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Votre propre maison en neuf étapes

Les étapes sont nombreuses entre le moment où vous remarquez le panneau “À vendre" devant votre future maison et le jour où vous y emménagez. Qu’implique l’achat d’une maison? Quels éléments doivent retenir votre attention avant que vous ne signiez?

L’achat de votre maison est sans nul doute un des événements les plus importants (et les plus onéreux…) de votre vie. Concrétiser une telle étape n’est pas une sinécure et mieux vaut donc bien s’y préparer. Mais commençons par le commencement. Vous comptez acheter une maison? Où la trouver? Dajo Hermans, de la CIB Vlaanderen (Confédération flamande des professions immobilières), nous guide dans la jungle de l’immobilier.

1. Trouver la maison

"Trouver une maison à vendre n’a rien d’une mission impossible ", confie Dajo Hermans. "Vous pouvez par exemple commencer par explorer l’Internet et les sites tels qu’Immoweb, Aha.be et Vlan où figurent généralement des centaines de biens. Les journaux et revues publicitaires regorgent, eux aussi, d’annonces immobilières. Ensuite, comment ne pas mentionner les nombreuses agences immobilières, dont l’offre est étalée partout? Si vous ne trouvez pas directement chaussure à votre pied, il vous est aussi possible de préciser vos critères à l’agence immobilière. Si une maison répondant à vos besoins se présente, l’agence vous le fera savoir."

N’hésitez pas non plus à faire appel à vos proches, amis et collèges et à leur demander de garder l’œil ouvert. Reste encore une méthode éprouvée: sillonner la région dans laquelle vous cherchez une maison. Il est tout à fait possible que vous y tombiez sur de belles demeures dont vous ne soupçonniez même pas l’existence.

2. Poser des questions, des questions et encore des questions

Maintenant que vous avez trouvé une maison qui semble vous convenir, vous allez évidemment devoir la visiter avec l’agence immobilière qui s’en occupe ou avec son actuel propriétaire. Quels éléments doivent retenir votre attention? "Ils sont très nombreux", explique Dajo Hermans. "Quelle est l’orientation de la maison, par exemple? Vers le sud? Le nord? Quid des équipements d’utilité publique, tels que l’eau, l’électricité et le gaz? Y a-t-il un supermarché dans les environs? Ou faut-il faire 10 km pour en trouver un? La maison se trouve-t-elle dans une zone non inondable? Le sol est-il sec ou gorgé d’eau? Dans le dernier cas, ne risque-t-il pas d’y avoir des problèmes d’humidité? Soyez aussi attentif aux éventuels problèmes juridiques. La maison dispose-t-elle de tous les permis requis? Est-elle non conforme à la destination de la zone ou en infraction avec les prescriptions urbanistiques? Est-elle grevée d’un droit de préemption ou de servitudes?"

N’oubliez pas non plus de vérifier la qualité technique de la maison. "Est-elle stable? Présente-t-elle des fissures? Si oui, dans quelle mesure sont-elles préjudiciables? Dans quel état la toiture, la maçonnerie et les joints se trouvent-ils? L’installation électrique est-elle en règle? Quel type de vitrage est installé dans la maison? Faut-il prévoir une isolation supplémentaire?"

3. Faites-vous bien conseiller

Il va de soi que la majorité des candidats acheteurs ne disposent pas des connaissances techniques ou juridiques requises pour bien évaluer la chose. Se faire conseiller n’est donc pas vain. Vous pouvez ainsi vous faire accompagner par un architecte lors de la visite d’une maison. La compensation qu’il vous demandera sera souvent sans commune mesure avec les tracas qu’il vous fera épargner. Vous pouvez aussi faire appel à un entrepreneur. Mais le plus simple consiste encore à vous adresser à l’agent chargé de la vente. "Un agent immobilier est soumis à des règles déontologiques lui imposant de constituer un dossier de vente bien documenté et d’informer l’acheteur correctement, suffisamment et en temps opportun", explique Dajo Hermans. "Il est tenu à un devoir d’information général à l’égard du consommateur. Vous pouvez donc attendre de lui qu’il vous renseigne de façon correcte et utile sur les principales caractéristiques du bien en vente et sur les conditions de vente."

4. Faire une offre

Vous avez visité la maison à plusieurs reprises et avez tranché: oui, vous vous voyez y vivre. "Aaah, la première offre qu’on formule en tant que candidat acheteur… Encore un moment mémorable dans une vie", plaisante Dajo Hermans. "C’est malgré tout un exercice qui requiert tactique et psychologie. Jusqu’où descendre par rapport au prix demandé? Une question de feeling... Et surtout, qu’implique cette offre? Parce que cette dernière est loin d’être sans engagement, tant pour vous que pour le vendeur. Si ce dernier accepte votre offre, la vente est conclue. Dans ce cas, aucune des deux parties ne peut plus se rétracter, sauf si elles s’accordent pour rompre le compromis. Ce principe offre aussi des avantages aux acheteurs potentiels: dès que votre offre est acceptée, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles. La vente est conclue et une éventuelle offre supérieure ne pourra rien y changer."

