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Quels impôts lorsque je mets un bien en location?

J’ai hérité d’un appartement en Belgique, que je souhaite aujourd’hui mettre en location. Vais-je devoir payer des impôts sur mes revenus locatifs? Si oui, combien? (Nele, 51 ans)

Dans notre pays, rien n’est jamais simple. Pour mieux comprendre cette matière délicate, nous avons demandé à Pauline Maufort, avocate fiscaliste de l’Association Afschrift,  d’esquisser les grandes lignes de la taxation des revenus immobiliers provenant de la location d’immeubles situés en Belgique.

Maison ou appartement: plusieurs possibilités

“La manière dont seront imposés les loyers que vous percevrez pour une maison ou un appartement situé en Belgique dépendra de la personnalité du locataire et de l’usage qu’il fait du bien immobilier", explique d’emblée notre interlocutrice. “Si vous mettez en location une maison ou un appartement, il existe en réalité plusieurs possibilités:

  • votre locataire est une personne physique qui agit à titre privé;
  • votre locataire est une personne physique qui affecte le bien – totalement ou partiellement – à son activité professionnelle;
  • votre locataire est une personne morale (société) au sein de laquelle vous n’exercez pas de mandat de dirigeant;
  • votre locataire est une personne morale au sein de laquelle vous exercez un mandat de dirigeant;
  • votre locataire est une personne morale qui met l’immeuble à disposition d’une ou plusieurs personnes physiques pour une occupation exclusivement à des fins d’habitation.

Le montant pris en compte pour le calcul de l’impôt sera différent selon la situation.”

Personne physique – usage privé

Le cas le plus courant est celui de la location à une autre personne physique, qui va affecter le bien à un usage privé. “Dans ce cas, l’imposition sera fonction du revenu cadastral (RC)”, explique Pauline Maufort. “Le montant imposable est égal au revenu cadastral indexé du bien, majoré de 40%. Le coefficient d’indexation est basé sur l’évolution de l’indice santé, qui permet d’adapter les loyers à l’évolution du coût de la vie. Pour l’année de revenus 2014, ce coefficient est de 1,70. C’est l’administration fiscale qui se chargera du calcul: vous devez juste mentionner dans votre déclaration le montant du revenu cadastral du bien mis en location.”

Si votre revenu cadastral est de 700 euros et que vous commencez la location le 1er janvier 2014, cela signifie que le montant imposable pour l’année 2014 sera de 700 euros x 1,70 + 40%, soit 1.666 euros. Ce montant est ajouté à vos revenus et soumis au barème d’imposition de l’impôt des personnes physiques, comme votre salaire.

“En réalité, le revenu cadastral indexé constitue votre base d’imposition même si vous ne mettez pas le bien en location et que vous l’occupez vous-même”, précise notre spécialiste.

Personne physique – usage professionnel

Si vous louez votre maison ou votre appartement à une personne physique et que cette dernière l’affecte entièrement ou partiellement à son activité professionnelle et déduit (tout ou partie) du loyer en tant que frais professionnels, le mode d’imposition est différent. “Vous êtes alors imposé en fonction des loyers effectivement perçus, ainsi que des avantages locatifs obtenus au cours de la période imposable”, précise l’avocate. “Les avantages locatifs sont les dépenses qui sont imposées par contrat au locataire alors qu’elles sont en principe à charge du propriétaire: c’est par exemple le cas du précompte immobilier ou des grosses réparations.”

Lorsque le bien est entièrement consacré à l’activité professionnelle, le montant imposable est constitué des loyers réellement payés ainsi que des avantages locatifs. “Le fisc, cependant, déduira de ce montant des frais forfaitaires équivalant à 40% des loyers”, précise la spécialiste. “Le résultat après déduction, appelé loyer net, constitue la base de calcul de l’impôt. Attention: quoi qu’il arrive, le loyer net ne peut jamais être inférieur au RC indexé majoré de 40%, soit le montant imposable si vous louez à un particulier. Et la déduction forfaitaire ne peut dépasser 2/3 du revenu cadastral revalorisé. Le coefficient de revalorisation est fixé sur la base de l’évolution des loyers commerciaux (il diffère de l’indice santé utilisé pour l’indexation). Pour l’exercice d’imposition 2014 (revenus de 2013) il s’élève à 4,19.”

