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Frais de notaire liés à un prêt hypothécaire

Quels frais de notaire sont liés à un prêt hypothécaire? Katrien Knippenberg, juriste à l’étude Berquin Notaires (Bruxelles), nous l’explique dans cet article.

Pour vous donner une idée de tous les frais relatifs à la conclusion d’un prêt hypothécaire, partons d’un exemple très concret et imaginons que vous empruntez 200.000 euros pour acheter la maison de vos rêves.

Deux possibilités s’offrent à vous

Vous pouvez opter soit pour une inscription hypothécaire – dans ce cas, l’hypothèque est "inscrite" au bureau des hypothèques compétent, soit pour un mandat hypothécaire. Une combinaison des deux est également possible.

L’inscription hypothécaire permet d’offrir davantage de sécurité à la banque. En cas de problèmes de paiement, cette dernière peut en effet "évincer" l’hypothèque. Dans notre exemple, la banque prend une inscription pour un montant de 200.000 euros. Auquel il faut ajouter les accessoires: les frais engagés par la banque pour récupérer le crédit restant de l’emprunteur s’il ne rembourse plus son prêt. Ces frais diffèrent d’une banque à l’autre, mais oscillent généralement autour de 10% du montant du crédit.

Le mandat hypothécaire est, quant à lui, beaucoup moins cher pour l’emprunteur. Ce dernier ne doit s’acquitter que du droit fixe en ce qui concerne les droits d’enregistrement, soit 50 euros. En revanche, dans le cas d’une inscription hypothécaire, les droits d’enregistrement s’élèvent à 1% du montant de l’inscription, augmenté des accessoires (ici: 200.000 euros + 10% d’accessoires = 220.000 euros. 1% de 220.000 euros = 2.200 euros).

Dans le cas d’un mandat, les honoraires du conservateur des hypothèques ne sont pas dus puisqu’aucune inscription n’a lieu. L’octroi d’un mandat hypothécaire à l’emprunteur est, en réalité, une faveur de la banque. Ce document autorise uniquement la banque à transformer le mandat en inscription en cas de problèmes de paiement. Mais attention, cette formule ne vous permet pas de bénéficier du "bonus logement" (déductibilité de votre prêt hypothécaire).

Honoraires du notaire

Le premier poste de dépenses concerne les honoraires du notaire. Ils répondent à des barèmes fixés par la loi et identiques pour tous les notaires belges. Ainsi, si vous optez pour une inscription hypothécaire de 200.000 euros, les honoraires du notaire sont de 925,32 euros.

Si vous optez pour la combinaison d’une inscription et d’un mandat hypothécaires (de 100.000 euros pour chaque formule), les honoraires du notaire sont de 674,52 euros pour l’inscription et de 168,63 euros pour le mandat (soit un total de 843,15 euros).

Droits d’enregistrement

Le deuxième poste important concerne les droits d’enregistrement. Ils s’élèvent à 1% du montant de l’inscription hypothécaire, majoré des accessoires. Comme nous l’avons déjà dit, l’un des principaux avantages (financiers) du mandat hypothécaire est que seul le droit fixe de 50 euros est dû.

Si des annexes doivent être ajoutées à l’acte, des droits d’enregistrement fixes sont aussi facturés. Ils s’élèvent à 100 euros, quel que soit le nombre d’annexes ajoutées.

Honoraires du conservateur des hypothèques

Les honoraires du conservateur des hypothèques sont également fixés par la loi. Dans le cas d’une inscription hypothécaire de 200.000 euros, ils se chiffrent à 990,97 euros. Pour une combinaison des deux formules (inscription et mandat), de 100.000 euros chacune, les honoraires sont de 566,55 euros concernant l’inscription et nuls concernant le mandat.

Frais d’acte

Des recherches doivent être effectuées avant de pouvoir procéder à la passation de l’acte. Les documents suivants doivent notamment être demandés: extrait cadastral, plan cadastral et certificat hypothécaire. Il y a aussi lieu de se renseigner sur les informations urbanistiques. Les frais d’acte dépendent du nombre de biens et de leur situation.

Droits d’écriture

N’oublions pas les droits d’écriture. Ils remplacent les anciens timbres fiscaux et leur montant forfaitaire s’élève à 50 euros.

TVA

De plus, certains postes sont soumis à une TVA de 21%. C’est le cas pour les frais de notaire depuis le 1er janvier 2013. La TVA est ainsi due sur:

  • Les honoraires du notaire
  • Les frais d’acte
  • Les droits d’écriture

Les postes suivants sont exemptés de TVA:

  • Les droits d’enregistrement
  • Les honoraires du conservateur des hypothèques

Frais de dossier bancaire

Attention, les frais susmentionnés ne concernent que l’acte notarié. Les banques facturent également des frais de dossier. Comptez ici plusieurs centaines d’euros.

Frais liés au prêt hypothécaire

Pour avoir une idée des frais liés à votre prêt hypothécaire, utilisez le module de calcul conçu par la Fédération royale du notariat belge. Il vous permet de faire une simulation de votre prêt hypothécaire et d’ainsi calculer vos frais en fonction de votre situation.

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