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Que faire de mon appartement après l’achat d’une maison?

Je suis propriétaire d’un appartement et j’aimerais acheter une maison. Que faire de mon appartement: le louer ou le revendre? (Semra, 33 ans)

Comme vous l’imaginez, la réponse à cette question dépend de nombreux facteurs. En fonction de votre situation, ces facteurs feront pencher la balance en faveur de la revente ou de la mise en location de votre appartement.

Le revenu locatif net de votre appartement

La première question est bien sûr de déterminer combien vous rapporterait votre appartement chaque année. Si vous habitez en Wallonie, vous pouvez utiliser la grille des loyers mise à disposition par le gouvernement. Sinon, vous pouvez éplucher les petites annonces sur le site des agences immobilières actives dans votre région. Vous pouvez aussi faire appel à un expert immobilier, qui vous aidera dans cette démarche.

Une fois votre loyer déterminé, vous devrez déduire une série de provisions et de dépenses pour connaître votre revenu mensuel:

  • Le chômage locatif: il est rare de trouver immédiatement un locataire après avoir déménagé de votre appartement et l’avoir rafraîchi. C’est la même chose entre deux locations. Les experts recommandent dès lors de compter en moyenne un mois de chômage locatif par an. Vous disposerez ainsi d’une provision en cas de mauvaise surprise.
  • Le risque de défaut de paiement: si vous avez la malchance de tomber sur un locataire indélicat, il vous faudra de nombreuses démarches et beaucoup de patience pour obtenir un remboursement (souvent partiel) de sa dette. Vous pouvez donc, par prudence, compter un mois supplémentaire par an pour couvrir ce risque.
  • Le revenu cadastral et le précompte immobilier: comme vous le savez, vous devez vous acquitter chaque année de l’impôt sur votre appartement. Ce montant vient donc en déduction de votre revenu locatif.
  • Les charges de copropriété: ces charges sont dues par le propriétaire de l’appartement. Vous pouvez éventuellement en répercuter une partie sur le locataire, mais uniquement pour ce qui correspond à des dépenses lui incombant normalement, comme le nettoyage et le chauffage des parties communes. 
  • Les frais qui incombent au propriétaire. Ce sont toutes les réparations et rénovations liées à la vétusté du bien, à l’usure normale et à la force majeure. Par exemple: colmatage des fuites dues à la vétusté, entretien des canalisations de gaz, entretien de la citerne d’eau de pluie, curage des fosses septiques ou remplacement d’un robinet usagé.
  • Les frais d’assurance: en tant que propriétaire, mieux vaut couvrir votre logement contre l’incendie et les dégâts des eaux. Votre locataire assurera, en principe, l’intérieur du logement et sa responsabilité personnelle en cas d’incendie.

Une fois que vous avez estimé le revenu locatif net de votre appartement, vous pouvez le diviser par 12 afin de connaître votre revenu locatif mensuel. C’est ce montant qu’il vous faudra utiliser par la suite.

Les remboursements mensuels de votre crédit hypothécaire

Si vous avez acheté votre appartement grâce à un crédit hypothécaire, vous devez le rembourser chaque mois. Si les remboursements sont inférieurs au revenu locatif net mensuel que vous venez de déterminer, tout va bien. Si ce n’est pas le cas, vous devrez déduire la différence de votre capacité de remboursement.

Votre capacité de remboursement pour le nouveau crédit hypothécaire

Si vous devez souscrire un nouveau crédit hypothécaire, votre banque procédera comme pour votre premier crédit. Elle partira de vos revenus mensuels nets pour déterminer le montant maximum de la mensualité que vous pouvez assumer pour votre nouveau crédit hypothécaire. Elle prévoira probablement une petite marge de sécurité qui tiendra compte du fait que vous avez un crédit hypothécaire en cours.

L’évolution du marché immobilier

Votre appartement est un investissement. Sa valeur peut fluctuer en fonction de l’évolution générale du marché immobilier dans le pays, dans la région et dans votre quartier. Si la valeur des biens immobiliers a généralement tendance à augmenter légèrement chaque année, ceci n’est pas une règle absolue. De plus, certaines mesures prises par les différents niveaux du gouvernement pourraient aussi changer la donne. Une augmentation de la fiscalité immobilière, par exemple, pourrait avoir un effet négatif à la fois sur vos revenus et sur l’évolution future du marché.

Chaque cas est différent

Vous pouvez le constater, de nombreux facteurs influenceront votre décision. Mieux vaut donc la prendre en toute connaissance de cause. N’hésitez pas non plus à consulter des spécialistes de l’immobilier, ainsi que votre banquier. Ils seront de bon conseil!

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