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Acheter une maison: conseils pratiques

Vous venez de trouver la maison ou l’appartement de vos rêves. Mais comment être certain que le rêve ne se transforme pas en cauchemar juridique? Quelques conseils pratiques.

avocate associée auprès du cabinet Xirius

Avant d’acheter une maison ou un appartement, que faut-il absolument vérifier? Nous avons posé la question à Maître Florence Desternes, avocate associée auprès du cabinet Xirius, spécialiste des questions immobilières.

Faites-vous accompagner d’un expert

Pour Florence Desternes, avant de vous engager, il est important de visiter la maison accompagné d’un expert immobilier. “Vous ne pourrez en effet exercer aucun recours si vous achetez un bien qui présente des vices apparents que vous avez agréés”, explique-t-elle. “Il est donc important de vous faire accompagner par un spécialiste, architecte ou expert immobilier. Ne vous contentez pas de l’expert qu’enverra votre banque, dont le rôle est principalement de s’assurer de la valeur du bien. Faites appel à votre propre expert, dont la mission sera d’attirer votre attention sur tout ce qui pourrait vous poser problème. Certes, c’est une dépense supplémentaire, mais elle vous évitera bien des déconvenues.”

Pensez à l’urbanisme

Une visite au service d’urbanisme de la commune où se trouve le bien est tout aussi indispensable. “Je sais que ça peut paraître étrange, mais vous devez vous assurer que votre bien “existe” réellement sur le plan d’urbanisme”, poursuit Florence Desternes. “À Bruxelles, par exemple, de nombreuses maisons unifamiliales ont été divisées pour être revendues par lots. Il convient de vérifier si cette division a bien fait l’objet d’un permis d’urbanisme. Il n’est pas rare qu’un appartement au dernier étage ait été transformé en duplex pour tirer parti des combles. Or, il se peut que cette transformation n’ait pas fait l’objet d’un permis. Ce qui signifie des problèmes en perspective, puisque pour l’urbanisme ce duplex sous les combles n’existe pas comme tel. Un autre exemple typique: une véranda construite à l’arrière sans permis et qui n’a jamais été régularisée. Ou un toit plat transformé en terrasse. Il suffit de tomber sur un voisin malveillant pour que les ennuis juridiques commencent. Dans le meilleur des cas, vous parviendrez, après bien des démarches, à régulariser la situation. Dans le pire des cas, vous devrez démonter la véranda ou la terrasse.”

Un magasin, mon appartement? 

Une autre question cruciale est de savoir si le bien immobilier a une affectation conforme à ce que prévoit l’urbanisme. “Prenez un rez-de-chaussée commercial transformé en appartement”, illustre l’avocate. “L’urbanisme a-t-il acté ce changement d’affectation? Et ce changement est-il tout simplement possible en vertu de la règlementation régionale applicable au cas d’espèce? En principe, le notaire et l’agent immobilier sont tenus de fournir toute une série de renseignements à l’acquéreur, dont les renseignements émanant de la commune. Mais les questions posées à la commune peuvent l’être de manière large et les réponses qui en suivront le seront parfois tout autant. Un petit coup de fil ou une visite à la commune aura donc le mérite de vous rassurer définitivement. N’oubliez pas que vous vous engagez pour longtemps!”.

Travaux en perspective?

Une autre question importante concerne les travaux. “Si le bien est ancien - n’hésitez pas à demander la date de construction – informez-vous à quand remontent les derniers travaux de toiture par exemple”, conseille Florence Desternes. “Et si vous envisagez un appartement dans un immeuble en copropriété, inquiétez-vous de l’état de l’ascenseur.”. La rénovation du toit ou de l’ascenseur représentent en effet des budgets considérables, mieux vaut donc éviter les mauvaises surprises. “Mais attention, que l’immeuble soit neuf ne vous prémunit en rien contre les problèmes potentiels”, prévient la spécialiste. “Le bâtiment a-t-il fait l’objet d’une réception provisoire? Définitive? Existe-t-il des conflits entre le promoteur et l’entrepreneur responsable des travaux? Est-il construit dans le respect des prescriptions urbanistiques? Ici aussi, une visite à l’urbanisme peut vous éviter de gros soucis.”

Acheter un appartement? Attention à la copropriété!

Si vous jetez votre dévolu sur un appartement, attention: la copropriété recèle des pièges dont vous devrez également tenir compte. “Pour commencer, demandez à consulter les statuts de la copropriété: ils vous fourniront une foule de renseignements utiles, par exemple quelles parties sont communes et quelle est la quotité dévolue à l’appartement de votre choix dans la répartition des charges”, précise Florence Desternes. “Vous y trouverez également une série de précisions quant à l’occupation des lieux. L’exercice d’une activité professionnelle est-il permis par les statuts?” Il est également indispensable de consulter les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. “Ils peuvent constituer une mine d’informations”, poursuit la spécialiste. “Vous pourrez par exemple y déceler les conflits et les mésententes, mais aussi les problèmes d’arriérés de charges et les mauvais payeurs. Et, bien sûr, vous saurez si des travaux sont prévus et s’ils ont été correctement provisionnés. À ce propos, pensez à vous enquérir du montant du fonds de roulement et du fonds de réserve de la copropriété. En cas de vente d'un appartement en copropriété, le fonds de réserve ne sera pas remboursé au vendeur. Il est d'ailleurs très important de connaître le contenu de ce fonds de réserve pour déterminer si celui-ci alimente déjà la prise en charge de certaines dépenses importantes à venir. En revanche,le fonds de roulement sera remboursé par l'acheteur au vendeur au moment de l'acte authentique. Il est donc important de se renseigner sur son montant.

Le maître-mot: prudence

Vous devrez donc vérifier de nombreux éléments avant de faire une offre pour l’appartement ou la maison de vos rêves. Prenez le temps d’effectuer ces vérifications: elles vous coûteront nettement moins de temps, d’efforts et d’argent qu’un litige immobilier!