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Que choisir entre inscription et mandat hypothécaire?

Quand quelqu’un conclut un emprunt hypothécaire auprès d’une banque, il doit bien souvent lui apporter les garanties nécessaires. À cette fin, il est en général fait appel à une inscription hypothécaire. Mais parfois aussi à un mandat hypothécaire. En quoi les deux formules diffèrent-elles l’une de l’autre? Quels sont leurs avantages? Et leurs inconvénients? Nous l’avons demandé à Bénédicte Strobbe, notaire à Waregem.

"Avec une inscription hypothécaire, la banque bénéficie du privilège direct d’user du prix d’achat en cas de vente de l’immeuble donné en garantie", explique Me Strobbe. "De plus, elle se voit aussi offrir la garantie de procéder à la vente publique du bien si l’emprunteur ne rembourse plus sa dette. Enfin, le bien ne peut pas non plus changer de propriétaire sans que la banque n’en soit informée. Bref, l’inscription hypothécaire lui est en tous points favorable."

Par contre, s’il est question d’un mandat hypothécaire (aussi appelé "pouvoir hypothécaire"), la banque renonce à une partie de cette garantie. "Un mandat hypothécaire donne le pouvoir à la banque de prendre une hypothèque si elle le juge utile. Dans la plupart des cas, ceci n’arrive que lorsqu’elle sent qu’une situation se détériore et que vous ne pourrez plus rembourser votre emprunt hypothécaire. Elle peut alors constituer une hypothèque de son propre chef, sans que vous n’interveniez. À ce moment-là, le mandat hypothécaire devient donc effectivement une hypothèque."

"Si les banques accordent ces mandats, c’est essentiellement pour des raisons commerciales", ajoute Me Strobbe. "Les banques visent à resserrer les liens qu’elles entretiennent avec de bons clients. Mais pour elles, l’octroi d’un mandat hypothécaire comporte évidemment un risque: il se peut qu’au moment d’exercer le mandat, elles ne soient plus le créancier prioritaire et qu’elles doivent dès lors passer après d’autres créanciers."

Une bonne nouvelle, mais à relativiser…

Mais ce mandat est avant tout une bonne nouvelle pour l’emprunteur. "En effet, dans le cas d’un mandat hypothécaire, les frais d’acte, les droits d’enregistrement et les frais de notaire sont moins élevés qu’avec une inscription hypothécaire", explique Me Strobbe. "De quoi faire de belles économies."

Mais il y a évidemment un bémol. Le principal inconvénient du mandat hypothécaire est le suivant: les effets du système du bonus logement sont nettement limités. Du coup, vous devez renoncer à une bonne partie des avantages fiscaux qui vous sont normalement octroyés lors de la prise d’une hypothèque. Dans quelle mesure? La réponse à cette question dépend de plusieurs facteurs. Par exemple, êtes-vous isolé ou en couple? Vous l’aurez compris, il est impératif de bien se renseigner.

Fort heureusement, il existe un moyen de contourner ce problème, du moins en grande partie. "Il est tout à fait possible de combiner un mandat hypothécaire avec une inscription hypothécaire", explique Me Strobbe. "Vous pouvez emprunter une partie du montant à l’aide d’une inscription hypothécaire. Il s’agira alors de la partie qui peut vous faire bénéficier d’un avantage fiscal maximum. Vous pouvez ensuite emprunter le reste du montant, pour peu que la banque l’accepte, au moyen d’un mandat hypothécaire. En procédant de la sorte, vous profitez non seulement d’un avantage fiscal maximum, mais aussi des frais réduits pour la partie garantie par le mandat."

Le montant exact que vous pourrez emprunter afin de maximiser votre avantage fiscal dépend évidemment de votre situation personnelle. Pour vous aider à le déterminer, nous vous conseillons de recourir aux services d’un notaire ou d’un fiscaliste.