5. Signer le compromis de vente

Lorsque l’acheteur et le vendeur ont trouvé un terrain d’entente concernant la vente de la maison, il peut être procédé à la rédaction et à la signature du compromis de vente sous seing privé. Si vous êtes en droit de le rédiger seul, il est peut-être préférable, compte tenu de son importance juridique, de confier cette mission à l’agent immobilier ou au notaire. Ce document servir a de preuve, pour l’acheteur et le vendeur, de ce que le contrat a été conclu, mais aussi de base, plus tard, à l’acte notarié d’achat. "Dans la mesure où un compromis est un contrat engageant les deux parties, il est primordial que tous les points y soient dûment repris", précise Dajo Hermans. "On parle parfois de ‘compromis provisoire’. Il n’y a rien de plus faux: un compromis n’est jamais provisoire. Vu l’importance de ce document, il est effectivement plus raisonnable de le faire rédiger par un professionnel."

En principe, un délai de maximum quatre mois s’écoule entre la signature du compromis sous seing privé et l’acte notarié ou authentique d’achat. C’est au cours de cette période que les droits d’enregistrement doivent être payés.

6. Payer l’acompte

Lors de la signature du compromis sous seing privé, il est courant que l’acheteur s’acquitte d’un acompte. Si la loi ne vous y oblige pas, c’est néanmoins une pratique fréquente. En général, cet acompte correspond à 5% ou 10% du prix de vente.

7. Se rendre à la banque

Dès lors que vous avez trouvé la maison de vos rêves, vous allez évidemment aussi devoir la payer. Et à moins que vous ne disposiez de réserves financières très confortables, cela signifie que vous devrez souscrire un prêt. Reste bien sûr encore à savoir si la banque vous l’accordera. "Il est donc possible d’inclure une clause suspensive ou résolutoire dans le compromis", explique Dajo Hermans. "Le vendeur et l’acheteur peuvent ainsi convenir que la vente ne s’effectuera que si l’acheteur obtient un prêt hypothécaire. Si la banque refuse la demande de prêt, le compromis de vente est considéré comme nul."

D’un point de vue fiscal, ceci implique la suspension du délai de quatre mois pour le paiement des droits d’enregistrement. Ce délai ne commencera à courir qu’à partir du moment où la condition suspensive se sera réalisée. Une autre possibilité de condition suspensive a trait à la non-obtention d’un permis de bâtir. Dans ce cas également, le compromis peut être annulé. Attention: si la vente est conclue sous une condition résolutoire, les droits d’enregistrement sont néanmoins dus.

8. Se rendre chez le notaire

Comme expliqué ci-dessus, il est d’usage, lors de la signature du compromis, que l’acheteur paie déjà un pourcentage du prix de vente. "Quand le compromis est signé chez l’agent immobilier, c’est lui qui conserve l’acompte", précise Dajo Hermans. "Si vous concluez seul le compromis, l’acompte est versé directement au vendeur. Mais un notaire peut aussi recevoir un acompte sur un compte de tiers, de façon à pouvoir le transmettre lors de la passation de l’acte authentique."

Après la signature du compromis, l’acheteur et le vendeur doivent désigner un notaire chargé de la passation de l’acte (pour autant qu’aucun notaire ne soit intervenu pour rédiger le compromis). Il est tout à fait possible que chaque partie choisisse son propre notaire. Ce dernier entreprendra ensuite les démarches nécessaires pour vérifier si tout est en ordre d’un point de vue fiscal et urbanistique. La passation de l’acte suit maximum quatre mois plus tard. C’est à ce moment que le solde restant est payé (en général au moyen d’un chèque bancaire) et qu’il est procédé à la remise des clés.

9. Recevoir les clés

Nombre d’acheteurs demandent à recevoir les clés avant la signature de l’acte. Si personne ne contestera qu’il s’agit d’une demande somme toute normale, cela n’empêche qu’elle comporte une série de risques pour le vendeur.

"Que se passe-t-il si la maison subit un incendie alors que le transfert de propriété n’est pas encore officiel?", explique Dajo Hermans. "Imaginez encore que les acheteurs débutent des transformations puis se rendent compte qu’ils n’obtiennent pas de prêt. Ou qu’après quelques jours dans la maison, ils trouvent qu’elle n’est plus à leur goût et se rétractent. Un vendeur qui aura la sympathie de remettre les clés plus tôt que prévu devra malgré tout prendre ses précautions."

Il peut donc arriver qu’il fasse inclure une clause spécifique dans le compromis de vente. "Cette clause prévoira la remise des clés à l’acheteur, à condition qu’il souscrive une assurance incendie, qu’il ne débute aucune transformation importante, qu’il commence à payer les équipements d’utilité publique, etc."