Concrètement, reprenons le même appartement. Si vous le louez cette fois pour 400 euros par mois à une personne physique qui l’utilise pour son activité professionnelle, votre loyer brut sera de 4.800 euros:

  • nous avons vu qu’avec un revenu cadastral de 700 euros, le RC indexé majoré de 40% était de 1.666 euros. Vous êtes donc au-dessus du minimum imposable;
  • comme le revenu cadastral de base est de 700 euros, le RC revalorisé sera de 700 x 4,19, soit 2.933 euros. Autrement dit, le montant maximum de frais déductibles est de 2/3 de 2.933 euros, soit 1.955,33 euros;
  • avec un loyer annuel de 4.800 euros, vos frais forfaitaires (40% du loyer réel) sont inférieurs à ce maximum, puisqu’ils s’élèvent à 1.920 euros;
  • vous devrez donc déclarer 4.800 euros de revenus et le fisc en déduira 1.920 euros de frais. Vous serez dès lors imposé sur un loyer net de 2.880 euros. 

Personne physique – usage mixte

Si votre locataire n’affecte qu’une partie du bien à son activité professionnelle, l’imposition sera scindée:

  • la partie “privée” sera imposée comme une location normale (sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40%);
  • la partie “professionnelle” sera imposée comme une location à usage professionnel (sur la base du loyer réel diminué des frais forfaitaires).

“Pour bénéficier de cette mesure, il est important que le contrat de bail mentionne la répartition entre partie professionnelle et partie privée et qu’il soit dûment enregistré”, précise notre spécialiste.

Personne morale – propriétaire non dirigeant

Si vous donnez votre bien en location à une société au sein de laquelle vous n’exercez pas de mandat de dirigeant, la location sera imposée de la même manière que la location à une personne physique qui affecte tout le bien à son activité professionnelle.

Personne morale – propriétaire dirigeant

Si vous louez votre bien à une personne morale au sein de laquelle vous exercez un mandat de dirigeant, la situation est plus complexe:

  • soit le loyer demandé n’excède pas 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, l’imposition est identique au cas précédent;
  • soit le loyer demandé excède 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, la partie qui excède ce montant est considérée comme une rémunération et est imposée comme telle (elle est aussi soumise à des cotisations sociales).

Reprenons le même appartement: comme le RC revalorisé est de 2.933 euros, la limite est donc de 4.888,33 euros. Avec un loyer de 4.800 euros, vous êtes donc sous la limite et l’imposition sera identique.

Personne morale autre qu’une société – mise à disposition

Enfin, si le bien immobilier loué par une personne morale autre qu’une société (par exemple, une ASBL) est mis à disposition de personnes physiques qui l’occupent exclusivement à des fins d’habitation, l’imposition est identique à celle de la location à une personne physique pour un usage privé: elle sera basée sur le RC indexé augmenté de 40%.

Un cas particulier: les meublés

“Si l’appartement ou la maison que vous mettez en location est meublé, la législation fiscale fait une distinction entre la location de l’immeuble et la location des meubles”, note Pauline Maufort. Concrètement:

  • la location de l’immeuble est imposée selon l’identité du locataire et l’affectation du bien (voir ci-dessus);
  • la location des meubles est imposée comme un revenu mobilier, c’est-à-dire distinctement (le montant n’est pas ajouté à la base imposable) au taux de 25%. Mais le fisc déduira 50% de ce loyer en tant que frais professionnels. En clair, vous ne serez imposé qu’à 12,50% sur la partie “meubles” du loyer.

“Si le bail ne spécifie rien, le fisc considèrera que la partie réservée à la location mobilière est de 40% du loyer total.”

Et les kots étudiants? Et les garages?

En principe, la location de kots étudiants est soumise aux mêmes règles d’imposition que la location à un particulier qui affecte le bien à son usage privé. Autrement dit, elle est basée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%, tout en sachant que si le kot est meublé, la répartition mentionnée ci-dessus entre location des meubles et de l'immeuble est appliquée. “Cependant, si l’on sort du cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé, il peut arriver que le fisc adopte une autre position”, explique Pauline Maufort. “Un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers a par exemple considéré que la mise en location de 33 kots étudiants sortait de cette gestion normale et qu’elle devait être imposée en tant que revenus divers. Il est arrivé que d’autres Cours et tribunaux imposent des loyers en tant que revenus professionnels. Ce genre de situation se produit lorsque la gestion du patrimoine immobilier devient à ce point importante qu’elle peut s’identifier à une activité professionnelle. L’imposition est alors encore un cran au-dessus de l’imposition à titre de revenus divers.”

Quant aux garages, il n’existe pas de règles particulières pour l’impôt des personnes physiques. Autrement dit, ils sont imposés comme un appartement ou une maison. Mais il n’en va pas de même pour la TVA. “Dès lors que le garage n’est pas lié à un bail immobilier exempté de TVA (comme tous les baux conclus par un propriétaire particulier), le loyer est en principe considéré comme une prestation de services soumise à la TVA. Vous êtes donc censé vous assujettir à la TVA.”

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