HomeEmprunterDroits d’enregistrement en Flandre: à quelles réductions avez-vous droit?

Droits d’enregistrement en Flandre: à quelles réductions avez-vous droit?

Quiconque achète une maison doit payer des droits d’enregistrement. Heureusement, des réductions sont prévues dans certains cas. Maître Maarten Duytschaever, notaire à Gentbrugge, nous décrit la situation en Flandre.

Les droits d’enregistrement sont les frais que vous payez sur l’enregistrement de certains documents, tels que les actes notariés. Lorsque vous achetez une maison, vous devez vous rendre chez un notaire pour y faire passer un acte. Vous devez donc payer des droits d’enregistrement pour cette maison. "En Flandre, ils s’élèvent à 10% et sont calculés sur la somme du prix de vente et des charges stipulées", explique Maître Duytschaever. "Sur un montant de 250.000 euros, vous serez dès lors redevable de 25.000 euros de droits d’enregistrement à l’administration fiscale."

Pour les jeunes ménages et les isolés, mais aussi pour les acheteurs plus âgés, ces droits d’enregistrement sont souvent durs à avaler. Heureusement, les pouvoirs publics flamands ont prévu une série de mesures permettant d’adoucir la note.

Habitation modeste

"Ainsi, vous ne payez que 5% de droits d’enregistrement à l’achat d’une habitation modeste", explique Maître Duytschaever. "Votre habitation est qualifiée ou non de modeste en fonction du revenu cadastral des immeubles que vous possédez. Si vous avez deux enfants ou moins à charge, votre revenu cadastral ne peut excéder 745 euros. Si vous en avez trois ou quatre, le montant maximum est de 845 euros; il est ensuite de 945 euros si vous avez cinq ou six enfants à charge et de 1.045 euros si vous en avez sept ou plus. Autres conditions à remplir: vous ne pouvez occuper aucune autre maison en Belgique, vous devez affecter l’habitation à votre résidence dans les trois ans et y résider pendant au moins trois ans sans interruption. Si vous répondez à toutes ces conditions, vos droits d’enregistrement sont réduits de moitié."

Si vous achetez un terrain à bâtir, vous n’avez droit à aucune réduction directe des droits d’enregistrement. Vous devez donc systématiquement payer les 10%. Mais si sur ce terrain, vous faites bâtir une "habitation modeste" et que vous répondez à toutes les conditions requises, vous pouvez solliciter une restitution de 5%."

L’abattement

Il se peut que vous profitiez aussi d’autres réductions sur les droits d’enregistrement. "Il s’agit soit de l’‘abattement’, soit de la ‘reportabilité’", explique Maître Duytschaever. "C’est toujours l’un ou l’autre, jamais les deux ensemble."

"Commençons par l’abattement ‘simple’. Il implique que les 15.000 premiers euros de la base imposable sont exemptés de droits d’enregistrement. Ceci vaut tant pour les achats à 10% que pour ceux à 5%. Ici encore, l’acheteur doit remplir certaines conditions: être une personne physique (et donc pas une société), acquérir le bien en pleine propriété (éventuellement avec d’autres personnes) et ne pas déjà être propriétaire d’une autre maison en Belgique. Enfin, l’acheteur doit aussi affecter le bien à sa résidence principale: dans un délai de deux ans s’il s’agit d’une maison, dans les cinq ans si l’achat porte sur un terrain à bâtir."

"Si vous pouvez bénéficier de l’abattement simple et que vous financez votre achat via un prêt hypothécaire, vous profitez d’un double avantage", précise le notaire. "Dans ce cas, un abattement supplémentaire de 10.000 euros est octroyé si l’achat est soumis aux droits d’enregistrement à 10%, et de 20.000 euros s’il est soumis au régime de 5%. Concrètement, cela représente dans les deux cas une réduction supplémentaire de 1.000 euros."

Autre bonne nouvelle: si vous rénovez une maison à l’abandon, inoccupée ou inhabitable, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 30.000 euros sur la base imposable. Cette réduction peut même être cumulée aux autres abattements. Une fois encore, des conditions doivent être respectées: le bien doit être situé en Flandre et doit être acheté en vue d’y établir une résidence principale et ce, dans un délai déterminé. En outre, le bien doit figurer pendant maximum quatre ans sur une liste d’immeubles inoccupés ou inhabitables.

Reportabilité

Dernière intervention de l’administration fiscale: la reportabilité. "Elle permet aux personnes qui vendent leur habitation et en achètent une nouvelle, de déduire les droits précédemment payés", explique Maître Duytschaever. "Toutefois, un plafond de 12.500 euros est prévu et un délai de maximum deux ans peut s’écouler entre la vente de l’ancienne habitation et l’achat de la nouvelle. Le délai est de cinq ans pour l’achat d’un terrain à bâtir."

Pour conclure, un conseil: le calcul précis de l’abattement et de la reportabilité constitue une matière réservée aux spécialistes. Mieux vaut donc vous adresser à votre notaire à ce sujet.