HomeVoordelig lenenDe wet Breyne beschermt de bouwheer

De wet Breyne beschermt de bouwheer

Wie van plan is om een huis of appartement te bouwen, heeft allicht al over de wet Breyne of de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer gehoord. Maar wat staat er eigenlijk in die wet? En voor wie is ze belangrijk?

Om ons uit te leggen wat de wet Breyne precies inhoudt, kloppen we aan bij meester Rob De Koninck, advocaat-vennoot bij Ardent Advocaten uit Wilrijk. “De wet Breyne stamt uit 1971 en is een waarborg om potentiële kopers te beschermen als zij een pand op plan kopen”, zegt hij. “De wet vertrekt vanuit het idee dat mensen veel geld gaan betalen voor iets wat er nog niet is, namelijk een huis of appartement dat alleen nog maar op papier bestaat. En inderdaad, in de jaren vijftig en zestig is er behoorlijk wat misbruik geweest. Door malafide promotoren en aannemers die er met al het geld vandoor gingen, zonder het pand te bouwen. Dat waren situaties die voorkomen moesten worden door de wet Breyne.”

Eén op één

“De wet geldt alleen als één aannemer een contract afsluit met één koper”, legt meester De Koninck uit. “Dat is belangrijk om te weten. Als u uw huis laat bouwen door verschillende aannemers, is de wet niet van toepassing.”

En wat staat er dan precies in de wet Breyne? “Wel, bijvoorbeeld dat bij de opmaak van het compromis de promotor maximaal 5% voorschot mag vragen. Daarna geldt het principe dat hij nooit meer mag vragen dan wat al gerealiseerd is. U betaalt uw huis dus in functie van de vordering van de werken. Met andere woorden, u betaalt in schijven: bijvoorbeeld 10% als de ruwbouw klaar is. Daarna 10% als de ramen gestoken zijn, enzovoort.”

Contract nietig

De wet Breyne bepaalt ook dat het contract aan bepaalde bijkomende formaliteiten moet voldoen. “Dat is niet onbelangrijk, want bepaalde aannemers verliezen dat wel eens uit het oog”, zegt meester De Koninck. “In de bouwovereenkomst moeten verplicht heel wat gegevens opgenomen worden: de namen van de betrokken partijen, de bedragen die betaald moeten worden, hoe dat moet gebeuren, wanneer. Zelfs de plannen van het gebouw moeten eraan toegevoegd worden. Als dat niet het geval is, kan de koper, en alleen de koper, de nietigheid van het contract vorderen.”

Nog twee beschermingen

Daarnaast zijn er nog twee grote bijkomende beschermingen voor de kopers ingebouwd. “Als een aannemer failliet gaat, is het vaak lastig om een andere aannemer te vinden die de werken wil overnemen. Daarom moet een erkende aannemer een waarborg van minstens 5% van de finale prijs op een rekening storten om het pand te laten voltooien als hij failliet zou gaan. Voor een niet-erkende aannemer is dat zelfs 100%.”

“En er is ook nog de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. Die tien jaar begint te lopen vanaf de voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering is in feite de vaststelling dat de werken zijn beëindigd. Dat einde wordt normaal vastgelegd in een document dat we een proces-verbaal van voorlopige oplevering noemen. Daarin staan de kleine gebreken die de aannemer nog moet oplossen. Ligt er bijvoorbeeld een tegel los, dan zal de aannemer die herstellen en volgt er een definitieve oplevering na minimaal één jaar. De tienjarige aansprakelijkheid geldt voor alle verborgen gebreken van het pand.”