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Crédit hypothécaire: que pouvez-vous emprunter?

Vous souhaitez construire ou acheter une maison? L’emprunt hypothécaire est en général un passage obligé. Mais comment savoir ce que vous pouvez emprunter? Et êtes-vous obligé aujourd’hui de financer une partie de l’achat avec vos fonds propres?

Avant de commencer, rappelez-vous bien que le prix demandé par le vendeur ne comprend pas les frais de notaire et les droits d’enregistrement. En moyenne, vous pouvez compter un supplément de 15% sur le prix de base. Donc, si vous envisagez d’acheter un appartement d’une valeur de 100.000 euros, comptez un budget total de 115.000 euros. Si vous avez prévu de faire des transformations, n’oubliez pas d’inclure leur valeur dans votre budget. Mais comment savoir si vous pouvez vous permettre cet achat?

Un tiers de vos revenus nets?

Le montant que vous pourrez emprunter dépendra principalement de votre capacité de remboursement. Chaque banque l’évalue selon ses propres règles, puisque c’est à elle qu’il revient de décider si elle accepte de vous prêter de l’argent. Mais vous pouvez considérer que votre capacité de remboursement maximale est atteinte lorsque le montant de vos mensualités correspond au tiers de votre revenu net disponible. Bien entendu, “disponible” signifie qu’il faut déduire de cette somme les mensualités des autres emprunts que vous avez déjà contractés. Le capital que vous pourrez emprunter sur cette base dépendra ensuite du taux d’intérêt que vous arriverez à négocier avec votre banquier.

Apport personnel = taux plus bas

Le taux d’intérêt de votre emprunt dépendra de nombreux facteurs, notamment les taux d’intérêt à long terme de référence et la durée de l’emprunt. Un autre facteur important est le risque que court la banque en vous prêtant de l’argent. Il dépendra notamment de la somme que la banque peut espérer tirer de la vente de la maison si elle exerce l’hypothèque en cas de non-paiement. Voilà pourquoi les banques octroient de meilleurs taux d’intérêt lorsque vous n’empruntez qu’une partie de la valeur de la maison. En effet, une fois la maison vendue, le risque de ne pas rentrer dans leurs frais est moindre. Si vous ne devez emprunter que 70 ou 80% de la valeur de votre future maison, vous serez certainement mieux loti. À l’inverse, les banques prisent nettement moins les emprunts à 100%; voire 120% de la valeur de la maison (pour financer les frais de notaire et les droits d’enregistrement). Souvent, elles refuseront tout bonnement de prêter. Dans le cas contraire, elles exigeront un taux d’intérêt plus élevé.

Concrètement?

Si vous voulez en savoir plus, de nombreuses banques ont mis en ligne des modules de simulation qui vous permettent d’obtenir une première idée du montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus. Mais vous trouverez également de tels simulateurs sur des sites indépendants, par exemple celui d’Immoweb. Une dernière chose: n’oubliez pas non plus que d’autres facteurs entreront en ligne de compte lorsque votre banque étudiera votre cas (votre situation conjugale, la stabilité de votre emploi, l’âge du logement, l’existence d’autres crédits en cours, etc.).

Mieux vaut donc vous adresser à votre banquier dès que votre projet deviendra plus concret. Vous saurez alors exactement à quoi vous en tenir.

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