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Investir dans un kot étudiant: un pari gagné d’avance?

J’ai l’intention d’acheter un kot étudiant dans une cité universitaire. Parce que mes enfants vont y étudier, mais aussi en guise d’investissement. Est-ce une bonne idée? (Rita, 52 ans)

C’est sans nul doute une bonne idée. À condition de ne pas oublier qu’il ne s’agit pas d’une mince affaire.

Investir dans l’immobilier: offre et demande

Même si les chambres d’étudiant poussent comme des champignons dans nos villes, la demande dépasse toujours l’offre. À l’heure où le rendement des formules d’épargne classiques subit une forte pression, vous êtes de plus en plus nombreux à miser sur un kot pour investir votre argent.

"En soi, ce n’est bien sûr pas une mauvaise idée", explique Herman Du Bois de la société immobilière Quares, dont le portefeuille contient de nombreux kots. "Acheter une chambre d’étudiant vous oblige évidemment à mettre pas mal d’argent sur la table. Mais en retour, vous percevez des revenus locatifs très intéressants. En outre, c’est aussi une bonne occasion de revendre votre studio quelques années plus tard en réalisant une jolie plus-value. Pour autant que vous l’envisagiez, évidemment."

Tout n’est pas rose

Ce serait évidemment trop beau si tout était aussi aisé. En effet, tous les kots ne se valent pas. "Comme pour l’immobilier classique, un élément est essentiel pour les kots: leur situation", prévient Herman Du Bois. "Il sera toujours plus facile de louer un kot situé en plein centre-ville qu’une chambre en agglomération."

"De plus, l’entretien et la gestion d’un kot demandent des sacrifices. De nombreuses personnes ont tendance à le sous-estimer." Les loueurs qui ne possèdent qu’un ou deux kots doivent généralement renoncer à une partie de leurs revenus locatifs pour mettre leur(s) bien(s) en conformité. Quant à ceux qui en possèdent davantage, ils sont souvent confrontés à de nombreux tracas administratifs. En outre, les étudiants – de plus en plus critiques – veulent que leur kot soit le plus confortable possible. Petite cuisine ou douche séparée, double vitrage, protection incendie, raccordements à la télévision et à Internet…: autant d’éléments qui ont un prix et qui font évidemment pression sur le rendement que vous pouvez obtenir en tant que loueur. Sans oublier que le kot doit être bien entretenu. Du coup, vous devrez mettre la main à la poche pour nombre de petites réparations.

Des lois à n’en plus finir

"Il faut aussi garder à l’esprit qu’un kot étudiant doit satisfaire à une foule d’exigences légales", explique Herman Du Bois. "Il ne s’agit pas de dire d’un endroit en piteux état qu’il est un kot. D’ailleurs, il est même ardu de transformer un logement convenable en kots. Le cadre réglementaire – responsabilité à la fois régionale et communale – est aussi vaste que compliqué: règlements d’urbanisme, exigences en matière de confort, normes de qualité et de sécurité, prescriptions en matière de protection incendie, règles relatives à l’aération, au chauffage et à l’électricité, exigences en termes d’accès… La liste est déjà bien longue. Et pourtant, elle n’est pas exhaustive."

Les exigences auxquelles un kot doit satisfaire sont quasi identiques, à quelques nuances près, selon que le kot est situé en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. En voici un petit aperçu:

  • un kot sans cuisine ni salle de bains doit posséder une superficie d’au moins 12 m²;
  • il faut prévoir au moins une toilette commune par groupe entamé de six résidents;
  • si une douche ou une cuisine est installée dans la chambre, un espace supplémentaire d’au moins 3 m² doit être prévu pour l’accueillir;
  • la sécurité incendie du kot doit pouvoir être démontrée à l’appui d’un rapport des pompiers;
  • la surface vitrée totale d’un espace spécifique (toutes les fenêtres comprises) doit correspondre à au moins 1/12 de la superficie au sol, avec un minimum de 1 m²;

En Wallonie, avant de mettre un kot en location, vous devez par exemple obtenir un "permis de location " constituant la preuve que toutes les normes sont respectées. Cette autorisation coûte 156 euros, auxquels il faut ajouter 31 euros par chambre individuelle (hors TVA).

En plus des codes régionaux, chaque ville ou commune peut imposer des prescriptions supplémentaires (et souvent plus strictes). Par exemple, la ville de Bruxelles impose depuis peu davantage d’espaces communs dans les habitations collectives que demandé par le code régional: jusqu’à 28 m² si vous prévoyez d’héberger 12 étudiants.

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