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Colocation: à quoi faire attention?

Vous cherchez un logement à un prix abordable? Peut-être avez-vous déjà envisagé la colocation. Une excellente idée, si du moins vous faites attention à ce que vous signez.

Depuis plusieurs années, la colocation gagne en popularité dans notre pays. Autrefois l’apanage des étudiants, elle s’élargit aujourd’hui aux travailleurs dans la vingtaine, voire dans la trentaine. Son principal avantage, pour qui aime la convivialité? Une solide réduction des dépenses.

Mais avant de vous décider, il est important de vous poser les bonnes questions. Ainsi, vous saurez mieux à quoi vous vous engagez.

Qui signe le bail?

Parfois, vous signerez le contrat de bail (ou un avenant à ce contrat) avec le propriétaire du bien. Mais vous pouvez également, moyennant l’accord préalable de ce propriétaire, conclure un contrat de sous-location avec le locataire principal.

Ces deux choix ont des conséquences juridiques différentes:

  • Si vous signez directement avec le propriétaire, vous avez des obligations envers le propriétaire.
  • En cas de sous-location, c’est le locataire principal qui a des obligations envers le propriétaire. Vos propres obligations concernent seulement le locataire principal qui vous sous-loue le bien.

Si vous entrez dans une colocation existante, quel que soit le cas de figure, vous signerez un "avenant" au contrat de bail ou de sous-location. Il s’agit d’un complément au contrat existant. Si ce dernier était enregistré, vous devrez aussi faire enregistrer l’avenant.

Qui est chargé de payer le loyer et les charges?

Pour le loyer, tout dépendra du contrat choisi:

  • En cas de sous-location, c’est le locataire qui vous sous-loue le bien qui est responsable du paiement du loyer au propriétaire.
  • Si vous louez directement au propriétaire, vous payez vous-même votre quote-part au propriétaire (sauf si le contrat de bail institue une autre disposition).

Le contrat réglera aussi la question du paiement des charges (par exemple, l’électricité et le chauffage) au propriétaire. Celles-ci font en général l’objet d’un accord entre les colocataires.

Et la garantie locative?

La garantie locative mérite également votre attention. Plusieurs cas de figure sont possibles:

  • Vous avez signé le contrat avec le propriétaire en tant que colocataire: le bail de résidence principale vous impose en général une garantie bancaire. Pour la constituer, vous pouvez soit ouvrir un compte au nom d’un seul des locataires (s’il est d’accord) et du propriétaire, soit ouvrir un compte au nom de tous les colocataires et du propriétaire. Cette dernière option sera sans doute plus sûre, car chacun pourra ainsi apporter sa quote-part à la garantie locative.
  • Vous sous-louez au locataire principal: dans ce cas, il a souvent constitué lui-même la garantie et c’est donc à vous de trouver un accord avec lui. Couchez cet accord par écrit (par exemple, dans le contrat de sous-location), cela évitera les discussions par après.

Quoi qu’il en soit, n’oubliez pas de rédiger un état des lieux avec le propriétaire ou vos colocataires. En effet, mieux vaut vous protéger en prenant note de l’état du bien à votre arrivée. Cela vous évitera d’être tenu coresponsable de dégâts antérieurs à votre arrivée.

Faut-il assurer le bien?

Bien que la loi ne l’oblige pas, il est recommandé de souscrire une assurance incendie (au minimum). Il n’est d’ailleurs pas rare que le propriétaire l’impose dans le contrat de bail.

Deux possibilités s’offrent à vous:

  • Chaque colocataire souscrit séparément une assurance.
  • Un colocataire prend une assurance au nom de tous les colocataires, lesquels doivent tous être mentionnés dans le contrat.

Que se passe-t-il si un des colocataires ne paie pas le loyer?  

Vous devez absolument vérifier si le contrat de bail contient une clause de solidarité. Très souvent utilisée, elle permet au propriétaire de se protéger en cas de problème de paiement. En effet, une telle clause rend les colocataires solidairement responsables des obligations envers le propriétaire. En d’autres termes, si un de vos colocataires ne paie pas son loyer, le propriétaire pourra réclamer le montant dû à un autre colocataire solvable.

Si le contrat ne comporte aucune clause de solidarité, vos obligations envers le propriétaire sont indépendantes. Autrement dit, si un colocataire ne paie pas son loyer, le propriétaire ne peut rien réclamer aux autres.

Et si un colocataire quitte la colocation?

Si un colocataire souhaite s’en aller, il faudra trouver un accord:

  • Soit avec le propriétaire, si vous avez tous signé le contrat de bail comme colocataires.
  • Soit avec le locataire principal qui vous sous-loue le bien et les autres colocataires.
    Cet accord permettra de rédiger un avenant au contrat de bail qui confirmera les conditions de sortie: date de prise d’effet, fin de l’obligation de solidarité, récupération de la quote-part dans la garantie, etc.

Notez qu’il faudra sans doute également modifier le contrat d’assurance incendie et procéder à un nouvel état des lieux!