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Que faire si votre locataire ne paie pas son loyer?

Aucun bailleur ne souhaite avoir affaire à un locataire qui ne paie pas son loyer. Pourtant, cette situation est de plus en plus fréquente. En tant que bailleur, quels sont vos moyens d’action ? À part porter l’affaire devant le juge de paix, pas grand-chose…

"Les locataires bénéficient d’une très bonne protection dans notre pays", explique Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten (Wilrijk). "Ne croyez pas toutes ces histoires de bailleurs qui prétendent qu’ils vont remplacer les serrures, voire carrément mettre leurs locataires à la porte. C’est tout simplement interdit et ce genre de décision se retournerait de toute façon contre eux. Vous pouvez, certes, faire partir un locataire de votre habitation mais ce, à l’issue d’une procédure particulière."

Courrier recommandé

"En cas de conflit concernant les paiements, vous devez d’abord envoyer une sommation à votre locataire", explique Me De Koninck. "Veillez à en avoir une preuve. Il ne suffit donc pas de vous rendre chez lui pour ‘lui dire’ qu’il doit payer et qu’il vous ‘promette’ en retour de le faire. Non, vous devez disposer d’une vraie preuve, comme un e-mail ou, mieux encore, un courrier recommandé."

Si le problème n’est pas résolu et que votre locataire continue de ne pas payer, vous devez entreprendre d’autres démarches. Vous pouvez ainsi proposer une conciliation – ce n’est pas obligatoire – ou directement entamer une procédure auprès du juge de paix. "Dans un premier temps, le juge tâchera de réconcilier les parties et proposera un plan d’apurement. Si ces démarches ne sont pas concluantes, vous pouvez alors demander au juge de résilier le contrat de bail. Ce n’est qu’après que vous pourrez faire expulser le locataire de votre habitation par la police et un huissier de justice. Mais certainement pas avant."

Ne pas attendre plus de deux mois!

Il est important de ne pas attendre trop longtemps avant d’entamer la procédure, afin d’éviter que la somme due n’augmente de trop. "Si vous n’avez touché aucun loyer depuis deux mois, le moment est clairement venu de passer à l’action. D’autant que la procédure de conciliation peut durer un certain temps. Et même lorsqu’un locataire reçoit l’ordre de quitter l’habitation qu’il occupe, il bénéficie encore d’un délai d’un mois pour le faire. Conclusion: si vous attendez trop longtemps, six mois peuvent passer avant que votre habitation ne soit à nouveau libre."

La vie privée, un droit sacré

En Belgique, la vie privée du locataire est très bien protégée. Ainsi, un bailleur n’a en principe même pas le droit d’entrer dans le logement qu’il loue et il n’en conserve d’ailleurs pas la clé. Peut-il en revanche contrôler si le logement est bien entretenu ou n’est pas endommagé? "Oui, mais avec modération", précise Me De Koninck. "Il ne peut donc pas se présenter sans avoir prévenu le locataire, ni passer toutes les deux semaines. Le locataire doit donner son accord et être présent lors de chaque visite. Une seule exception: en cas de réelle nécessité. Si des voisins contactent le bailleur pour lui signaler qu’un robinet est resté ouvert et qu’il y a de l’eau partout, il peut entrer dans l’habitation."

L’état des lieux: un must

Pour vous protéger un tant soit peu contre les dommages causés à votre habitation, vous avez tout intérêt à rédiger un état des lieux détaillé. "Ce document est en réalité encore plus important que le contrat de bail", confie Me De Koninck. "Faites en sorte que toutes les pièces soient décrites en détail et prenez des photos, si possible. Rien ne vous empêche d’être très précis. Mentionnez par exemple la marque et le modèle des interrupteurs ou du four. Mieux vaut en effet vous prémunir, car il est arrivé à plusieurs reprises qu’un bailleur remarque que des interrupteurs ‘onéreux’ avaient été remplacés par des exemplaires bien moins chers."

Le concours bienvenu d’un expert

Il peut aussi être utile de prévoir dans le contrat de bail que l’état des lieux sera établi par un expert. L’état des lieux est réputé être contradictoire. Autrement dit, les deux parties doivent être présentes ou représentées. Or, le fait de confier cette tâche à une tierce partie annule cette obligation. Si pour l’une ou l’autre raison, vous êtes en conflit avec le locataire et qu’il ne se présente pas, l’état des lieux peut malgré tout être établi par l’expert neutre, qui s’est vu octroyer un mandat pour ce faire de la part du bailleur et du locataire.