HomeEmprunterDossier "Investir dans l’immobilier" partie 4: les chambres d’étudiants.

Dossier "Investir dans l’immobilier" partie 4: les chambres d’étudiants.

Dans notre dossier "Investir dans l’immobilier", nous avons déjà énuméré les avantages et inconvénients d’un tel choix et vous avons donné quelques conseils. À présent, penchons-nous sur les tendances du marché immobilier. Dans quoi investir si vous possédez déjà une habitation? Cette quatrième partie est consacrée aux chambres d’étudiants.

https://blog.recordbank.be/fr/article/dossier-investir-dans-l%E2%80%99immobilier-partie-5-investir-dans-les-r%C3%A9sidences-servicesVous vous rappelez notre article avec les 10 conseils? Mais si, celui où nous vous expliquions que vous avez tout intérêt à investir dans quelque chose que vous connaissez bien. Figurez-vous que c’est précisément le critère n°1 pour investir dans des chambres d’étudiants. En effet, ce type de placement est surtout intéressant si vous avez un (petit-)enfant aux études. Mais en quoi est-il intéressant, au juste? Et en quoi ne l’est-il pas? Enfin, de quoi tenir compte si vous décidez malgré tout de vous lancer sur cette voie?

1.Un marché de niche

Les villes belges à pouvoir accueillir des étudiants en université ou haute école ne se comptent pas par milliers. Il y a d’abord les classiques que sont Bruxelles, Liège, Louvain-la-Neuve, Louvain, Gand et Anvers. Ensuite, d’autres villes s’attirent les faveurs des étudiants ces derniers temps: Mons et Namur du côté wallon; Malines, Hasselt et Bruges du côté flamand. Voilà qui limite déjà les possibilités. Ajoutez-y le fait incontestable que tous les étudiants ne louent pas forcément un kot ou une chambre et votre public-cible s’en retrouve encore réduit. Par conséquent, un marché de niche comme celui-ci est nettement plus sensible aux changements. Le rendement d’un investissement dans une chambre d’étudiant dépend avant tout de la demande. Ces dix dernières années, elle n’a pas cessé d’augmenter, faisant s’envoler les prix et les revenus locatifs.

2. Des règles très spécifiques

Le cadre réglementaire, qui est une responsabilité à la fois communale et régionale, est tout aussi vaste qu’il est compliqué. Règlements urbanistiques, exigences de confort, normes de qualité et de sécurité, directives en matière de protection incendie, règles relatives à l’aération, au chauffage et à l’électricité, normes d’accès: une liste déjà bien longue qui n’est pourtant pas exhaustive.

Grosso modo, les exigences auxquelles un kot doit répondre, sont identiques en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre. En voici un aperçu:

  • Un kot sans cuisine ni salle de bains doit avoir une superficie d’au moins 12 m².
  • Au moins une toilette commune doit être prévue pour tout groupe entamé de six occupants.
  • Si une douche ou une cuisine est installée dans la chambre, il faut lui réserver une superficie supplémentaire d’au moins 3 m².
  • La protection incendie du kot doit pouvoir être prouvée à l’appui d’un rapport des pompiers.
  • La surface vitrée totale d’une pièce en particulier (toutes vitres confondues) doit correspondre à au moins 1/12 de la surface au sol, avec un minimum de 1 m².

En Wallonie par exemple, pour pouvoir louer un kot ou une chambre d’étudiants, vous avez aussi besoin d’un permis de location attestant que vous respectez toutes les normes. Il vous en coûtera 156 euros, auxquels vous devrez ajouter 31 euros (hors TVA) par chambre individuelle. Notez qu’au-delà de ces codes de logement régionaux, l’administration communale peut édicter des règles supplémentaires, souvent plus strictes. Ainsi, à Bruxelles, les logements collectifs doivent obligatoirement prévoir plus d’espaces communs que ce qui est prescrit par le code régional du logement. Cela peut aller jusqu’à 28 m² si vous hébergez douze étudiants. Bref, renseignez-vous bien avant d’aller plus loin.

