HomeGérer mon argentVous avez un achat immobilier en vue? Faites-vous conseiller (1/2)

Vous avez un achat immobilier en vue? Faites-vous conseiller (1/2)

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier, mais vous voulez être sûr de faire le bon choix? Une série d’experts peuvent vous aider à y voir clair. La première partie de cet article vous expliquera à qui faire appel et pour quoi.

L'expert immobilier

L’expert immobilier ou le géomètre-expert (une profession protégée et assermentée) vous aidera à acheter un bien à sa juste valeur. "En allant le visiter sur place, il en fera une estimation précise sur la base de plusieurs éléments objectifs", détaille Patrick Bladt, porte-parole de l’Union des Géomètre-Experts de Bruxelles.

  • À commencer par la vérification, au laser, de la surface réelle du bien. "Elle n’est pas toujours celle qu’on vous présente dans l’annonce. Il n’y a malheureusement pas d’uniformisation des méthodes de présentation des surfaces", comme en France par exemple. On parle le plus souvent en surface brute. Retirez-en de 10 à 15% pour obtenir la surface nette, c’est-à-dire la surface réellement disponible, sans l’épaisseur des murs et la profondeur des placards.
  • Grâce à des banques de données de ventes comparables qu'il partage avec ses confrères, l'expert mettra aussi un prix (ou une fourchette de prix) sur le bien, en tenant compte de son état d'entretien, de ses équipements, de l'année de construction, etc.
  • Il en vérifiera aussi l'état de conservation et d'entretien. "La toiture ou la charpente est en fin de vie? L'électricité n'est plus conforme? Il y a un problème d'humidité ou une terrasse manifestement construite sans permis? Il faut donc prévoir x milliers d'euros à moyen terme et nous pouvons le chiffrer", explique l'expert, qui est formé en pathologie du bâtiment. Il peut même détecter les signes de mérule ou d'amiante, de grosses déconvenues potentielles pour un acquéreur.
  • Il sera enfin attentif aux servitudes. Les vôtres, mais aussi celles de vos voisins. "Vous êtes nos yeux, me disait encore tout récemment un notaire. Si lui fait les vérifications administratives et juridiques, nous sommes les seuls à constater la situation de fait et donc à débusquer les irrégularités ou les singularités".

Le prix de cette expertise? Comptez environ 500 euros hors TVA pour un appartement (avec les plans).

Le chasseur immobilier

S'il considère offrir des services bien plus larges qu'un chasseur immobilier classique, Adrian Devos (BuyerSide) souligne d'entrée de jeu que c'est bien l'acheteur qui est son client et, à ce titre, qui le rémunère. Et non, comme c'est le cas pour un agent immobilier, le vendeur, soit la partie opposée dans la transaction.

Ainsi, pour une commission de minimum 2,5% hors TVA du prix final du bien (0,5% de l'achat + 15% de la baisse de prix obtenue à la négociation) et dans le cadre d'un mandat de généralement six mois, il aidera le candidat acheteur à:

  • Rechercher des biens correspondant aux critères d'achat, mais qui se trouvent hors marché (on ne les trouve pas sur les sites de petites annonces). Le client peut bien sûr aussi sélectionner des biens lui-même et les faire analyser.
  • Obtenir une analyse poussée du bien sélectionné. "Soit dresser le bilan urbanistique du bien en comparant la situation de fait à la situation de droit, vérifier les surfaces au laser ou les comparer aux plans ‘as built’, passer au crible toute la partie technique du bâtiment... Et même détecter la présence d'amiante, puisque nous avons un spécialiste dans notre équipe. Ce n'est pas encore obligatoire en Belgique, mais je suis persuadé que dans quelques années, ce le sera comme en France", détaille l'expert.
  • Valoriser précisément le bien sur la base des rendements attendus par rapport au prix acte en main (de 3% brut pour un appartement neuf jusque 5% pour un immeuble de rapport) ou sur celle d'un prix au m² selon le quartier, avec pondération de la surface des caves et des terrasses.
  • Sur la base d'un rapport reprenant toutes ces données et après mandat de l'acheteur, négocier le prix et les conditions d'achat en s'assurant que le bien n'est grevé d'aucun risque (une copropriété endettée, une irrégularité urbanistique, une pollution du sol, etc.). "Ce que nous offrons à notre client, c'est un achat sans risque", résume Adrian Devos.
  • Et enfin, "établir le compromis de vente, avec le notaire, dans l'intérêt de l'acheteur, pour ainsi clôturer un accompagnement de A à Z durant tout le processus. On nous dit parfois qu'on est le couteau suisse de l'achat immobilier parce qu'on rassemble toutes les compétences techniques, urbanistiques, juridiques et même fiscales puisqu'il nous arrive aussi de mettre en œuvre des solutions plus spécifiques comme le démembrement ou l'achat scindé".

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