoed’ deel 4: Beleggen in studentenkamers

In het dossier ‘Beleggen in vastgoed’ kreeg u al de voor- en nadelen en heel wat tips voorgeschoteld. Nu staan we stil bij de trends op de vastgoedmarkt. Waarin kunt u zoal investeren als u al een eigen woning hebt? In deel 4 nemen we studentenkamers onder de loep.

In ons artikel met tips gaven we al aan dat u best wat voeling hebt met het pand waarin u wilt investeren. Dan is de grootste bemerking voor investeren in studentenkamers meteen duidelijk: vooral voor wie een studerende (klein)dochter of (klein)zoon heeft, is een dergelijke investering interessant.

Maar wat maakt het net (niet) interessant? En waarmee moet u zoal rekening houden als u toch besluit om ervoor te gaan?

1.Nichemarkt

Er zijn maar een bepaald aantal steden in België waar studenten terechtkunnen voor een hogere opleiding. De populairste zijn de grotere steden: Antwerpen, Gent, Brussel, Leuven en Luik. Maar ook kleinere steden als Hasselt, Mechelen, Brugge, Namen en Geel winnen aan populariteit.

Daarbij gaat niet iedere student op kot. In een stad als Gent strijken elk jaar ongeveer 70.000 studenten neer. Daarvan gaat ongeveer 40% op kot. Echt heel erg groot is de doelgroep dus niet meteen.

Een nichemarkt zoals deze is dan ook veel gevoeliger voor veranderingen. Het rendement van deze investering hangt vooral af van de vraag naar studentenkamers. De afgelopen tien jaar was de vraag wel jaar na jaar hoog, waardoor de prijzen en huurinkomsten de hoogte in gingen.

2. Heel wat specifieke wetten

Het wettelijke kader, dat zowel een gewestelijke als gemeentelijke verantwoordelijkheid is, is heel uitgebreid en ingewikkeld. Er zijn bouwreglementen, comfortvereisten, kwaliteits- en veiligheidsnormen, brandvoorschriften, regels in verband met verluchting, verwarming en elektriciteit, toegangsvereisten en ga zo nog maar even door.

De vereisten waaraan een kot moet voldoen, zijn in Brussel, Wallonië en Vlaanderen, op enkele nuances na, nagenoeg identiek. Een kleine greep uit de regels:

  • Een kot zonder keuken of bad moet minstens 12 m² groot zijn.
  • Er moet minstens één gemeenschappelijk toilet zijn per begonnen groep van zes bewoners.
  • Als er een douche of keuken geïnstalleerd wordt op de kamer, moet er minstens 3 m² extra oppervlakte voor voorzien zijn.
  • De brandveiligheid moet met een verslag van de brandweer aangetoond kunnen worden.
  • De totale glasoppervlakte van een specifieke ruimte (alle ramen bij elkaar) moet minimaal 1/12 van het vloeroppervlak bedragen, met een minimum van 1 m².

In Wallonië bijvoorbeeld hebt u, voordat u kunt verhuren, ook een ‘permis de location’ nodig, een bewijs dat alle normen nageleefd zijn. Die vergunning kost 156 euro plus 31 euro per individuele kamer (exclusief btw).

Bovenop die gewestelijke wooncodes kan ook elke stad of gemeente nog aanvullende (en vaak strengere) voorschriften hebben. Zo is het sinds kort in Brussel verplicht om in collectieve woningen nog meer gemeenschappelijke ruimtes te hebben dan de gewestelijke Wooncode vraagt, tot 28 m² als u twaalf studenten huisvest.

Doe dus het nodige opzoekwerk voor u erin vliegt!

3. Administratieve rompslomp en andere opvolging

Een groot aandachtspunt bij een investering in studentenkamers is de administratie. De opmaak en registratie van het huurcontract, de opvolging van de betalingen, het beheer van de huurwaarborg, de afhandeling van een plaatsbeschrijving, enz.

Het vreet allemaal behoorlijk wat tijd. Vooral omdat er vaak wordt gewerkt met contracten van een jaar of zelfs korter.

