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Crédit hypothécaire: les revenus pris en compte.

J’ai un contrat à durée indéterminée et ma compagne, un contrat à durée déterminée. Comment nos revenus sont-ils pris en compte pour un crédit hypothécaire? (Denis, 28 ans)

Il est difficile de donner une réponse précise à cette question. En effet, comme elle touche à la façon dont la banque gère les risques, la réponse dépendra d’un établissement à un autre.

Voici cependant quelques principes de base qui devraient vous aider à mieux comprendre la prise en compte de vos revenus.

Revenus professionnels: la stabilité avant tout.

Les crédits hypothécaires sont des engagements à long terme. Plus les revenus d’un candidat au crédit hypothécaire sont stables, plus une banque est rassurée quant à sa capacité de remboursement.

Afin de tenir compte de cette incertitude dans le calcul de la capacité de remboursement, les banques appliquent en général un pourcentage de réduction aux revenus. Ce pourcentage sera d’autant plus élevé que la source des revenus est instable.

  • Un contrat à durée indéterminée est en général considéré comme stable. Bien que certaines banques puissent considérer que le contrat doit avoir une certaine ancienneté pour cela.
  • À l’inverse, le travail intérimaire n’est que peu pris en compte. Sauf si le candidat emprunteur peut prouver qu’il travaille en continu depuis plusieurs années pour le même bureau d’intérim.
  • Les contrats à durée déterminée sont pris en compte selon leur durée et leur échéance. Un CDD qui se termine dans trois mois n’accorde que peu de certitude. À l’inverse, un CDD fraîchement conclu aura plus de poids dans la balance.
  • Les revenus du travail indépendant entrent également en ligne de compte. Mais tout dépendra ici aussi de la stabilité de ces revenus: depuis combien de temps l’indépendant exerce-t-il sa profession?
  • Les revenus de remplacement (allocations de chômage ou d’invalidité, pension) sont eux aussi inclus en fonction de la certitude de leur perception. Tout particulièrement pour le chômage depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles.

Les autres revenus également

D’autres revenus peuvent entrer en considération dans le calcul de la capacité de remboursement:

  • Les revenus d’un portefeuille de placements mobiliers, du moins s’il s’agit de valeurs à revenus fixes et peu risquées (bons de caisse, obligations d’État ou d’entreprises bénéficiant d’un très bon rating…).
  • Les revenus locatifs d’un immeuble existant.
  • Les futurs revenus locatifs de l’immeuble que vous projetez d’acquérir, si votre but est de le mettre en location.

Une évaluation complexe

Ne perdez pas de vue que d’autres facteurs que les revenus influencent également la qualité de votre dossier de demande de crédit hypothécaire. Ainsi, plus l’apport personnel est important, moins le dossier est risqué pour la banque. De même, la présence de cautions ou de co-emprunteurs stables jouera également un rôle.

En tout état de cause, les principes énoncés dans cet article restent des principes. Chaque banque applique ses propres règles d’évaluation, que vous pouvez en général consulter sur son site Web. Une banque peut donc accepter un revenu alors qu’une autre le refuse ou lui applique un autre pourcentage. Au final, la meilleure solution reste certainement d’en discuter directement avec votre banquier.

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