HomeVoordelig lenenBouwen of verbouwen: een kwestie van kiezen

Bouwen of verbouwen: een kwestie van kiezen

Voor kandidaat-bouwers is een van de belangrijkste vragen of ze een nieuwbouw optrekken of een bestaand huis verbouwen. We vroegen aan architecte Kati Lamens, voorzitster van de Vlaamse Architectenorganisatie, naar de voor- en nadelen van elke aanpak. 

Kati Lamens, voorzitster van de Vlaamse Architectenorganisatie

Waar kandidaat-bouwers vroeger bijna automatisch allemaal voor een nieuwbouw kozen, is er sinds enkele jaren duidelijk een trendbreuk zichtbaar: verbouwen zit almaar meer in de lift. “Ik ben nu 25 jaar bezig als architecte en het is overduidelijk”, zegt Kati Lamens. “Tot voor 10 jaar was 85% van de projecten die ik deed nieuwbouw en 15% verbouwingen. Nu is dat zo goed als omgekeerd. Een kanttekening daarbij: ik werk vooral in Vlaams-Brabant, waar de bouwgronden peperduur zijn. Maar toch hoor ik ook van collega-architecten uit andere delen van het land, hetzelfde verhaal.” 

Btw: 6 of 21%?

De belangrijkste reden om voor een verbouwing te kiezen, is natuurlijk dat het een budgetvriendelijkere manier is om een huis te verwerven. De btw op nieuwbouw bedraagt 21%. Op een verbouwing is dat maar 6% en dat scheelt een slok op de borrel. “Dat is zeker zo, maar u moet daar toch ook voorzichtig mee zijn”, zegt de architecte. “U moet het project per project bekijken. Om een oud huis tot moderne energienormen te brengen of zelfs klaar te maken voor toekomstige energienormen, zijn dikwijls zulke ingrijpende verbouwingen nodig dat u bijna beter af bent met slopen en een nieuwbouw. De ingrepen bij verbouwen vallen dan dikwijls duurder uit, zodat u het prijsverschil tussen de 6 en 21% btw weer bijna zo goed als kwijt bent. Dat is toch iets om aan te denken.” 

De wet-Breyne

Wat de wettelijke bescherming betreft, bijvoorbeeld door de wet-Breyne, is er eigenlijk geen verschil tussen bouwen en verbouwen. “U moet wel appelen met appelen vergelijken”, stelt de architecte. “Als u gaat verbouwen met een architect en onafhankelijke aannemers bent u, door de tienjarige aansprakelijkheid van alle bouwpartners, meestal beter beschermd dan wanneer u een nieuwbouw optrekt met een promotor of een sleutel-op-de-deur-firma. De wet-Breyne alleen is ook niet zaligmakend. Het geeft vooral een gevoel van veiligheid, omdat veel firma’s die die toepassen het Charter van de Woningbouwers hebben onderschreven. Dat zou moeten garanderen dat ze goed en eerlijk werk leveren. Maar zodra een aannemer failliet gaat, bent u die tienjarige bescherming natuurlijk ook weer kwijt. Ik raad bouwheren meestal aan om zelf een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering te nemen. Pas dan kunt u echt op beide oren slapen. U betaalt wel een premie die ongeveer 1% van de bouwkosten bedraagt. Maar om tien jaar gerust te zijn, is het dat dubbel en dik waard.”

Doe de 3D

Wat ook nog in het voordeel van een verbouwing spreekt, is dat het gemakkelijker is om een gevoel bij een gebouw te krijgen als het er al staat. Voor een nieuwbouw moet u uw verbeelding gebruiken op basis van papieren plannen. “Tegenwoordig zijn er toch veel architecten die met 3D-modellen werken om een idee te geven van het gebouw”, nuanceert de architecte. “U krijgt dan soms bijna een fotorealistisch beeld van hoe het huis eruit gaat zien. En u kunt er virtueel door wandelen. Bovendien moet u ook bij een verbouwing soms goed in staat zijn om uw verbeelding te gebruiken. Vroeger bouwden we compleet anders dan nu. De keuken zat meestal achteraan en de woonkamer vooraan. Tegenwoordig is dat helemaal omgekeerd. Daar moet u dus ook kunnen doorkijken. Er zijn klanten bij wie dat geen probleem is. Er zijn er ook waar dat maar moeilijk bij lukt.”

