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La loi Breyne protège le maître d’ouvrage

Si vous avez le projet de faire construire une maison ou un appartement, vous avez peut-être déjà entendu parler de la loi Breyne ou de la garantie décennale de l’entrepreneur. Que stipule-t-elle et qui concerne-t-elle? Découvrez-le dans cet article.

Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten

Nous avons demandé à Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten (Wilrijk), en quoi consistait précisément la loi Breyne. "Cette loi date de 1971. Elle constitue une garantie protégeant les acheteurs potentiels lors de l’achat d’un bien immobilier sur plan", explique-t-il. "Elle part du principe que les acheteurs vont dépenser beaucoup d’argent pour un bien qui n’existe pas encore réellement, mais seulement sur papier. Dans les années cinquante et soixante, de nombreux abus ont été commis par des promoteurs et entrepreneurs malhonnêtes, qui se sont volatilisés avec l’argent de leurs clients sans respecter leurs engagements. La loi Breyne a alors été créée pour éviter ce genre de situations."

Contrat unique

« Cette loi ne s’applique qu’en cas de contrats conclus entre un seul entrepreneur et un seul acheteur », précise Maître De Koninck. "Si vous faites appel à plusieurs entrepreneurs, elle ne sera pas d’application."

Que stipule-t-elle exactement? "Eh bien, par exemple, que lors de l’élaboration du compromis, le promoteur peut demander une avance de maximum 5%. Ensuite, il ne peut jamais demander un montant supérieur à la valeur des travaux déjà réalisés. Vous paierez donc votre bien en fonction de l’avancement des travaux, par tranches: 10% quand le gros œuvre sera prêt, 10% quand les fenêtres seront placées, etc."

Contrat nul et non avenu

La loi Breyne stipule aussi que le contrat doit remplir certaines formalités supplémentaires. "Ce qui s’avère utile, car certains entrepreneurs les oublient parfois", renchérit Maître De Koninck. "De nombreuses informations doivent obligatoirement figurer dans le contrat de construction: le nom des parties impliquées, les montants à payer, le mode et la date de paiement. Les plans du bâtiment doivent même y être ajoutés. Dans le cas contraire, l’acheteur peut invoquer la nullité du contrat. Il est le seul à pouvoir le faire."

Deux autres protections

La loi comprend encore deux autres protections importantes. "Si un entrepreneur fait faillite, il est souvent difficile de trouver un autre entrepreneur prêt à reprendre le chantier. Les entrepreneurs agréés sont donc tenus de constituer une garantie de minimum 5% du prix final, à verser sur un compte, afin de pouvoir terminer la construction du bien en cas de faillite. Les entrepreneurs non agréés doivent, eux, verser la totalité de la somme."

"Et pour terminer, la garantie décennale de l’entrepreneur. Elle prend court à la réception provisoire du bien, c’est-à-dire lorsque l’on constate la fin des travaux. Elle est généralement consignée dans un document appelé ‘procès-verbal de réception provisoire’, lequel reprend les petits défauts à corriger par l’entrepreneur. Si une dalle est disjointe, l’entrepreneur devra la fixer et la réception définitive des travaux aura lieu après minimum un an. Cette garantie décennale vaut pour tous les vices cachés du bien."