HomeVoordelig lenenDe Belgische vastgoedmarkt kwetsbaar?

De Belgische vastgoedmarkt kwetsbaar?

Volgens het organisme dat waakt over het financiële systeem van de Europese Unie lopen acht landen, waaronder België, het risico dat hun vastgoedmarkt op middellange termijn instabiel wordt. Waarom en wat zijn de gevolgen?

Het is geen nieuws meer: sinds enkele jaren zijn de intrestvoeten tot op een historisch laag niveau gezakt. Voor het Europese Comité voor Systeemrisico’s (ESRB), dat waakt over de risico’s van de Europese vastgoedmarkt, kan die situatie op termijn leiden tot een kwetsbare vastgoedmarkt in verschillende Europese landen, waaronder België.

Stijgen ze? Of stijgen ze niet?

Zulke lage interestvoeten tijdens zo’n lange periode hebben we nooit eerder gekend. Daarom is het ook moeilijk om betrouwbare uitspraken te doen over de evolutie van de markt. Voor het ESRB zijn er twee mogelijke scenario’s:

  • De intrestvoeten blijven de volgende 10 jaar laag.
  • De intrestvoeten stijgen geleidelijk aan tot een ‘normaal’ niveau.

Geen van beide scenario’s is gunstig voor de banken. Enerzijds kunnen ze door de lage intrestvoeten niet voldoende winstmarge opbouwen. Hoe lager het rendement, hoe minder solide ze worden. En anderzijds zou een geleidelijke stijging van de intrestvoeten de banken, die te veel hypothecaire leningen met een vaste intrestvoet toegekend hebben, onder druk zetten. Die vaste intrestvoeten zouden immers lager zijn dan de intrestvoeten waartegen ze nieuwe kredieten toekennen. Ook daar staat de rentabiliteit en dus ook de financiële structuur van de banken onder druk.

En de vastgoedmarkt?

Op welke manier heeft die situatie een impact op de vastgoedmarkt? Dat komt vooral door de toestand van de hypothecaire leningen in ons land. Het ESRB ziet twee belangrijke risico’s:

  1. De hypothecaire schuldgraad van de gezinnen. Die bedraagt in België 103% van de gemiddelde jaarlijkse inkomsten. En dat is volgens het ESRB veel te hoog. Volgens die waakhond zouden de Belgische gezinnen grote problemen ondervinden om een nieuwe economische of financiële schok op te vangen. Sommige zouden niet meer in staat zijn hun woonkrediet terug te betalen.
  2. De overwaardering van de vastgoedmarkt. Sinds enkele jaren evolueren de vastgoedprijzen sneller dan de gezinsinkomsten. Gezinnen moeten dus meer en meer lenen om een woning te kunnen financieren, terwijl hun terugbetalingscapaciteit niet op hetzelfde ritme evolueert.

Het ESRB merkt op dat België al een aantal maatregelen genomen heeft om de risico’s, die die evolutie voor het banksysteem heeft, te beperken. Bv. door de banken te verplichten een kapitaalbuffer aan te leggen voor de meest risicovolle leningen. Maar anderzijds zegt de waakhond ook dat België nog geen maatregelen genomen heeft om de risico’s voor gezinnen met een hoge schuldgraad te beperken of om de almaar stijgende vastgoedprijzen een halt toe te roepen. Dat verklaart waarom de banken veel voorzichtiger zijn geworden in het toekennen van nieuwe woonkredieten. En dat zal waarschijnlijk de komende jaren zo blijven.