HomeEmprunterPuis-je vendre un appartement en location?

Puis-je vendre un appartement en location?

Je possède un appartement qui est actuellement loué sous un contrat de location standard. Puis-je mettre cet appartement en vente? (Paul, 84 ans)

En tant que propriétaire, vous avez toujours la possibilité de mettre l’appartement en vente, quelle que soit la nature du contrat de bail que vous avez conclu avec son locataire.

Transfert du bail

Toutefois, la loi prévoit que le bail en cours sera alors transféré au nouveau propriétaire, qui aura donc les mêmes droits et obligations que ceux qui étaient les vôtres.

Si vous aviez conclu un bail de résidence principale (le contrat le plus courant) avec votre locataire, cela signifie que le bail est obligatoirement conclu pour 9 ans et qu’il devra se poursuivre jusqu’à son terme. Le nouveau propriétaire ne pourra y mettre fin que dans 3 cas, présentés ci-dessous.

Congé pour occupation personnelle

Si le propriétaire ou un membre de sa famille veut occuper le bien, il peut rompre le contrat quand il le veut et sans indemnité, moyennant un préavis de 6 mois.

Attention, cependant: le courrier de préavis devra mentionner clairement le nom de la personne qui occupera le bien. Si cette personne n’est pas l’acheteur, la lettre devra mentionner le lien de parenté entre l’acheteur et la personne qui occupera réellement le bien . Le locataire pourra en outre demander la preuve de ce lien de parenté. De plus, l’occupation devra débuter dans l’année qui suit l’expiration du délai de préavis. Elle devrat être effective et continue, et durer au moins 2 ans. Si ce n’est pas le cas, le locataire pourra demander une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Congé pour gros travaux

Si le nouveau propriétaire veut effectuer d’importants travaux de transformation, il devra attendre le troisième ou le sixième anniversaire du bail. Il existe tout de même une exception: si le propriétaire possède plusieurs logements dans le même immeuble. Dans ce cas, il peut mettre fin au bail à tout moment, sauf pendant la première année. Dans tous les cas, il devra respecter un délai de préavis de 6 mois.

Les travaux devront respecter les prescriptions urbanistiques et la destination prévue du bien. Ils devront en outre porter sur la partie de l’immeuble habitée par le locataire. De plus, le montant total des travaux devra être au moins équivalent à 3 années de loyer (ou 2 années de loyer de l’ensemble des appartements, si le propriétaire a plusieurs appartements). Enfin, les travaux devront  commencer au maximum 6 mois après l’expiration du préavis, et s’achever au maximum 24 mois après cette expiration.

S’il ne respecte pas ces règles, le propriétaire court le risque d’être condamné à payer à l’ancien locataire une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Congé sans motif

Il est aussi possible mettre fin au bail sans motif, mais cette option est particulièrement onéreuse. Tout d’abord, il faudra attendre, comme pour les gros travaux, une des échéances de 3 ans du contrat. Ensuite, il faudra prévoir un préavis de 6 mois. Enfin, il faudra payer une indemnité de rupture au locataire : elle sera équivalente à 9 mois de loyer si le contrat est rompu au troisième anniversaire du contrat, et à 6 mois de loyer, au sixième anniversaire.

Les règles énoncées ci-dessus vous donnent une idée générale du sujet, mais il existe encore bien des cas particuliers et des possibilités de recours. Votre acheteur sera sans doute bien inspiré d’en discuter avec son notaire. Pour votre part, vous aurez rempli vos obligations en l’informant de l’existence d’un contrat de bail et des conditions auxquelles il a été conclu. Naturellement, il vaudra quand même mieux discuter de cette matière particulièrement complexe avec votre notaire ou votre avocat.

Posez votre questionRegardez toutes les questions