HomeEmprunterAchat immobilier annulé entre le compromis de vente et l’acte?

Achat immobilier annulé entre le compromis de vente et l’acte?

Que vous soyez vendeur ou acheteur, l’annulation de la vente d’un immeuble entre la signature du compromis et le passage devant le notaire est toujours une mauvaise nouvelle. Quand cela peut-il arriver et quels sont les recours possibles?

Jean-Rodolphe Dirix, avocat associé au cabinet Xirius

Vous avez trouvé la maison de vos rêves ou un acheteur pour votre appartement. Voire les deux, puisque de nombreux Belges financent en partie l’achat d’un nouveau logis par la vente de l’ancien. Mais voilà: entre la signature du compromis et la passation de l’acte, certains événements peuvent encore compromettre l’opération. Nous avons demandé des explications à Jean-Rodolphe Dirix, avocat associé au cabinet Xirius.

Clauses suspensives

Pour notre spécialiste du droit immobilier, les causes les plus courantes d’échec d’une transaction immobilière se retrouvent au coeur même du compromis de vente: ce sont les clauses suspensives. “Ces clauses du contrat ont un rôle particulier: elles suspendent en quelque sorte l’exécution des obligations du compromis de vente dans l’attente de la réalisation d’une condition”, explique-t-il. “Si cette condition ne se réalise pas, la vente ne sera pas parfaite, c’est-à-dire qu’elle cessera d’exister. Naturellement, ces clauses sont censées protéger l’acheteur ou le vendeur. Leur présence est tout à fait normale et même conseillée.”

Les clauses suspensives les plus courantes dans un compromis de vente sont:

  • l’obtention d’un crédit par l’acheteur. “Attention, cette clause n’est pas automatique: il faut donc bien s’assurer qu’elle est insérée dans le compromis et suffisamment précise pour éviter tout équivoque. L’existence d’un délai dans lequel l’acheteur doit obtenir un prêt (ou essuyer plusieurs refus), le nombre minimal de banques à contacter, l’obligation d’information du notaire et du vendeur par courrier recommandé, par exemple, sont des précisions indispensables dans une telle clause.” Si l’acheteur ne respecte pas ces obligations, la vente sera parfaite même s’il n’a pas obtenu le prêt et le vendeur devra demander l’exécution forcée de la vente – risquée en pratique, puisque l’acheteur n’a pas d’argent – ou la résolution de la vente devant un juge, ce qui impliquera le paiement d’une indemnité au vendeur.
  • la levée de l’hypothèque. “Si l’emprunt hypothécaire contracté par le vendeur n’est pas  encore entièrement remboursé, le bien est encore grevé d’une hypothèque. La vente sera donc suspendue tant que le banquier du vendeur n’aura pas donné son accord pour la mainlevée. Et il ne donnera cet accord que si le prix de vente est au moins égal au montant nécessaire pour le rembourser. De son côté, un acheteur ne voudrait jamais entrer en possession d’un bien qui soit encore grevé d’une hypothèque. Et son banquier encore moins, puisqu’il passerait en second lieu, après le banquier du vendeur.” Lorsque le notaire constate que le banquier du vendeur refuse de donner son accord, la clause suspensive n’est pas réalisée et la vente n’a pas lieu.
  • l’existence d’un droit de préemption sur le bien. “Certains organismes publics peuvent avoir le droit d’acheter le bien immobilier en priorité, par exemple lorsqu’il s’agit de logements sociaux ou de bâtiments classés”, détaille notre expert. “Parfois aussi, il existe une convention, par exemple entre un propriétaire et son locataire. C’est notamment systématiquement le cas pour les terrains agricoles, car les baux à ferme contiennent toujours ce genre de clause.”

D’autres circonstances peuvent surgir après la signature du compromis de vente et faire en sorte que la vente ne se fera finalement pas.

  • l’existence d’une servitude qui pèse sur le bien. “En général, les servitudes sont inscrites dans le précédent acte de vente du bien concerné”, précise Jean-Rodolphe Dirix. “Le notaire les découvrira donc lors des recherches qu’il doit effectuer entre la signature du compromis et la passation de l’acte. Cela dit, les servitudes sont parfois apparentes lorsqu’on visite le bien: un puits commun, un chemin qui traverse un terrain pour conduire à une autre propriété... Néanmoins, des surprises peuvent surgir et inciter l’acquéreur à renoncer à l’acquisition.”
  • un problème dans la situation administrative du bien. “Le notaire peut par exemple découvrir que la description du bien au service de l’urbanisme ne correspond pas à la réalité de terrain. Un cas classique est le rez commercial transformé en habitation, mais qui, pour l’urbanisme, est resté tel. Ou encore une annexe construite sans permis, ou une mezzanine aménagée sous les combles. Dans ce cas, l’acquéreur renoncera à la vente (et dans certains cas pourra même soutenir que la vente est nulle), à moins que les parties ne tombent d’accord pour poursuivre.”

Indemnisation possible?

Lorsqu’une clause suspensive est pendante, ni le vendeur ni l’acheteur ne pourront réclamer de compensation. “Le principe même de la clause suspensive est que le contrat n’existe pas si la condition stipulée ne se réalise pas”, explique notre avocat. “Puisque le contrat n’existe plus, il n’est pas possible qu’il y ait paiement d’une indemnité contractuelle. Et d’ailleurs, c’est logique: les deux parties connaissent l’existence de ces clauses et donc du risque de voir la vente ne pas aboutir.”

 

Et si le vendeur ou l’acheteur se dédit?

Si les clauses suspensives se réalisent, la vente est considérée comme ‘parfaite’, c’est-à-dire réalisée, dès la signature du compromis. “Dans ce cas, celui qui renonce à la vente devra assumer les conséquences de ses actes. L’autre partie lui enverra une mise en demeure, puis, s’il refuse toujours de s’exécuter, le citera devant le tribunal.” Ce dernier prononcera soit l’exécution forcée, soit la résolution judiciaire, au choix du demandeur. “Dans le cas de la résolution, le juge accordera à la partie lésée une indemnité, qui atteindra souvent 10% du prix de vente. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, dans de nombreux cas, l’acheteur devra verser 10% du prix sur un compte bloqué chez le notaire.

Et en cas d’accord amiable?

Le vendeur et l’acheteur peuvent-ils s’accorder en cas de problème pour annuler la vente? “En principe, oui, mais attention: cette annulation ne sera pas nécessairement opposable à l’administration, qui pourra toujours réclamer les droits d’enregistrement”, précise Jean-Rodolphe Dirix. “Depuis peu, cependant, les régions wallonne et flamande ont mis en place un mécanisme qui permet de résoudre cette situation. Si l’acheteur et le vendeur rédigent un accord, le signent et le présentent au bureau d’enregistrement avec le compromis auquel il est renoncé, les droits d’enregistrement ne seront plus dus (sauf un droit fixe dérisoire). La Région bruxelloise n’a hélas pas encore adopté une telle législation.”