3. Les affres de la gestion administrative

Si vous choisissez d’investir dans des chambres d’étudiants, il vous faudra tenir compte de la charge administrative en découlant: rédaction et enregistrement du bail, suivi des loyers, gestion de la garantie locative, état des lieux, etc. Tout ceci vous prendra assez bien de temps, entre autres parce que les baux d’un an ou moins sont monnaie courante entre propriétaires et étudiants. Autre aspect important: l’entretien du kot, auquel vous devrez évidemment veiller. Ainsi, vous devrez y aller de votre poche en temps et en heure pour de nombreuses petites réparations. À cette fin, vous pourrez toujours faire appel à un exploitant professionnel ou à une agence de location. Si son aide vous coûtera de l’argent, elle vous épargnera bien des soucis.

4. Trouvé les chambres idéales? Ça dépend encore de l’université ou de la haute école…

Les fusions sont de plus en plus fréquentes dans le monde des universités et hautes écoles. La situation de vos chambres d’étudiants peut dépendre de la présence d’un tel établissement à proximité. Si celui-ci décide de supprimer une orientation d’études, cela peut avoir une incidence sur le taux d’occupation de vos chambres.

5. Et l’administration communale peut aussi s’en mêler

Pour bien faire, une chambre d’étudiants doit se trouver à distance raisonnable – à pied ou à vélo – du campus. Mais une fois de plus, il s’agit d’une donnée variable, étant donné que l’administration communale concernée peut aussi s’en mêler. Et décider, par exemple, de déplacer un campus ou une faculté ou de ne plus autoriser la location de chambres d’étudiants dans certains quartiers.

6. Trois grosses périodes sur l’année

À l’inverse d’autres niches sur le marché immobilier, la location de chambres d’étudiants ne connaît pas vraiment de constante. Au contraire, justement: elle se caractérise par trois grosses périodes, à savoir le début des deux semestres et les vacances d’été. Si vous n’êtes pas prêt d’ici là, vous pourriez rater le bon wagon et devoir vous passer de revenus pendant au moins un an. En résumé, organisez à temps vos préparatifs et vos rendez-vous avec de potentiels locataires.

7. Qualité et confort

Le cliché de l’étudiant peu regardant n’est plus valable depuis bien longtemps. Aujourd’hui, les étudiants ont de plus en plus d’exigences: leur kot doit avoir une connexion internet (sans fil), la télévision numérique et, si possible, ses propres sanitaires. Ces exigences vous obligent donc à consentir de sérieux investissements auxquels vous ne pourrez pas échapper si vous voulez que votre bien soit occupé. Et en prévoyant d’autres équipements comme une place de parking, un abri pour vélos ou du mobilier, vos chances de trouver des locataires grandiront encore. Ici aussi, renseignez-vous au préalable sur les éventuelles restrictions imposées par la région ou la commune.

8. Neuf ou rénové?

Compte tenu du point ci-dessus, il est important de réfléchir à la façon de proposer les chambres les plus confortables qui soient. Le plus avantageux? Racheter des chambres, les rénover et les louer. Mais si vous retrousser les manches ne vous tente pas vraiment, optez alors pour des chambres neuves ou rénovées. Si votre investissement n’est rien d’autre qu’un investissement, privilégiez des chambres rénovées, moins onéreuses que les neuves. Cela vous permettra peut-être d’en acquérir davantage. Par contre, si vous achetez une chambre pour vos (petits-)enfants, privilégiez une nouvelle construction. C’est la meilleure garantie de confort.

9. Faire d’une pierre deux coups

Acheter des kots alors que votre (petit-)enfant débute ou va débuter des études, c’est la possibilité de faire coup double. En effet, cette solution vous permet à la fois de vous épargner le budget relatif à la location d’un kot et de toucher les loyers versés par d’autres étudiants.

10. La revente? Parfois difficile…

Comme ce marché est plutôt restreint, revendre des immeubles de rapport constitués de chambres d’étudiants n’est pas toujours chose aisée. Souvent un peu refroidis par les risques évoqués ci-dessus, les acheteurs potentiels ne font pas la file pour investir dans des chambres d’étudiants.

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