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Droits d’enregistrement: comment sont-ils calculés?

Parmi les frais liés à l’achat d’un bien immobilier, les droits d’enregistrement se taillent la part du lion. Sur quelle base sont-ils calculés? Une réduction est-elle possible?

Lorsque vous achetez une habitation ou un terrain à bâtir, la législation prévoit le paiement d’un impôt: les droits d’enregistrement. Cet impôt est prélevé par le notaire et versé à l’administration fiscale.

La valeur du bien et sa situation

Le montant des droits d’enregistrement à acquitter dépendra de deux facteurs:

  • Le prix auquel vous avez acheté le bien immobilier.
  • La région où se trouve ce bien: à Bruxelles et en Wallonie, vous paierez 12,50% du prix du bien. En Flandre, seulement 10%.

Droits d’enregistrement réduits?

Chaque région prévoit cependant un mécanisme de réduction dans des cas précis.

La Flandre a mis en place deux mécanismes accessibles à tous:

  • L’abattement: lorsque vous achetez un bien immobilier ou un terrain à bâtir et que vous ne possédez encore aucun bien immobilier, vous ne payez aucun droit d’enregistrement sur les 15.000 premiers euros du prix d’achat. Si vous financez cet achat par un crédit hypothécaire, vous avez en outre droit à une réduction supplémentaire de 10.000 euros (ce qu’on appelle le "bij-abattement").
  • La transférabilité ("meneembaarheid"): lorsque vous revendrez votre habitation pour en acheter une nouvelle, les droits d’enregistrement payés lors de l’achat de votre premier logement pourront être déduits du montant à acquitter pour le second achat, pour autant que les deux biens soient situés en Flandre.

Ces régimes n’existent pas à Bruxelles et en Wallonie.

Réduction pour habitation modeste

Les trois régions prévoient également un mécanisme de réduction des droits d’enregistrement pour les habitations modestes:

  • En Wallonie, la réduction est accordée sur une fraction du prix d’achat: 160.431 euros si vous êtes dans une zone de pression immobilière, 150.404,55 euros en dehors. Les droits d’enregistrement sont alors de 5% si vous bénéficiez d’un crédit hypothécaire social et de 6% dans les autres cas. Le solde du prix d’achat est imposé au taux normal de 12,50%.
  • À Bruxelles, il existe un abattement de 60.000 euros maximum sur les droits d’enregistrement. Ce montant est déduit des droits d’enregistrement de 12,50% sur le prix d’achat. Il est porté à 75.000 euros dans certaines zones prioritaires. Si le total des droits d’enregistrement est inférieur à ce montant, vous ne paierez que 25 euros. S’il est supérieur, vous ne paierez que la partie qui excède 60.000 euros ou 75.000 euros.
  • En Flandre, le "klein beschrijf" consiste en une réduction à 5% des droits d’enregistrement (au lieu de 10%). Il est accordé si le revenu cadastral non indexé du logement est inférieur à 745 euros (avec une majoration si vous avez trois enfants à charge ou plus).

Quelle que soit la région, ces réductions ne sont octroyées qu’aux personnes physiques qui achètent le bien pour en faire leur habitation propre et unique.