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Acheter un appartement: attention aux charges!

Si vous achetez un appartement, les mensualités de votre crédit hypothécaire ne seront pas les seules charges à peser sur votre budget. En tant que copropriétaire de l’immeuble, vous devrez en effet assumer une partie des coûts liés à son entretien. En quoi consistent ces coûts? Peut-on les estimer avant l’achat?

Philippe Pierson, administrateur de Gestimass

Appartement et copropriété sont deux notions indissociables. Votre appartement fait en effet partie d’un immeuble, dans lequel se trouvent d’autres appartements. “Ensemble, les propriétaires de ces appartements sont copropriétaires de cet immeuble. Et ils doivent donc en assumer l’entretien et le maintien en bon état”, explique Philippe Pierson, administrateur de Gestimass, une société spécialisée en syndic d'immeubles. “Chaque propriétaire doit donc contribuer régulièrement à ces dépenses. Le montant de ces contributions vient donc s’ajouter au budget que vous consacrez au remboursement de votre crédit hypothécaire: mieux vaut donc savoir à quoi vous vous engagez avant de signer le compromis de vente!”

Deux types de charges

Les charges liées à la copropriété peuvent être groupées en deux catégories:

  • les charges ‘occupant’: ce sont toutes les dépenses courantes liées à l’occupation de l’appartement. “Elles comprennent en général le nettoyage des parties communes, les frais d'entretien du jardin, l’entretien et les menues réparations, mais aussi l’eau et le chauffage lorsque ceux-ci ne font pas l’objet de fourniture individualisée”;
  • les charges ‘propriétaire’: ce sont les charges liées à la possession de l’appartement. “Cette deuxième catégorie contient l'assurance incendie ainsi que toutes les dépenses qui doivent être consenties par le propriétaire d’un bien pour le garder en bon état: réparations importantes, remplacement de la chaudière, entretien de la toiture ou de la façade… En fait, il s’agit de toutes les dépenses que vous devriez aussi engager si vous étiez propriétaire d’une maison.”

Partage équitable?

“La grande question consiste donc à la fois à comprendre comment ces frais sont répartis entre les copropriétaires, et à savoir si et comment les futures dépenses importantes sont provisionnées”, poursuit notre spécialiste de la gestion immobilière. “Commençons par la répartition. La participation de chaque copropriétaire aux différentes charges est détaillée dans l’acte de base de la copropriété. Autrement dit, ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui ont décidé du mode de répartition de ces frais. Chaque immeuble obéit donc à des règles différentes. Prenez les charges liées à l’entretien des ascenseurs. Parfois, elles sont réparties également sur tous les appartements. Dans d’autres cas, elles sont attribuées selon une grille qui prévoit une participation plus élevée des habitants des étages supérieurs. Votre premier réflexe, lors des discussions avec le vendeur, doit donc être de demander une copie de l’acte de base. Il est d’ailleurs légalement tenu de vous la fournir.”

Demander les décomptes

Mais disposer de la clé de répartition ne vous dira pas à combien s’élèvent les dépenses assumées par le propriétaire de votre (peut-être) futur appartement. Pour cela, vous aurez besoin d’un deuxième élément: le décompte des charges. “Ici aussi, le vendeur est légalement tenu de vous fournir les décomptes des deux dernières années. En les examinant soigneusement, vous pourrez vous faire une idée du budget à prévoir, mais aussi de la périodicité des paiements. Si le décompte exact des charges est en général annuel, les copropriétaires sont souvent invités à payer des provisions mensuelles ou trimestrielles. Examiner les décomptes vous permettra de connaître à la fois le montant des provisions et le complément qu’il faut encore apporter au moment du décompte final.”

Et les frais importants?

À côté des dépenses courantes, qui sont couvertes par le ‘fonds de roulement’ alimenté par les provisions, il reste les dépenses plus importantes liées au maintien en état de l’immeuble. “Typiquement, il s’agit du remplacement de la toiture, de la chaudière et des ascenseurs”, explique Philippe Pierson. “Lorsque les copropriétaires sont suffisamment prévoyants, ils s’astreignent à verser chaque mois une provision qui sera versée dans le fonds de réserve. S’ils ne sont pas prévoyants, cela veut dire qu’il faudra assumer ensemble l’intégralité du coût de la réparation au moment où elle aura lieu. Vous devez vous enquérir de l’existence de ces provisions et, surtout, demander quand ces travaux ont eu lieu pour la dernière fois. Il n’est pas rare, en effet, que les propriétaires d’un appartement décident de vendre avant que la copropriété n’entame d’importants travaux, surtout lorsque ceux-ci n’ont pas déjà été provisionnés. Il est important de vous procurer aussi les procès-verbaux des réunions de copropriété, afin de prendre connaissance des décisions qui peuvent avoir été prises ou reportées.”

À ajouter dans votre budget

Ce n’est que lorsque vous aurez une idée claire de ces éléments que vous pourrez réellement vous faire une idée du budget lié à l’achat de votre appartement. “Vous devez additionner les charges mensuelles au montant des mensualités de votre crédit: ne vous engagez que si ce total correspond à votre budget. Et que vous êtes certain que toutes les dépenses importantes futures sont déjà provisionnées.”