Onverwachte kosten

In de volksmond wordt dikwijls gewaarschuwd voor een verbouwing. Omdat u soms op onverwachte en kostelijke problemen stoot. Klassiek voorbeeld: u kapt de pleister van de muren en u blijkt met enorme vochtproblemen te zitten. “Ik raad bouwheren altijd aan om een bepaald deel van hun budget voor onverwachte problemen opzij te zetten”, legt onze gesprekspartner uit. “Voor een nieuwbouw is dat 7 à 8%. Voor een verbouwing 10 à 15%. Het moet echt al heel raar lopen als u daarmee niet toekomt. Afgezien daarvan is het natuurlijk wel absoluut noodzakelijk dat u, voordat u het pand koopt, eerst ter plaatse gaat kijken met iemand die verstand heeft van zulke zaken: een architect, een vakman of een bouwkundig ingenieur. Het uurloon dat u voor zo’n bezoek kwijt bent - maar dat u soms nog als voorschot op eventuele erelonen mag gebruiken - weegt echt niet op tegen de miserie die u dat kan besparen.”

Steunen op een specialist

“Die goede raad geldt niet alleen voor een verbouwing”, zegt de architecte. “Maar even goed voor een nieuwbouw. Ook dan zou ik aanraden om zo snel mogelijk met een architect naar uw bouwgrond te gaan kijken. Er zijn heel veel dingen waar een leek niet aan denkt en die een enorme invloed op het budget kunnen hebben. Een paar voorbeelden: is uw achtergevel naar het zuiden georiënteerd en wilt u graag grote glaspartijen? Zet dan maar een paar duizend euro opzij voor een zonneweringssysteem. Anders zal uw huis in een sauna veranderen in de zomer. Ligt er riolering in uw straat? Zo niet moet u zelf voor een waterzuiveringsinstallatie zorgen. Wilt u geen mazout en er ligt geen gas? Dan moet u een aanvraag indienen om aardgasleidingen te laten leggen. Of moet u kiezen voor een alternatief, zoals propaan, elektriciteit of een warmtepomp. En zo voort en zo verder.” 

Bouwen in fases

Een van de grootste voordelen van verbouwen is wel dat u zelf veel werken kunt uitvoeren (wat handige harry’s ook nog wel bij een nieuwbouw kunnen klaarspelen). Maar vooral dat u de werken in fases kunt doen. “Dat is, samen met de lagere btw, waarschijnlijk de grootste drijfveer in het kader van het beschikbare budget”, zegt architecte Lamens. “U werkt een stuk van uw verbouwing af, u spaart verder en u kunt opnieuw beginnen. Het is waarschijnlijk een van de makkelijkste manieren om uw budget te spreiden. Pas wel goed op voor de werken die u zelf uitvoert. Controle door een architect is altijd een goed idee. U zou zeker niet de eerste klusser zijn die de stabiliteit van de woning in gevaar brengt.” 

Gemoedsrust

“Wat u wel altijd zult missen bij een verbouwing, is een zekere gemoedsrust”, stelt de architecte. “Dat is natuurlijk misschien nog het grootste voordeel van een nieuwbouw: alles is…nieuw. U hebt de volgende tien jaar geen kopzorgen. Dat bijvoorbeeld uw stookketel het gaat begeven, dat u schrijnwerkerij moet vervangen of dat u een nieuw dak moet leggen. Het zijn toch zaken die bij sommige mensen in het achterhoofd blijven spelen en die een bron van stress kunnen vormen. En wat ik ook dikwijls zie: bouwheren budgetteren dat soort zaken doorgaans heel slecht, omdat ze er niet voldoende aan denken. Natuurlijk, als u zo ingrijpend verbouwt dat u begint bij een ruwbouw, hebt u die zorgen ook niet, maar lang niet alle verbouwingen gaan zo ver.”