Het kot moet uiteraard ook goed onderhouden worden. Voor heel wat kleine herstellingen zal dus op tijd en stond een budget moeten worden aangewend. U kunt voor dat alles natuurlijk altijd de hulp inroepen van een professionele uitbater of een verhuurkantoor. Dat zal u wel wat kosten, maar veel kopzorgen besparen.

4. Toplocatie? Afhankelijk van unief of hogeschool.

Fusies komen almaar vaker voor onder hogescholen en universiteiten. De ligging van uw studentenkamers kan afhankelijk zijn van een onderwijsinstelling in de buurt.

Beslist de unief of hogeschool een bepaalde opleiding te schrappen, dan kan dat invloed hebben op de bezettingsgraad van uw studentenkamer.

5. Toplocatie? Afhankelijk van stadsbestuur.

De ideale studentenkamer ligt op wandel- of fietsafstand van de campus. Maar dat is veranderlijk, dankzij mogelijke inmenging van het stadsbestuur in kwestie.

Dat kan dan kiezen om een campus of faculteit te verhuizen. Of om in bepaalde wijken of stadsgedeeltes niet meer toe te laten om studentenkamers te verhuren.

6. Drie piekmomenten op een jaar

In tegenstelling tot andere niches binnen de vastgoedsector, kent het verhuur van studentenkamers geen constante flow. Er zijn daarentegen drie piekmomenten te noteren: de start van beide semesters en de zomervakantie.

Wie tegen dan niet klaar is om zijn kot te verhuren, mist de boot en heeft uitzicht op minstens een jaar zonder inkomsten. Begin dus op tijd met de voorbereidingen en de zoektocht naar huurders.

7. Kwaliteit en comfort

Het cliché van de verwaaide en onverzorgde student klopt al lang niet meer. Studenten stellen almaar hogere eisen voor hun kot: ze verwachten een (draadloze) internetverbinding, digitale tv-voorzieningen en als het even kan een eigen toilet en badkamer.

Dat vergt dus heel wat investeringen, maar alleen zo kunt u als verhuurder leegstand vermijden. Met extraatjes als een fietsenstalling, parking, opbergruimte en meubilair maakt u nog meer kans om huurders te vinden.

Hou ook hier rekening met mogelijke beperkingen door gewest of stadsbestuur. Doe het nodige opzoekingswerk!

8. Nieuw of renoveren?

Bovenstaand punt indachtig, is het tijd om na te denken over hoe u uw kamer(s) zo comfortabel mogelijk wilt maken. Een verouderde studentenkamer kopen, zelf renoveren en verhuren is de meest voordelige oplossing.

Wie de handen niet zelf uit de mouwen wil steken, kan kiezen tussen gerenoveerde en nieuwe studentenkamers. Wie voor een pure investering gaat, koopt beter gerenoveerde kamers. Die zijn goedkoper dan nieuwe koten, waardoor u eventueel voor (nog) meer(dere) kamers kunt gaan. Wie een studentenkamer voor zijn eigen (klein)kinderen wil kopen, gaat beter voor nieuwbouw. Dat is de beste garantie op modern comfort.

9. Kans op dubbele winst

Als u zich als (groot)ouder van een (toekomstige) student toch op de studentenmarkt wilt begeven, maakt u kans op dubbele winst.

Niet alleen bespaart u op de uitgaven voor een studentenkot voor uw (klein)kind, maar hebt u ook de inkomsten van andere studenten. U kunt op langere termijn ook, als u uw best deed op het vlak van onderhoud, uw pand normaliter met winst verkopen.

10. Mogelijk moeilijke doorverkoop

Gezien de relatief kleine markt is het niet evident om opbrengstpanden met studentenkamers door te verkopen. Mogelijke kopers staan niet in rijen aan te schuiven om te investeren in studentenkamers, vaak onder invloed van de hierboven vermelde risico’s.

Verder in ons dossier ‘Beleggen in vastgoed’