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Le marché immobilier belge en surchauffe?

D’après l’organisme européen chargé de surveiller le système financier, huit pays, dont la Belgique, sont confrontés à un risque de surchauffe à moyen terme sur le marché immobilier. Pourquoi? Et avec quelles conséquences?

Ce n’est un secret pour personne: depuis plusieurs années, les taux d’intérêt sont en baisse constante, au point d’être aujourd’hui bloqués à un plancher historique. Pour le CERS (Conseil européen d’évaluation du risque systémique), l’organisme chargé de surveiller les risques qui pèsent sur le système immobilier européen, cette situation pourrait à terme entraîner une surchauffe du marché immobilier dans plusieurs pays européens, dont la Belgique.

Remonteront? Remonteront pas?

Des taux aussi bas pendant une période aussi longue constituent une situation sans précédent. Difficile, dès lors, de formuler des prédictions fiables sur l’évolution du marché. Pour le CERS, deux scénarios sont possibles:

  • des taux d’intérêt qui restent bas tout au long de la prochaine décennie;
  • une remontée progressive des taux d’intérêt jusqu’à un “retour à la normale”.

Les deux scénarios seraient préjudiciables aux banques. En effet, les taux d’intérêt bas ne leur permettent pas de se constituer une marge bénéficiaire suffisante. Ce manque de rentabilité les rend moins solides. D’un autre côté, une remontée progressive des taux mettrait sous pression les banques qui auraient accordé trop de prêts à taux fixe, puisque ces taux fixes deviendraient inférieurs aux taux auxquels elles pourraient octroyer de nouveaux prêts. Ici aussi, la rentabilité, et donc la structure financière des banques, resterait sous pression.

Et le marché immobilier?

En quoi cette situation influence-t-elle le marché immobilier? Essentiellement en raison de la situation des crédits hypothécaires dans notre pays. Le CERS identifie deux risques importants:

  1. L’endettement des ménages: en Belgique, l’endettement hypothécaire des ménages atteint 103% du revenu annuel moyen, ce qui est trop élevé pour le CERS. Pour l’organisme de surveillance, les ménages belges éprouveraient de grandes difficultés à faire face à un nouveau choc économique ou financier et certains ne pourraient plus honorer les paiements de leur crédit hypothécaire.
  2. La hausse des prix sur le marché immobilier. Depuis plusieurs années, les prix des biens immobiliers évoluent plus rapidement que les revenus des ménages. Autrement dit, ces derniers doivent emprunter de plus en plus d’argent pour être à même de financer un logement, alors que leur capacité de remboursement n’évolue pas au même rythme.

Le CERS note que la Belgique a déjà pris des mesures pour limiter les risques que cette évolution fait peser sur le système bancaire. Par exemple, elle oblige les banques à constituer plus de réserves pour absorber les pertes liées aux défauts sur les crédits. Mais le CERS relève dans le même temps que notre pays n’a pas encore pris de mesures destinées à limiter les risques pour les familles fort endettées ou à juguler la hausse persistante des prix de l’immobilier. Voilà qui explique la plus grande prudence dont font preuve les banques dans l’octroi de crédits hypothécaires. Une prudence qui restera probablement de mise au cours des prochaines années.