HomeEmprunterConstruire ou rénover, c’est une question de choix

Construire ou rénover, c’est une question de choix

De nombreux candidats maîtres d’ouvrage se retrouvent face à un choix crucial et difficile: faire construire une nouvelle maison ou en rénover une existante. Nous avons demandé à Kati Lamens, Présidente de l’Organisation flamande des architectes et elle-même architecte, quels sont les avantages et les inconvénients de chaque option. 

Auparavant, le choix des candidats maîtres d’ouvrage se portait presque automatiquement sur une nouvelle construction. Mais depuis quelques années, la tendance s’inverse clairement. "Cela fait maintenant 25 ans que je travaille comme architecte et cette préférence pour les rénovations est plus qu’évidente", en témoigne Kati Lamens. "Jusqu’il y a 10 ans, 85% de mes projets concernaient des nouvelles constructions et 15%, des rénovations. Aujourd’hui, c’est le contraire. Il est vrai que je suis principalement active dans le Brabant flamand, où les terrains à bâtir sont extrêmement chers. Mais des confrères d’autres régions du pays confirment cette tendance." 

TVA: 6 ou 21%?

Principale raison d’opter pour un bien à rénover: il s’agit bien entendu d’une façon moins coûteuse d’acquérir un logement. Par exemple, la TVA sur une nouvelle construction s’élève à 21%, alors qu’elle n’est que de 6% sur un bien à rénover. Bref, une sacrée différence! "C’est un fait, mais il y a lieu de se montrer prudent", avertit l’architecte. "Il faut considérer chaque projet individuellement. Souvent, pour transformer un logement très vieux ou délabré en un logement moderne qui respecte les normes énergétiques, les travaux sont d’une telle ampleur qu’il vaut parfois mieux tout détruire pour reconstruire. Ainsi, pour obtenir un même résultat, les travaux de rénovation nécessaires seront souvent plus coûteux qu’une nouvelle construction. L’argent économisé grâce aux 6% de TVA aura dès lors vite fait de disparaître. Cela vaut la peine de bien y réfléchir." 

Protection juridique

Quel que soit votre choix, il n’existe aucune différence quant à la protection juridique, notamment offerte par la loi Breyne. "Bien sûr, il ne faut pas comparer des pommes et des poires", rétorque Kati Lamens. "Si vous faites appel à un architecte et à des entrepreneurs indépendants pour rénover votre habitation, la responsabilité décennale qu’ils vous offrent vous protège souvent davantage que si vous faites construire un nouveau logement par un promoteur ou une entreprise clé sur porte. Mais la loi Breyne n’est pas la panacée. Elle donne surtout une impression de protection parce que la plupart des entreprises qui l’appliquent ont aussi signé la charte des constructeurs d’habitations individuelles, ce qui devrait garantir un travail de qualité et de confiance. N’oublions toutefois pas que dès qu’un entrepreneur fait faillite, vous pouvez dire adieu à cette garantie décennale. Je conseille souvent aux maîtres d’ouvrage de souscrire eux-mêmes à une assurance garantie décennale. Ce n’est qu’à ce moment que vous pourrez dormir sur vos deux oreilles. Cette prime vous coûtera de l’argent (comptez environ 1% du coût de la construction), mais cela vaut amplement la peine."

Représentation de la maison

Un autre avantage en faveur des rénovations: il est plus facile d’avoir une idée du bâtiment s’il existe déjà. Pour une nouvelle construction, tout repose sur des plans. "Bien que de nos jours, de nombreux architectes travaillent avec des plans en 3D pour donner aux clients une idée du résultat final", nuance l’architecte. "Vous avez ainsi un aperçu très réaliste de la maison et vous avez même droit à une visite virtuelle. Mais dans le cas d’une rénovation également, vous devez parfois être en mesure d’utiliser votre imagination. Avant, les constructions répondaient à des critères tout à fait différents d’aujourd’hui: par exemple, la cuisine se trouvait souvent à l’arrière et le living, à l’avant. Ce sont des éléments dont il faut pouvoir faire abstraction. Certains clients y parviennent sans peine, d’autres moins."

Frais inattendus

Les mises en garde contre les rénovations sont monnaie courante, car elles iraient parfois de pair avec des problèmes inattendus et coûteux. Un exemple classique: en retirant le plafonnage, vous constatez un énorme problème d’humidité. "Je conseille toujours aux maîtres d’ouvrage de réserver une partie de leur budget pour les frais inattendus", ajoute Kati Lamens. "Pour une nouvelle construction, comptez 7 à 8% et pour des rénovations, 10 à 15%. Cela devrait suffire. En dehors de cela, avant d’acheter un bien immobilier, il est évidemment indispensable que vous le visitiez en compagnie d’un professionnel tel qu’un architecte, un expert ou un ingénieur en construction. La compensation que vous lui verserez pour cette visite, que vous pourrez souvent utiliser en guise d’avance sur honoraires, sera généralement sans commune mesure avec les tracas qu’il vous fera épargner."

Demandez l’aide d’un spécialiste

Ce conseil vaut aussi pour un projet de nouvelle construction. "Dans ce cas également, je vous conseille de visiter votre terrain dès que possible avec un architecte. Il sera attentif à des éléments auxquels vous n’auriez jamais pensé et qui pourraient affecter sérieusement votre budget. Quelques exemples: si votre façade arrière est orientée plein sud et que vous voulez faire installer une grande baie vitrée, prévoyez un budget pour la pose de volets automatiques, de façon à ne pas transformer votre maison en sauna les jours de plein soleil. Y a-t-il un système d’égouts dans votre rue? Si tel n’est pas le cas, vous devrez faire installer une station d’épuration vous-même. Votre maison n’est pas raccordée au gaz et vous ne souhaitez pas utiliser de mazout? Vous devrez alors demander à faire tirer les conduites de gaz jusqu’à votre maison ou opter pour une alternative telle que le propane, l’électricité ou une pompe à chaleur. Et ainsi de suite." 

Procéder par phases

L’un des principaux avantages des rénovations est sans conteste de pouvoir effectuer soi-même une partie (plus ou moins importante) des travaux. Et surtout de pouvoir procéder par phases. "Sous l’angle du budget disponible, c’est vraisemblablement le plus grand incitant, avec la TVA réduite", continue l’architecte. "Vous rénovez un poste, vous réalimentez votre épargne puis vous vous relancez dans d’autres rénovations. Il s’agit probablement d’une des meilleures façons de répartir votre budget. Sachez qu’il est toujours utile de faire contrôler par un architecte les travaux que vous effectuez vous-même. Il serait dommage de compromettre la stabilité de votre habitation en abattant un mur porteur…" 

En toute sérénité

Notez aussi que la rénovation d’un bien ne vous apportera jamais cette relative sérénité qu’une nouvelle construction vous offre, vu que tout est neuf. "C’est d’ailleurs le principal avantage des nouvelles constructions: vous ne risquez pas de voir votre chaudière rendre l’âme, de devoir remplacer la menuiserie ou la toiture", précise Kati Lamens. "Or, ce sont des sujets d’inquiétude qui provoquent parfois un réel stress. Je remarque souvent aussi que des maîtres d’ouvrage n’évaluent pas bien le coût de ces éléments, car ils n’y pensent pas suffisamment. Naturellement, si vous ne gardez que les quatre murs, vous ne serez pas confronté à de tels problèmes, mais cela ne concerne que peu de candidats rénovateurs."