HomeEmprunterEntretien d’un immeuble loué: qui paie quoi?

Entretien d’un immeuble loué: qui paie quoi?

Les Belges sont de plus en plus nombreux à acheter une maison ou un appartement pour ensuite le louer. Mais qu’en est-il de l’entretien de ce bien? Qui doit faire quoi? Et qui paie?

Maître Rob De Koninck, avocat associé chez Ardent Advocaten

Louer un bien immobilier, même s’il ne s’agit que d’un modeste studio, peut être intéressant financièrement. Toutefois, vous ne pouvez pas mettre n’importe quelle habitation en location. "Chaque immeuble à louer doit satisfaire à des exigences minimales", explique Me De Koninck. "Des exigences qui sont entre autres définies par le législateur. Il existe des normes minimales aussi bien fédérales (reprises dans la loi sur la location résidentielle et dans un arrêté royal de 1997) que régionales (les codes wallon, bruxellois et flamand du logement). Elles prévoient notamment que les unités d’habitation couvrent une surface minimum, que l’immeuble dispose de possibilités de chauffage, d’aération et d’éclairage à la fois sûres et suffisantes, que les installations d’électricité et de gaz soient – elles aussi – sûres, que l’immeuble soit suffisamment stable et réponde à tous les critères en termes de physique des bâtiments, etc. En outre, ces normes sont régulièrement adaptées. Ainsi, depuis le 1er janvier 2013, certains immeubles doivent être équipés de détecteurs de fumée, tandis qu’à partir du 1er janvier 2015, une nouvelle forme d’isolation de toiture sera d’application."

Points de pénalisation

Le locataire d’une habitation présentant des défauts peut demander à la commune de procéder à une étude qualitative de cette habitation. Si le logement se voit octroyer de trop nombreux ‘points de pénalisation’, il peut être déclarée inadéquat, voire inhabitable. Le bailleur doit alors faire le nécessaire dans les meilleurs délais. Et s’il manque à cette obligation, il peut se voir infliger une amende.

"Si une habitation enregistre un nombre trop important de points de pénalisation, le locataire peut, fort du rapport établi, refuser de payer le loyer", précise Me De Koninck. "Pire encore: il peut réclamer le remboursement des montants déjà payés, en arguant que l’immeuble était manifestement inhabitable ‘dès le départ’. L’inspection du logement ne vérifiera pas qui est responsable des défauts, même s’ils résultent d’un manque d’entretien dans le chef du locataire."

Inhabitable

Lorsqu’un tel rapport établit que l’habitation peut être déclarée inhabitable, les juges de paix se montrent en général intraitables et invalident le contrat de bail ou le dissolvent à la charge du bailleur. Celui-ci se voit aussi imposer le paiement d’indemnités importantes.

"Pour éviter ce genre de désillusion, le bailleur a tout intérêt à s’adresser à la commune et à lui demander une ‘attestation de conformité’. Dans ce document valable pendant dix ans, l’administration confirme que l’habitation répond aux normes de qualité imposées."

Il convient aussi de dresser un état des lieux détaillé à l’entrée du locataire. "Ne vous contentez pas d’une simple feuille A4 où vous déclarez que tout est en ordre. Au contraire, établissez une description détaillée de chaque pièce – si possible appuyée de photos – de sorte qu’aucun doute ne puisse exister quant à l’état réel du bien au début du bail."

Quid des réparations?

Tout logement loué doit évidemment être entretenu. Et parfois même, des réparations s’imposent. "En principe, le locataire est responsable de l’entretien de l’habitation", explique Me De Koninck. "Il est ainsi tenu de ramoner la cheminée, de détartrer le boiler, de tondre la pelouse, etc. Les petites réparations lui incombent aussi. Sont visées les réparations peu importantes mais fréquentes, liées à l’utilisation de l’habitation. Le bailleur, de son côté, doit se charger des grandes réparations et des grands travaux d’entretien: le remplacement de la chaudière, la vidange des citernes d’eau de pluie, etc. En résumé, si quelques dalles de sol doivent être remplacées, c’est à la charge du locataire. Par contre, si les dégâts s’étendent sur une plus grande surface, la responsabilité des réparations incombe au bailleur."

Qui fait quoi?

Les exemples de ce type ne manquent pas: l’élagage des arbres incombe au locataire, le remplacement des arbres morts, au bailleur; l’entretien de la baignoire est à charge du locataire, sa réparation, à charge du bailleur. "En fait, la loi sur la location résidentielle prévoit que les réparations autres que locatives (autrement dit, les grandes réparations) ne peuvent pas être à charge du locataire et incombent donc au bailleur", précise Me De Koninck. "Une réglementation ultérieure était censée apporter plus de précisions quant à cette disposition et dresser une énumération limitative des frais à charge du locataire et du bailleur. Mais ces précisions se font encore attendre, tant et si bien que ces situations se résument toujours à une question de faits."

Pour faire face à cette incertitude, plusieurs auteurs se sont attelés à l’établissement d’un aperçu des réparations devant être considérées comme ‘locatives’. Vous pouvez en obtenir un auprès du Syndicat des locataires.

Vieux ou usé?

Bien que nombre de réparations sont à charge du bailleur, ce n’est en réalité le cas que si elles résultent d’une ‘usure normale’. S’il s’avère que le locataire a commis une faute ou a fait preuve de négligence, les frais des réparations lui incomberont. Songez aussi au fait que les concepts de ‘vieux’ et d’‘usé’ ne sont pas des synonymes. Certains équipements ou matériaux sont en effet considérés comme ‘amortis’ après un certain délai (neuf ans pour le papier, quinze ans pour une chaudière, etc.). Passé ce délai, le bailleur est supposé les remplacer.