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Louer un bien immeuble: quels sont vos droits?

Les Belges sont de plus en plus nombreux à acheter une maison ou un appartement pour ensuite le louer. Que devez-vous faire avant de vous lancer dans une telle aventure? Quels sont vos droits? Et vos devoirs? Nous tenterons de répondre à ces questions – ainsi qu’à d’autres – dans un dossier de quatre articles. Avec l’aide précieuse de Me Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten (Wilrijk). Première partie: comment choisir un locataire et quels éléments reprendre dans le contrat de bail?

Vous venez d’acquérir un appartement ou une maison et tous les papiers sont en ordre. Vous voilà donc propriétaire d’un bien immeuble. Un bien que vous ne comptez toutefois pas occuper, mais louer. Il va maintenant vous falloir trouver un locataire fiable.

Une question de confiance

"Le choix de votre locataire repose en grande partie sur la confiance qu’il vous inspire", explique Me Rob De Koninck. "Lorsque vous vendez une maison, c’en est fini après une transaction. En revanche, si vous en louez une, vous bâtissez une relation avec votre locataire pour les trois, six ou neuf années suivantes."

Par ailleurs, la loi interdit aux propriétaires d’adopter une attitude discriminante envers les locataires. Mais dans la pratique, ce n’est pas toujours chose aisée, d’après Me De Koninck. "En Belgique, un droit fondamental prévoit que chaque personne a droit à un logement décent. Un autre établit que chaque propriétaire peut faire ce qu’il veut de son immeuble. Comme ne le louer qu’à des personnes qui l’entretiennent bien et qui paient correctement leur loyer. En outre, le droit à la vie privée bénéficie d’une protection légale dans notre pays. Comme vous vous en doutez, tous ces éléments peuvent parfois s’opposer. C’est pourquoi vous devez veiller à un ‘équilibre’ lorsque vous posez certaines questions à un candidat-locataire. Ainsi, les données que vous sollicitez en tant que propriétaire doivent être ‘utiles’, et en aucun cas ‘excessives’. Vous pouvez par exemple demander à un candidat-locataire une fiche de paie pour vérifier si ses revenus sont suffisants pour payer le loyer, mais vous ne pouvez prendre aucune copie de cette fiche. En effet, si les courtiers sont autorisés à le faire parce qu’ils ont le devoir de s’assurer de la solvabilité des bailleurs, ce n’est pas le cas des particuliers."

Discrimination ou non?

Ajoutons à cela encore quelques exceptions. "Ainsi, vous ne pouvez pas refuser des locataires sur la base de leur nationalité, de leur âge, de leur orientation sexuelle, de leurs croyances ou encore de leur idéologie, car il s’agit alors de discrimination, voire de racisme. Sauf si… vous êtes à même de fournir une justification objective et raisonnable. Imaginez que vous louez déjà un appartement à une famille originaire d’un pays en guerre et que vous rencontrez un candidat-locataire pour un deuxième appartement situé juste à côté du premier. Si ce candidat provient du pays ennemi, vous avez suffisamment de raisons de le refuser."

Les pouvoirs publics ont aussi émis différentes recommandations relatives aux critères de sélection à appliquer lors de la location d’un bien immeuble. Vous pouvez notamment les retrouver sur le site Web du Centre pour l'Égalité des Chances et la Lutte contre le Racisme

Des lois contraignantes

S’il est important que la confiance règne entre les propriétaires et les locataires, cela ne signifie pas pour autant qu’il ne faut plus établir de contrat de bail. Au contraire même, car la loi impose en des termes explicites la rédaction et l’enregistrement d’un contrat de bail écrit. Mais que doit-il contenir, au juste? "La législation relative à la location résidentielle est particulièrement contraignante", explique Me De Koninck. "Autrement dit, tout ou presque est prévu par la loi. Parfois jusque dans les détails les plus absurdes. Cela implique aussi que quelles que soient les dispositions prises par écrit dans le contrat, la loi a toujours le dernier mot. Vous devez évidemment coucher un contrat sur papier, mais l’on pourrait presque affirmer que l’état des lieux (lequel donne une description complète du bien immeuble avant que le locataire ne s’y installe) constitue un document bien plus important." Nous reviendrons d’ailleurs sur cet état des lieux dans un prochain article de ce dossier.

Pour rédiger vos contrats, vous pouvez éventuellement vous inspirer d’exemples types bien utiles. Vous pouvez en acheter sur le site du Syndicat des propriétaires, tandis que la CIB (la confédération des agents immobiliers) vous permet – pour peu que vous en soyez membre – de télécharger des exemples de contrat. Enfin, tant le Syndicat des locataires francophones que son équivalent néerlandophone mettent gratuitement des modèles à disposition.

"Faites toutefois bien attention", avertit Me De Koninck. "Il est évident qu’un modèle proposé par un syndicat de locataires ‘favorisera’ les locataires. Et inversement pour les exemples du syndicat des propriétaires."

Des bijoux en guise de garantie

Reste encore à régler la question de la garantie locative. Une question qui fait d’ailleurs souvent l’objet de discussions. "Dans le cadre de la location résidentielle, trois systèmes sont régulièrement appliqués", précise Me De Koninck. "Il y a d’abord la garantie dite ‘légale’. Dans ce cas, l’équivalent de deux mois de loyer est bloqué sur un compte et les intérêts que ce compte produit reviennent au locataire. Ensuite, il y a la garantie bancaire: un montant correspondant à trois mois de loyer, dont le locataire s’acquitte progressivement sur une durée de trois ans. Dernier système: la garantie de trois mois fournie par le CPAS."

De nombreux locataires ne savent toutefois pas que le choix de la garantie leur appartient et que d’autres systèmes existent. "Même si ce n’est peut-être pas très pratique, vous pouvez en principe aller jusqu’à donner des bijoux en garantie", explique Me De Koninck. "Il existe même certaines formules d’assurances qui fonctionnent sur la base d’une garantie locative. Dans certains cas, cela peut s’avérer très intéressant, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Mais au final, les gens ne se fient qu’à ce qu’ils connaissent."