HomeEmprunterAnnuler un compromis de vente pour une question d'urbanisme?

Annuler un compromis de vente pour une question d'urbanisme?

J'ai signé un compromis de vente sans clause suspensive. Il s'avère, après la vérification du notaire, qu'une pièce de ce bien a été construite sans permis d'urbanisme. Est-il possible d'annuler le compromis sans devoir payer 10% de la valeur de la vente au vendeur? (Philippe, 53 ans)

Comme vous le savez sans doute, le droit civil prévoit qu’il y a vente dès que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord "sur la chose et le prix". Le compromis de vente formalise cet accord. En principe, la vente est conclue dès ce moment. Le passage ultérieur devant le notaire en constitue une confirmation officielle.

Les recherches effectuées par le notaire

Entre la signature du compromis et l’acte notarié, le notaire effectue une série de recherches préalables. Il s’assure, par exemple, que le vendeur est bien le propriétaire de l’habitation et qu’il est autorisé à le vendre à cet acheteur. Il vérifie aussi si une hypothèque grève déjà le bien. Parmi ces vérifications figure également la situation urbanistique du bien. C’est probablement à ce moment que votre notaire a constaté un problème.

Pas de clause suspensive?

Un compromis de vente contient souvent des clauses suspensives. Comme son nom l’indique, une clause suspensive suspend l’exécution de la vente dans l’attente de la réalisation d’une condition. Si cette dernière n’est pas réalisée, la vente n’aura finalement pas lieu. Un exemple classique de clause suspensive est l’obtention d’un crédit hypothécaire par l’acheteur. Ces clauses ne sont pas obligatoires, mais elles sont fortement conseillées.

Et l’urbanisme, dans tout ça?

Certains événements, même lorsqu’ils ne sont pas explicitement mentionnés dans une clause suspensive, peuvent toutefois entraîner l’annulation de la vente. C’est notamment le cas des problèmes liés à la situation urbanistique du bien. Par exemple, un rez commercial qui a été transformé en habitation, mais qui est toujours enregistré comme rez commercial. Ou encore, comme dans votre cas, un bien auquel on a ajouté une ou plusieurs pièces sans permis. Un bien présentant des problèmes urbanistiques ne correspondait pas à ce que vous attendiez: il n’y a donc plus d’accord sur la chose. Il vous est dès lors possible de renoncer à la vente.

Avec ou sans indemnité?

Si vous renoncez à l’achat du bien, pouvez-vous éviter le paiement d’une indemnité? Il est certainement possible de négocier ce point avec le vendeur. Ce dernier a intérêt à vendre son bien le plus rapidement possible. Or, s’il intente une action au civil pour vous forcer à respecter vos obligations, cela risque de prendre du temps et il n’est pas certain d’obtenir gain de cause. Vous pouvez, en effet, soutenir devant le juge de paix que la vente est "nulle", puisque la chose vendue ne correspond pas à celle sur laquelle il y avait accord. Il y a donc de grandes chances que vous puissiez négocier l’annulation de la vente sans indemnité. 

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