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Sous-louer votre maison ou votre appartement?

Certains locataires se demandent s’ils peuvent sous-louer tout ou partie de leur logement. Que faut-il savoir? Et est-ce une bonne idée?

Fondamentalement, la possibilité de mettre une partie ou l’intégralité de votre logement en sous-location dépend d’un seul facteur: votre contrat de bail. Si votre propriétaire a autorisé explicitement la sous-location, pas de problème. Par contre, s’il l’a interdite, vous ne pourrez rien faire. Beaucoup de propriétaires prennent cette précaution ou soumettent la sous-location à leur accord écrit préalable. Mais si vous avez reçu l’autorisation de sous-louer, est-ce pour autant une bonne idée?

Résidence principale: attention

Première précision importante: si votre bail est un bail de résidence principale – autrement dit, si vous êtes domicilié à cette adresse – vous êtes obligé de continuer à y résider. Pas possible, donc, de sous-louer l’intégralité du bien. Vous ne pourrez en sous-louer qu’une partie. Si votre locataire décide lui aussi d’y établir sa résidence, vous pourrez faire enregistrer gratuitement le bail (l’enregistrement est obligatoire et payant dans les autres cas).

Votre contrat avec le propriétaire est la seule référence

Cela peut vous paraître logique, mais il est important de le préciser: le contrat que vous avez signé avec votre propriétaire prime sur celui que vous avez signé avec le sous-locataire. Par exemple, la durée du contrat avec le sous-locataire doit être égale ou inférieure à celle de votre propre bail. Et si votre propriétaire interdit les animaux de compagnie, vous ne pouvez pas autoriser votre sous-locataire à en avoir!

Responsable des dégâts

Autre point d’attention: les éventuels dégâts causés par votre sous-locataire. En effet, n’oubliez pas qu’aux yeux de la loi, vous êtes le seul responsable du bon état du bien vis-à-vis de votre propriétaire. Concluez un contrat en bonne et due forme avec votre sous-locataire et n’hésitez pas à prévoir une garantie locative pour couvrir les éventuels dégâts. Cela vous évitera de perdre tout le bénéfice de votre sous-location au moment de votre état des lieux de sortie. Votre garantie locative sert de provision pour couvrir la réparation des éventuels dégâts, mais si le budget de réparation est plus important que la garantie, vous devrez y aller de votre poche. Veillez à établir un état des lieux d’entrée et de sortie, afin de vous assurer que vous pourrez réclamer une indemnisation pour les dégâts éventuels.

Loyer: vous êtes seul responsable

Que votre sous-locataire vous paie ou non son dû, vous restez le seul responsable du paiement du loyer à votre propriétaire. Ici aussi, le risque peut être important pour vous. Assurez-vous donc de la fiabilité de votre futur locataire.

Fiscalité: danger

Lorsque vous sous-louez votre bien, les revenus de cette sous-location doivent être mentionnés sur votre déclaration: ils seront imposés en tant que revenus divers au taux de taxation distinct de 27%. Vous n’empocherez donc pas le loyer dans son intégralité.

Attention: des règles distinctes s’appliquent à la location de biens meublés. Dans ce cas, la partie du loyer qui correspond à la location des meubles est elle aussi imposée à 27%, mais vous pouvez en déduire des frais forfaitaires équivalant à 50% de cette partie de loyer.

AirBnB: pas toujours facile

Enfin, si vous voulez profiter de la tendance des locations partagées, par exemple sur une plateforme comme AirBnB, n’oubliez pas qu’une législation spécifique s’applique dans les trois régions du pays. Mieux vaut vous renseigner afin d’éviter tout faux pas.