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L’immobilier: un investissement rentable?

Certains considèrent qu’investir dans l’immobilier peut constituer une alternative intéressante à un placement financier. Quel est le rendement locatif d’un immeuble? Pour répondre à cette question, vous devez estimer le rendement de votre investissement immobilier et le comparer à celui d’un placement "classique". Mais quels sont les éléments qui déterminent ce rendement?

Estimer le rendement d’un investissement immobilier n’est pas impossible en soi, mais il vous faut une bonne calculatrice ou, mieux encore, un tableau. Voici différents paramètres à prendre en considération.

Le budget investi

Quel montant allez-vous investir dans votre bien immobilier? À côté du prix d’acquisition, vous devrez également compter:

  • Les droits d’enregistrement et les honoraires du notaire: ceux-ci seront calculés sur la valeur du terrain (si vous construisez un nouveau bâtiment) ou sur la valeur du terrain et de l’immeuble (si vous achetez un immeuble existant).
  • La TVA de 21% sur les bâtiments neufs, si vous construisez (ce qui est plus élevé que les droits d’enregistrement sur un bâtiment existant).
  • Les éventuelles transformations et rénovations, si vous achetez un bâtiment existant.

Les petites réparations et les gros entretiens

De nombreuses réparations incombent chaque année au propriétaire. Elles viendront grever votre rendement locatif. Pensez à prévoir une provision destinée à les couvrir. N’oubliez pas non plus que vous devrez périodiquement effectuer de plus grosses dépenses: remplacement des châssis ou de la toiture, travaux d’isolation, remplacement de la chaudière, etc. Renseignez-vous sur la durée de vie de ces différents investissements et prévoyez les dépenses correspondantes dans votre tableau.

Le loyer

Le loyer représente une des deux sources de rendement de votre investissement. Pour estimer combien vous pourrez demander à vos futurs locataires, vous pouvez soit faire appel à un expert immobilier (n’oubliez pas alors d’ajouter ses honoraires dans vos frais), soit évaluer vous-même ce montant. Rendez-vous sur quelques sites spécialisés pour voir quels sont les loyers pratiqués dans la zone où se situe votre bien. Tenez compte des facteurs qui différencient votre bien de ceux auxquels vous le comparez: proximité des transports en commun (ou présence d’un parking), surface, nombre de chambres, étage auquel est situé l’appartement, standing, présence d’une terrasse ou d’un jardin, score énergétique, etc.

Le chômage locatif

Inévitablement, lorsqu’on met un bien en location, il ne trouve pas immédiatement acquéreur. Selon l’état du marché et la situation du bien, vous arriverez plus ou moins rapidement à trouver preneur. Dans vos calculs, il vaut mieux vous montrer prudent: estimez, en moyenne, un mois de chômage locatif par an. En clair, mieux vaut ne compter que sur 11 loyers sur 12 chaque année durant toute la durée de possession de votre immeuble.

Si vous rénovez le bien avant de le mettre en location, vous ne percevrez pas non plus de loyer pendant la durée des travaux. Incluez ce chômage locatif supplémentaire dans vos calculs et ne vous montrez pas trop optimiste pour la première année.

L’indexation du loyer

Chaque année, vous avez la possibilité d’indexer le loyer afin de lui faire suivre l’augmentation des prix. Puisque la Banque centrale européenne est censée conserver l’inflation aux alentours de 2%, vous pouvez augmenter annuellement vos revenus locatifs de 2%. Un paramètre important dans votre calcul de rendement: à ce taux, un loyer mensuel initial de 400 euros vaudra 487,60 euros après dix ans.

La plus-value immobilière

Si on se réfère aux statistiques disponibles, la valeur d’un bien immobilier a tendance à augmenter chaque année (même si elle a légèrement baissé entre 2013 et 2014 selon l’Institut national de la statistique). Sur les trente dernières années, on considère en général que l’augmentation des prix de l’immobilier a été de 5 à 6% par an. Vous pouvez éventuellement utiliser une estimation plus basse si vous voulez être sûr de votre coup. Attention: n’oubliez pas que cette plus-value ne se matérialisera que si vous vendez votre bien! Si vous comptez le conserver et le léguer à vos enfants, mieux vaut ne pas en tenir compte dans vos calculs.

Le mode de financement

Si vous devez contracter un emprunt pour financer votre achat en tout ou en partie, n’oubliez pas de tenir compte du montant des remboursements que vous devrez effectuer chaque mois.

Quel rendement locatif?

Une fois que vous aurez estimé tous ces paramètres, à vous de les introduire dans un tableau pour évaluer ce que vous rapportera chaque année votre investissement. En rapportant ce "bénéfice" au montant initialement investi, vous pourrez calculer votre rendement en pourcentage. Vous pourrez ensuite comparer ce rendement à celui de différents types de placement, afin de prendre la meilleure décision possible.