HomeEmprunterLouer un bien immeuble: comment se termine le contrat?

Louer un bien immeuble: comment se termine le contrat?

Toutes les belles histoires ont une fin. Et la plupart des contrats de bail n’échappent pas à la règle. Parfois, le bail arrive simplement à son terme. Parfois, le locataire souhaite partir plus tôt que prévu. Et parfois, c’est le bailleurlui-même qui souhaite mettre fin au contrat.

Maître Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten

Dans tous les cas, différents délais de préavis et différentes formules d’indemnisation sont appliqués pour la cessation anticipée du contrat. Nous avons demandé quelques explications à Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten (Wilrijk).

Neuf ans?

"En règle générale, la location d’une résidence principale est toujours conclue pour une durée de neuf ans", explique Me De Koninck. Exception à ce principe: les contrats dits de ‘courte durée’, qui peuvent couvrir une durée maximale de trois ans. "Cela ne veut toutefois pas dire qu’un locataire doit nécessairement aller au bout de ce délai de neuf ans. En effet, la loi l’autorise à rompre le contrat de façon unilatérale et à n’importe quel moment. Il doit cependant toujours respecter un délai de préavis d’au moins trois mois et s’acquitter d’une indemnité spécifique. En cas de résiliation durant la première année, cette indemnité équivaut à trois mois de loyer. S’il met un terme au contrat dans la deuxième ou la troisième année, il doit payer respectivement deux ou un mois de loyer. À partir de la quatrième année, il n’est plus redevable d’aucune indemnité, pour autant qu’il respecte le délai de préavis de trois mois."

Trois, six, neuf

Pour le bailleur, les règles sont tout autres. "Pour lui, c’est essentiellement le principe bien connu du ‘trois, six, neuf’ qui a de l’importance", explique Me De Koninck. "Si un bailleur n’est pas en mesure de présenter le moindre motif pour rompre le contrat, il devra attendre trois ou six ans. Et il devra aussi payer une indemnité. Ainsi, s’il résilie le contrat sans donner de raison après la troisième année, il devra payer neuf mois de loyer au locataire. S’il le fait après la sixième année, le montant de l’indemnité équivaudra à six mois de loyer." Ces dispositions ne sont toutefois pas contraignantes. Ainsi, le bailleur et le locataire peuvent convenir dans le contrat que le bail ne puisse pas être rompu sans motif par le bailleur avant la sixième année, par exemple.

Établir sa propre résidence ou effectuer des travaux

Si les dispositions contractuelles le permettent, le bailleur peut résilier le contrat à tout moment s’il compte établir sa propre résidence dans le bien immobilier ou y faire s’installer un proche. Dans ce cas, il doit respecter un délai de préavis de six mois. Le double du locataire, donc.

Par ailleurs, si un bailleur souhaite faire exécuter des travaux importants dans le bien immobilier, il peut aussi mettre un terme au contrat de façon anticipée. Mais ce, uniquement après trois ou six ans. Et dans ce cas encore, il doit respecter un délai de préavis de six mois.

Notons qu’il doit s’agir de travaux d’une importance telle qu’ils rendent le logement inhabitable. Des travaux de façade ou la pose d’une nouvelle moquette ne sont pas des motifs suffisants. En outre, la valeur des travaux doit être supérieure à trois ans de loyer et le bailleur doit clairement faire mention, dans son préavis,  des travaux qu’il compte réaliser, par exemple en joignant à son courrier une copie du contrat d’entreprise ou un relevé détaillé des travaux.

Courte durée? Oui, mais…

Comme précisé, il vous est donc tout à fait possible de louer un bien immobilier pour une courte durée (maximum trois ans). Mais dans ce cas, il n’existe aucune possibilité de rompre le contrat de façon anticipée, à moins que les deux parties n’en conviennent dans le contrat. Ainsi, vous pourrez par exemple conclure un tel contrat à durée déterminée afin de ‘tester’ un locataire. Vous lui permettez d’occuper votre bien pendant un an et si aucun problème ne survient durant ce délai, le bail est automatiquement converti en un contrat de neuf ans – pour peu qu’aucune des parties n’y mette un terme, bien sûr.

Demandez l’avis du juge de paix

La cessation du contrat de bail remettra évidemment sur la table la question de la garantie locative. "Même si vous avez rencontré des problèmes avec votre locataire, cette garantie ne peut en principe pas servir à compenser des arriérés de loyer", précise Me De Koninck. "Elle est principalement destinée à couvrir des dommages locatifs. Mais cela ne signifie pas que cela se passe toujours ainsi dans la pratique. En effet, la garantie est régulièrement utilisée pour compenser des retards de paiement de loyer. Mais un sérieux problème peut se poser dans une telle situation. Si le locataire refuse de collaborer à la libération de la garantie en faveur du bailleur, ce dernier devra introduire une demande auprès du juge de paix en respectant une procédure spécifique (décrite dans le troisième article de notre série) et le magistrat devra ensuite donner son accord explicite. À défaut, vous courez le risque, en tant que bailleur, que la banque refuse de libérer la garantie locative. J’ai déjà assisté plusieurs fois à de telles situations."

Nouveaux locataires

Lorsqu’un bailleur sait qu’un contrat arrive à son terme et qu’il ou le locataire ne souhaite pas le prolonger, il se mettra évidemment à la recherche de nouveaux candidats-locataires. Ces derniers voudront naturellement visiter le bien et le locataire devra le permettre. Dans cette optique, les deux parties doivent préalablement fixer des jours et heures convenant au locataire, par exemple chaque mardi de six à huit heures. Si le locataire ne permet pas au bailleur de faire visiter son bien aux candidats-locataires, le bailleur peut s’adresser au juge de paix pour réclamer son accord et exiger une indemnisation.

Pour conclure

Le SPF Justice publie régulièrement une brochure reprenant toutes les dispositions possibles en matière de location résidentielle. Vous y trouverez des informations détaillées sur les contrats de bail, le prix des loyers, les droits et obligations des parties, les procédures judiciaires, etc.