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Précompte immobilier et revenu cadastral: quelle différence?

Précompte immobilier, revenu cadastral ou encore cadastre… Autant de termes peu familiers qui prêtent à confusion. Voici de quoi vous aider à y voir plus clair.

Partons du terme le plus simple: le précompte immobilier. Il s’agit d’un impôt régional. Il est dû par tous les résidents belges titulaires d’un droit réel sur un immeuble situé en Belgique. Par droit réel, la loi entend:

  • la pleine propriété.
  • l’usufruit: on parle d’usufruit quand la pleine propriété a été divisée entre "nue-propriété" (en clair, à qui appartient juridiquement le bien) et "usufruit" (le droit d’utiliser le bien ou de percevoir les fruits de sa mise en location).
  • des situations plus rares, comme l’emphytéose, la superficie et la possession.

Le précompte immobilier doit être payé quelle que soit l’utilisation du bien: pour vous loger, pour le mettre en location, pour le laisser à disposition de vos enfants…

Le calcul du précompte immobilier dépend de la région, mais aussi de la province, de l’agglomération et de la commune où se situe le bien. Mais ce calcul repose toujours sur la même base: le revenu cadastral net indexé.

Vous avez dit revenu cadastral?

Le revenu cadastral est une construction artificielle: il s’agit du revenu net normal moyen qu’un bien immobilier est censé rapporter en un an sur la base du marché locatif tel qu’il était au 1er janvier 1975. Son calcul dépend de l’Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines. Celle-ci est chargée d’établir le cadastre, qui est un inventaire de tous les biens immobiliers situés en Belgique. Vous pouvez consulter les informations relatives au cadastre et au revenu cadastral dans votre commune sur le site cadastre.be.

Et le précompte immobilier?

Revenons donc au calcul du précompte immobilier. Ce dernier varie selon où se trouve le bien, mais sa base de calcul reste toujours le revenu cadastral net indexé:

  • “net” signifie que l’administration déduit des frais forfaitaires de 40% avant de calculer le précompte immobilier.
  • “indexé” signifie que ce montant est multiplié chaque année par un coefficient d’indexation. Pour 2014, ce coefficient était de 1,7 (contre 1,6813 en 2013).

Par exemple, si le revenu cadastral mensuel de votre maison est estimé à 150 euros, cela veut dire que le revenu cadastral annuel est de 1.800 euros. En enlevant 40% de frais, on obtient un revenu net de 1.080 euros. En multipliant ce résultat par le coefficient d’indexation, nous obtenons un revenu cadastral net indexé de 1.836 euros pour 2014.

Le calcul du précompte immobilier dépend du lieu où se situe votre bien. En gros, la région applique un pourcentage (1,25% en Wallonie et à Bruxelles, 2,50% en Flandre). Les communes et provinces y ajoutent des centimes additionnels qui varient donc selon la commune ou se trouve le bien. Dans certains cas, définis par chaque région,  le précompte peut être réduit. Vous pouvez obtenir plus de détails sur les sites des administrations régionales:

  • en Wallonie (entrez votre commune et « précompte immobilier » comme termes de recherche et vous obtiendrez le montant des additionnels)
  • à Bruxelles
  • en Flandre